來源：中金點睛

8月3日，國家發改委辦公廳發布《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，明確試點項目申報條件和要求，其中明確提到要聚焦重點區域（含京津冀、長三角、大灣區）和重點行業（如新基建）。我們認為在監管機構進一步明確政策之下，數據中心、5G、工業互聯網、物聯網等新基建產業有望加速REITs試點工作的推進，探索新的融資渠道以引入更充足的資本支持，加速新基建行業的投資發展，其中IDC行業有望最先受益。

新基建中什么行業有望最先受益？

數據中心（IDC）。REITs試點工作強調了兩個“聚焦”，即重點區域和重點行業的雙重優先特征，而IDC行業的發展特點與之高度吻合：1）IDC行業發展聚焦在政策關注的重點區域，北、上、廣三地及周邊地區聚集了中國65%以上的IDC資產；2）IDC行業是新基建中底層的新型網絡基礎設施，是發展5G、物聯網、云計算等新興產業的前置基礎；3）IDC行業是目前新基建產業中最符合REITs要求的優質資產，具有更穩定的長期現金流。《通知》對試點項目明確了項目周期不短于三年、經營性現金流為正及未來3年凈現金流分派率不低于4%收益率等基本條件。

目前看5G、物聯網、智慧城市等其他新基建領域均處于發展早期，尚不滿足此條件，而一線城市及周邊的IDC資產是最為理想的選擇：1）一線城市供不應求，數據中心利用率高；2）項目爬坡期1至2年后，項目進入穩定經營期（通常約20年），具備持續的正現金流；3）IDC項目的投資IRR目前普遍在10%以上，可以滿足REITs試點的派息要求。

IDC行業將如何受益于REITs試點？

龍頭公司降杠桿和加快擴張。我們認為REITs試點穩步推進的過程中，土地、融資、稅收等方面的配套優惠政策也會相應推出，提升IDC REITs資產的盈利能力。海外成熟市場，REITs普遍享受稅收優惠，在電信、交通物流等領域廣泛應用，基礎設施領域REITs市值占比高達31%。美國鐵塔，IDC龍頭Equinix、DLR、CyrusOne均轉型為REITs模式，為投資人帶來長期豐厚投資回報。

我們認為國內IDC REITs推進中，龍頭公司更有望受益：1）龍頭公司較行業擴張更為迅速（因在云計算市場中具有更強壟斷力），因此產生了更強的融資訴求；2）龍頭公司資產質量和規模都領先市場，更易整合推出優質資產組合實現REITs上市；3）龍頭公司的IDC資產多以批發為主，與下游合約多見十年長約，更匹配REITs對長期穩健的要求。故而，我們認為在核心區域擁有土地和項目資源的龍頭企業將搶占先機。IDC REITs的發行，有望幫助IDC公司降低杠桿、豐富融資渠道，充分發揮自身在項目開發和資產運營上的優勢，加快擴張。

REITs試點還利好哪些行業？我們認為REITs試點核心聚焦在新基建發展過程中投資需求大、行業發展快、未來前景廣闊的新型信息產業，包括5G、物聯網、車聯網、工業互聯網、智慧能源、智慧城市等。其中投資開發并持有資產的公司均有望緩解驟升的資金壓力，憑借多元化融資需求和配套優惠政策實現增長加速。

風險

REITs試點政策落地具有不確定性；宏觀經濟風險。

文章來源

本文摘自：2020年8月4日已經發布的《基礎設施REITs試點穩步推進，助力新基建有新發展》

陳真洋 SAC 執業證書編號：S0080518070012 SFC CE Ref：BNE480

錢??凱 SAC 執業證書編號：S0080513050004 SFC CE Ref：AZA933

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