樂(lè)視“劇情”一波未平一波又起。
1月23日,樂(lè)視網(wǎng)召開(kāi)《關(guān)于終止重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)暨公司經(jīng)營(yíng)情況投資者說(shuō)明會(huì)》,董事長(zhǎng)孫宏斌、總經(jīng)理劉淑青、財(cái)務(wù)總監(jiān)張巍等人出席,對(duì)投資人關(guān)心的問(wèn)題作出回復(fù),諸如復(fù)牌后公司股價(jià)、債務(wù)、樂(lè)視影業(yè)重組、公司實(shí)際控制人以及運(yùn)營(yíng)情況等,并公告稱其24日將復(fù)牌。
此前一天,樂(lè)視網(wǎng)發(fā)布澄清公告,再一次申明,截至2017年11月30日,上市公司與賈躍亭控制的關(guān)聯(lián)方之間形成大量應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、預(yù)付賬款等,欠款余額達(dá)到75.31億元,涉及關(guān)聯(lián)方50余家。
樂(lè)視債務(wù)問(wèn)題甚囂塵上,一邊廂,上述雙方對(duì)于欠款幾何糾纏不清;另一邊廂,2017年末傳出樂(lè)視大廈尋求出售一事還未落地,近日其潛在買家中出現(xiàn)愛(ài)爾眼科(300015)的身影。
“愛(ài)爾眼科想買下樂(lè)視大廈作為北京總部,這幢樓的區(qū)位和資質(zhì)比較好,”1月23日,一位知情人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露,“目前雙方可能在價(jià)格上還沒(méi)談攏,但如果此次交易達(dá)成,對(duì)于愛(ài)爾和樂(lè)視來(lái)說(shuō)都是一個(gè)比較好的選擇。”據(jù)悉,愛(ài)爾眼科計(jì)劃在此開(kāi)辦眼科醫(yī)療機(jī)構(gòu)。
此前樂(lè)視大廈多次抵押,產(chǎn)權(quán)人宏城鑫泰股權(quán)被凍結(jié),如何控制交易的法律風(fēng)險(xiǎn)是首要問(wèn)題。樂(lè)視背后重重的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),如何選擇具體的交易方式和操作,是橫亙?cè)谫I賣雙方之間的難題。
誰(shuí)是“接盤(pán)俠”
樂(lè)視大廈位于北京東四環(huán)朝陽(yáng)公園附近,總面積約2萬(wàn)平方米。這里雖不及國(guó)貿(mào)寸土寸金,但也是地理位置極為優(yōu)越的區(qū)域,尤其是周圍聚集諸多高檔小區(qū),四通八達(dá)。
2014年,賈躍亭買下宏城鑫泰大廈,更名為樂(lè)視大廈,成為樂(lè)視集團(tuán)的總部大樓,隸屬于樂(lè)視控股旗下資產(chǎn)。
2016年11月,樂(lè)視控股以樂(lè)視大廈作抵押、以易到股權(quán)做質(zhì)押,獲取14億元融資。
根據(jù)國(guó)家企業(yè)信息信用系統(tǒng)公示信息,2017年6月,樂(lè)視控股將宏城鑫泰質(zhì)押給了重慶樂(lè)視商業(yè)保理有限公司。
2017年末,有媒體稱多家中介公司人員掛出整售樂(lè)視大廈的消息,報(bào)價(jià)14億元。其時(shí)業(yè)內(nèi)認(rèn)為,由于樂(lè)視背后的債務(wù)關(guān)系過(guò)于復(fù)雜,要脫手很困難。
2018年1月初,有消息稱愛(ài)爾眼科想在北京找尋合適的標(biāo)的進(jìn)行總部投建,看上的正是樂(lè)視大廈。“一方面可以開(kāi)展眼科醫(yī)院業(yè)務(wù),另一方面愛(ài)爾也有大量辦公需求。”上述知情人士認(rèn)為。
愛(ài)爾眼科是一家全國(guó)連鎖的專業(yè)眼科醫(yī)療機(jī)構(gòu),從事各類眼科疾病診療、手術(shù)服務(wù)與醫(yī)學(xué)驗(yàn)光配鏡,目前總部位于湖南長(zhǎng)沙。其2016年年報(bào)顯示,2016年?duì)I業(yè)收入40億元,同比增長(zhǎng)26.37%;凈利潤(rùn)5.57億元,同比增長(zhǎng)30.24%。
2018年1月10日,愛(ài)爾眼科發(fā)布《關(guān)于使用募集資金向募投項(xiàng)目實(shí)施主體增資的公告》,稱公司于2017年12月非公開(kāi)發(fā)行人民幣普通股(A股)6200多萬(wàn)股,每股發(fā)行價(jià)格27.60元,募集資金總額17.2億多元,扣除與發(fā)行有關(guān)的費(fèi)用后實(shí)際募集資金凈額17億元左右。
其中,此次增資所募集資金投資項(xiàng)目及募集資金使用計(jì)劃中第一項(xiàng)為“愛(ài)爾總部大廈建設(shè)項(xiàng)目”,投資總額約11.83億元,籌集資金投入總額8.46億元。并作出說(shuō)明,“為保障募投項(xiàng)目順利實(shí)施,同意公司使用非公開(kāi)發(fā)行股票募集80000萬(wàn)元對(duì)湖南佳興投資置業(yè)有限公司進(jìn)行增資,用于愛(ài)爾總部大廈建設(shè)項(xiàng)目。”
