來源：華爾街見聞

　　美聯(lián)儲加息風(fēng)暴似乎形成了一個(gè)惡性傳導(dǎo)鏈：先是加息引爆幣圈，幣圈和高息引爆區(qū)域性銀行，如今區(qū)域性銀行的危機(jī)正蔓延至商業(yè)地產(chǎn)。

　　受本輪銀行危機(jī)重創(chuàng)的瑞信認(rèn)為，危機(jī)可能會從銀行業(yè)傳導(dǎo)至商業(yè)地產(chǎn)，到時(shí)候的場面將相當(dāng)難看。

　　瑞信分析師Tayo Okusanya在本周公布的研報(bào)中稱，由于利率不斷上升，商業(yè)地產(chǎn)的利率上限繼續(xù)上升，這意味著商業(yè)地產(chǎn)貸款的新估值可能會更低，而這些貸款背后的商業(yè)地產(chǎn)抵押品可能已經(jīng)貶值。

我們注意到，銀行商業(yè)地產(chǎn)貸款在過去幾年利率非常低時(shí)大幅增長，因此利率上升可能會對估值產(chǎn)生重大影響。我們看到越來越多的消息稱，由于貸款余額超過了地產(chǎn)的價(jià)值，寫字樓房東交還了鑰匙。

我們還注意到商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）拖欠率在2023年2月環(huán)比躍升18個(gè)基點(diǎn)，而過去 12 個(gè)月中，多戶住宅和辦公室的拖欠率增幅最大。

　　償付危機(jī)一觸即爆

　　美國商業(yè)地產(chǎn)80%的貸款來自規(guī)模較小的區(qū)域性銀行，這些銀行為了自救，難免會收縮資產(chǎn)負(fù)債表。

　　而根據(jù)投行TS Lombard測算，美國小銀行目前的儲備金水平已經(jīng)跌至能容忍的最低水平，抵御壞賬的能力大幅降低。

　　如果小銀行危機(jī)持續(xù)蔓延，在不久的將來，商業(yè)地產(chǎn)會爆發(fā)償付危機(jī)嗎？

　　辦公室地產(chǎn)首當(dāng)其沖

　　在瑞信看來，地產(chǎn)領(lǐng)域中風(fēng)險(xiǎn)最大的是辦公室地產(chǎn)，一是因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)貸款市場對此類資產(chǎn)的敞口過大，另外，居家辦公以及混合工作模式對辦公室地產(chǎn)基本面存在持續(xù)的負(fù)面影響。

　　正如瑞信所言，空頭們將最大的火力狙擊集中到了辦公樓地產(chǎn)和相應(yīng)的REIT。

　　辦公樓地產(chǎn)公司成為周四美國房地產(chǎn)股中跌幅最大的一個(gè)類別，徘徊2009年8月以來最低。標(biāo)普1500寫字樓REIT指數(shù)周四和周五均跌超4%，刷新2009年以來的近十四年最低，同期的標(biāo)普綜合1500房地產(chǎn)指數(shù)跌幅均不足2%。

　　值得一提的是，寫字樓REIT的大租戶也包括區(qū)域性銀行。

　　比如，SVB銀行是卡津斯不動產(chǎn)信托的第9大租戶，同時(shí)也是Paramount Group房地產(chǎn)信托、亞歷山大房地產(chǎn)信托以及波士頓房地產(chǎn)集團(tuán)的租戶。

　　Signature銀行是帝國房產(chǎn)信托、沃那多房產(chǎn)信托的租戶，與此同時(shí)，第一共和銀行是PGRE的最大租戶。阿萊恩斯西部銀行和西太平洋合眾銀行也是一些REIT的租戶。

　　SVB銀行和Signature銀行已經(jīng)倒閉，第一共和銀行搖搖欲墜，阿萊恩斯西部銀行和西太平洋合眾銀行也遭遇重創(chuàng)，如果區(qū)域性銀行大面積倒閉，這對他們的房東將產(chǎn)生劇烈沖擊。

　　小銀行一旦倒下，下一個(gè)會是大銀行嗎？

　　商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的債務(wù)違約一旦集中爆發(fā)，首當(dāng)其沖要倒霉的就是這些區(qū)域性銀行。

　　瑞信擔(dān)心，商業(yè)地產(chǎn)貸款貶值會侵蝕貸款機(jī)構(gòu)的資本比率。

這種情況對于REIT等商業(yè)房地產(chǎn)所有者來說將是非常難看的，因?yàn)橘J款市場將變得更加嚴(yán)格，追加資本以及追加保證金將變得更加普遍，并可能導(dǎo)致資產(chǎn)所有者出現(xiàn)流動性問題，并通過甩賣來籌集資金，這將進(jìn)一步抑制商業(yè)房地產(chǎn)定價(jià)并對資產(chǎn)凈值和交易活動產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　而小銀行一旦倒下，下一個(gè)會是大銀行嗎？

　　管理資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)9510億美元的全球最大另類資產(chǎn)管理公司、華爾街最大的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主、私募股權(quán)巨頭黑石集團(tuán)，被爆已違約一只5.31億歐元的芬蘭商業(yè)房地產(chǎn)按揭貸款支持證券。

　　連黑石這樣的資管巨頭旗下CMBS都開始違約，有分析擔(dān)心：“一旦小銀行倒下，大銀行也就不遠(yuǎn)了。”

　　這就難怪在硅谷銀行倒閉后的短短一周之內(nèi)，華爾街對美國經(jīng)濟(jì)的預(yù)期從樂觀“不著陸”突然急轉(zhuǎn)直下至悲觀“硬著陸”了。

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責(zé)任編輯：于健 SF069