1月22日,愛(ài)爾眼科董事長(zhǎng)辦公室公共關(guān)系經(jīng)理馮詩(shī)倪在回復(fù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示,對(duì)于愛(ài)爾眼科是否有意購(gòu)買樂(lè)視大廈,表示“不清楚,完全不知道這個(gè)事情。”
記者詢問(wèn)多位樂(lè)視相關(guān)人士,截至發(fā)稿,只有樂(lè)視致新的公關(guān)部回復(fù)記者稱目前“樂(lè)視大廈的辦公都還在正常運(yùn)轉(zhuǎn),沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)樂(lè)視大廈被出售或是要搬走的事情。”其余人士皆對(duì)此事無(wú)回應(yīng)。
14億貴不貴
樂(lè)視大廈的產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜,據(jù)知情人士透露,目前其第1順位抵押權(quán)人為浙江中泰,實(shí)際控制人是中植集團(tuán)。
在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲得的一份擬交易方案中稱:“中泰投入14億元,樂(lè)視除了以樂(lè)視大廈作抵押外,還質(zhì)押了一部分易到股權(quán),因此樂(lè)視大廈實(shí)際抵押價(jià)值并沒(méi)有14億元,目前市場(chǎng)價(jià)格也達(dá)不到這個(gè)價(jià)格。”
愛(ài)爾眼科想以10億的價(jià)格拿下樂(lè)視大廈?
對(duì)于愛(ài)爾眼科來(lái)說(shuō),樂(lè)視大廈周圍靠近北京新中產(chǎn)和高凈值人群,具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)。“現(xiàn)金流應(yīng)該不是問(wèn)題,上市公司如果成功買下一塊被低估的資產(chǎn),對(duì)于股東的權(quán)益肯定是一件好事。”一位醫(yī)療投資人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)認(rèn)為,主要問(wèn)題在于如何設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu),以及政策上北京五環(huán)內(nèi)不再新批綜合性醫(yī)院,“專科醫(yī)院應(yīng)該還可以,但如果要做眼科醫(yī)院,樓宇內(nèi)部的結(jié)構(gòu)改造可能會(huì)比較大。”
樂(lè)視方面對(duì)于價(jià)格的敏感度更高,如何讓最終價(jià)格能夠完全覆蓋其債權(quán),并讓抵押權(quán)人出具同意書(shū)是首要問(wèn)題。
“樂(lè)視大廈是辦公樓,其價(jià)格需要專業(yè)評(píng)估,與區(qū)位、裝修等因素有關(guān)。個(gè)人認(rèn)為,10億的價(jià)格是大大低估了,”北京一位房地產(chǎn)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者解釋,“一般來(lái)說(shuō),委托貸款大概是評(píng)估價(jià)的5-6成,所以樂(lè)視大廈在2016年11月估值應(yīng)在20億元以上。”
至于具體的代理中介和潛在買家,高力國(guó)際一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,“像這樣的大額標(biāo)的一般公開(kāi)掛出來(lái)的信息可能都不太靠譜,真正代理的中介手上可能會(huì)有4到5個(gè)潛在買家,交易額方面,目前還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)更具體的情況。”
不同的樓宇抵押率不同。一般來(lái)說(shuō),金融機(jī)構(gòu)要求較高,抵押率比較低,準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)較高,其中也夾雜著商業(yè)考量,而對(duì)于金融機(jī)構(gòu)和債權(quán)人浙江中泰來(lái)說(shuō),顯然樂(lè)視大廈的抵押率越低越穩(wěn)妥。
交易結(jié)構(gòu)與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
要購(gòu)買處于債務(wù)旋渦中的樂(lè)視大廈,接盤(pán)者要面臨的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?
首先,在樂(lè)視控股所持有樂(lè)視大廈的股權(quán)被質(zhì)押、樂(lè)視大廈抵押給浙江中泰的情況下,接盤(pán)人要辦理過(guò)戶面臨如何取得抵押權(quán)人同意的問(wèn)題。
“擔(dān)保法規(guī)定,未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得將抵押物轉(zhuǎn)讓給第三人,除非買賣雙方就第三人代償達(dá)成一致或是取得抵押權(quán)人同意。能不能辦理過(guò)戶、能不能賣,抵押權(quán)人有一票否決權(quán)。”一位律師在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)解釋,一般抵押權(quán)人出具同意書(shū)可能會(huì)有保留條款。
從商業(yè)交易方案來(lái)看,解決方式非常多。
在上述獲取的交易結(jié)構(gòu)中,如果抵押權(quán)人浙江中泰行使第一順位抵押權(quán),將樂(lè)視大廈通過(guò)司法拍賣的方式轉(zhuǎn)出,對(duì)于愛(ài)爾眼科來(lái)說(shuō)可屏蔽更多的法律風(fēng)險(xiǎn)。
但樂(lè)視選擇走司法拍賣程序,可能要面臨的問(wèn)題有:如何選擇對(duì)拍賣物的評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估方法等,上述律師稱,“法院一般會(huì)尊重專業(yè)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)論,但這個(gè)結(jié)論具有一定彈性和不確定性。比如在這個(gè)過(guò)程中雙方有所干預(yù)會(huì)對(duì)最后的交易價(jià)格產(chǎn)生很大影響。此外還有流拍、程序過(guò)長(zhǎng)、復(fù)雜等情況,如何選擇主要看不同投資人的偏好。”
交易方式一定程度上也影響交易價(jià)格。一般可采取現(xiàn)金或股權(quán)交易等多種模式,如抵押權(quán)人認(rèn)可全現(xiàn)金交易或可大部分現(xiàn)金加入股合作的方式,一般來(lái)說(shuō),后者價(jià)格更低,現(xiàn)金加入股的方式有利于鎖定合作,降低成本,但是會(huì)與愛(ài)爾眼科產(chǎn)生同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。
假設(shè)交易方案為:樂(lè)視大廈整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格為10億元,各項(xiàng)稅費(fèi)2億元,總計(jì)12億元。雙方以現(xiàn)金加入股的方式合作,愛(ài)爾出資10億元(83.33%),中泰出資2億元(16.67%)。
由中泰注冊(cè)項(xiàng)目公司,注冊(cè)資本為2億元并實(shí)際出資,中泰持有100%股權(quán);中泰行使抵押權(quán),申請(qǐng)對(duì)樂(lè)視大廈進(jìn)行司法拍賣,確保項(xiàng)目公司競(jìng)買成功;項(xiàng)目公司支付稅費(fèi)及交易手續(xù)費(fèi)。中泰對(duì)宏城鑫泰撤銷抵押權(quán),并對(duì)項(xiàng)目公司形成10億元債權(quán)。中泰以10億元債權(quán)對(duì)項(xiàng)目公司增資,增資后項(xiàng)目公司注冊(cè)資本12億元,中泰持有100%股權(quán)。
再由愛(ài)爾眼科以10億元現(xiàn)金(含定金)收購(gòu)項(xiàng)目公司83.33%股權(quán)。項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)范圍增加眼科醫(yī)院業(yè)務(wù),以樂(lè)視大廈為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所開(kāi)展醫(yī)療服務(wù)。
如果采用上述交易結(jié)構(gòu),前述律師分析認(rèn)為,非現(xiàn)金類的支付對(duì)價(jià)都需要涉及評(píng)估問(wèn)題,主要靠商家自己判斷,組合類支付方式在實(shí)踐中也比較常見(jiàn)。如何評(píng)估有多種依據(jù),比如涉及財(cái)務(wù)資料,資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、凈資產(chǎn)、現(xiàn)金流等,“評(píng)估結(jié)論對(duì)于買方所需要支付的現(xiàn)金流肯定有影響,但對(duì)于總體交易價(jià)格影響不大。通過(guò)上述這種股權(quán)的交易安排,可能能夠間接實(shí)現(xiàn)接盤(pán)來(lái)規(guī)避司法風(fēng)險(xiǎn),但要注意的是,如果上家股權(quán)也被質(zhì)押,增資或股權(quán)過(guò)戶都是需要解決的問(wèn)題。”
除此之外,賣掉樂(lè)視大廈的另一層風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于清償順序。由于不同的債權(quán)人擁有不一樣優(yōu)先權(quán),“第一抵押權(quán)人具有優(yōu)先性,但并不是只有這一項(xiàng)優(yōu)先抵押權(quán),法律上有很多的債權(quán)具有優(yōu)先性,比如員工的勞資債權(quán)、工程款等。假如抵押權(quán)人已經(jīng)與接盤(pán)方、樂(lè)視控股高層商量好,也有可能賣掉樂(lè)視大廈也只能抵押債權(quán)人的債務(wù),無(wú)力清償員工債務(wù)。”
(編輯:陸宇,如有意見(jiàn)或建議請(qǐng)聯(lián)系:lushan@21jingji.com,luyu@21jingji.com)
責(zé)任編輯:陳悠然 SF104
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