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　　物業(yè)公司第一股 南都物業(yè)打破物管難登A股“魔咒”

　　時(shí)代周報(bào)

　　胡天祥

　　[摘要] 1971年出生的韓芳系南都物業(yè)實(shí)際控制人，前者直接持有公司28.64%股權(quán)。

　　碧桂園物業(yè)IPO“懸而未果”，南都物業(yè)（603506.SH）先行沖刺成功，成為A股第一家物管公司。

　　1月9日，南都物業(yè)發(fā)布公告稱，公司首次公開發(fā)行約1984萬股人民幣普通股（A股）的申請已獲中國證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，該股將于1月23日（T日）通過上交所交易系統(tǒng)實(shí)施。

　　發(fā)行后，南都物業(yè)總股本將增至約7936萬股。以16.25元的發(fā)行價(jià)計(jì)算，南都物業(yè)預(yù)計(jì)募集資金量約3.22億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后，預(yù)計(jì)募集資金凈額為2.87億元。據(jù)悉，該筆款項(xiàng)將用于物業(yè)管理智能化系統(tǒng)、全國物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展等。如實(shí)際募集資金數(shù)量小于上述投資項(xiàng)目的資金需求，不足部分公司將用自籌資金或銀行借款補(bǔ)充。

　　1971年出生的韓芳系南都物業(yè)實(shí)際控制人，前者直接持有公司28.64%股權(quán)，通過南都地產(chǎn)服務(wù)間接持有公司45.82%的股權(quán)，通過舟山五彩石間接持有公司1.38%的股權(quán)，合計(jì)持有公司 75.83%股份。以16.25元的發(fā)行價(jià)計(jì)算，韓芳合計(jì)持有的4514萬股，其市值將達(dá)7.3億元。

　　規(guī)模之戰(zhàn)

　　南都物業(yè)總部位于杭州，這家為阿里巴巴濱江園區(qū)和云棲小鎮(zhèn)提供物業(yè)服務(wù)的公司，于2014年、2015年、2016年、2017年上半年，分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3.9億元、4.7億元、5.7億元、3.75億元，凈利潤分別為3149萬元、2209萬元、6296萬元、3589萬元。

　　雖然兩項(xiàng)數(shù)據(jù)總體呈逐上漲趨勢，但接下來如何改變和豐富物業(yè)傳統(tǒng)的收入來源和體系，仍是南都物業(yè)管理層亟待解決的難題。

　　時(shí)代周報(bào)記者獲悉，目前南都物業(yè)收入來源主要來自物業(yè)管理服務(wù)（包干制物業(yè)管理服務(wù)、酬金制物業(yè)管理服務(wù)、案場服務(wù)等）。2014-2017年上半年，其物業(yè)管理服務(wù)銷售收入占比分別為93.45%、95.67%、94.09%、93.12%。其增值服務(wù)銷售收入占比僅分別為6.55%、4.33%、5.91%、6.88%。

　　根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，從收入結(jié)構(gòu)來看，2015 年物業(yè)管理服務(wù)占營業(yè)收入為83.27%，多種經(jīng)營收入比例為 16.73%。另據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2016年物業(yè)管理服務(wù)占比達(dá)82.72%，增值服務(wù)占比17.28%。這意味著，近年來南都物業(yè)收入來源仍十分單一。

　　除此之外，對比行業(yè)其他物管公司而言，目前率先在A股上市的南都物業(yè)，其規(guī)模仍落后于同行。截至2017年上半年（以下均為此年限），南都物業(yè)已交付項(xiàng)目數(shù)量為 224 個(gè)，其管理面積為3013萬平方米。已簽約項(xiàng)目（包含已交付）數(shù)量為 265 個(gè)，其管理面積為3820萬平方米，已中標(biāo)未簽約項(xiàng)目數(shù)量為 30 個(gè)，其管理面積約499萬平方米。

　　而彩生活已經(jīng)布局中國214個(gè)城市及1個(gè)海外國家新加坡，自管物業(yè)面積3.83億平方米。碧桂園物業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)量接近700個(gè)，合同管理面積達(dá)2.47億平方米。綠城服務(wù)在管項(xiàng)目達(dá)959個(gè)，管理面積達(dá)1.18億平方米。2017年1-6 月，綠城服務(wù)營業(yè)收入22億元，凈利潤為1.25億元。截至2017年12月底，萬科物業(yè)合同項(xiàng)目共計(jì)2356個(gè)，合同面積逾4.6億平方米。

　　而作為南都物業(yè)主要競爭對手的長城物業(yè)，2016年底，其物業(yè)項(xiàng)目700余個(gè)，物業(yè)面積逾1.5億平方米。2016年，長城物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入22億元，凈利潤1.3億元。

　　南都物業(yè)表示，根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，公司計(jì)劃在四年內(nèi)完成30個(gè)拓展城市營銷網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)立并投入運(yùn)營。此前，南都物業(yè)還收購了采林物業(yè)，進(jìn)一步擴(kuò)大了業(yè)務(wù)規(guī)模。2016-2017年上半年，采林物業(yè)凈利潤分別為260萬元、228萬元。

　　高估值誘惑

　　一直以來，A股都是各大物業(yè)公司的理想地。在回歸A股的對外口徑中，高估值、拓展融資渠道及解決現(xiàn)金流難題等利好常被企業(yè)高管掛在嘴邊。

　　房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖告訴時(shí)代周報(bào)記者，回歸A股后確實(shí)會(huì)提高企業(yè)股票市場估值，以大盤股為例，A股比H股估值高30%左右。

　　時(shí)任碧桂園集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官吳建斌也曾公開表示，相同業(yè)務(wù)的上市公司在國內(nèi)股市和香港股市的PE依然有差異，公司經(jīng)過研究后認(rèn)為國內(nèi)上市更為理想。

　　以萬達(dá)商業(yè)為例。2017年3月底，董事長王健林從H股離場，提出萬達(dá)商業(yè)私有化意見，并想借助借殼和IPO兩手準(zhǔn)備回A股。

　　與在港股被低估的情況截然不同，據(jù)媒體報(bào)道，萬達(dá)預(yù)計(jì)萬達(dá)商業(yè)回A后在內(nèi)地市場的市盈率將達(dá)到20倍之多，而這也就意味著，其股票未來市值將達(dá)到5000億元人民幣。值得注意的是，退市之前，萬達(dá)商業(yè)在H股的市值規(guī)模為2383.65億港元，市盈率為6.67，后者水平尚不足在A股上市的萬科A的1/4，綠地控股的1/2?！?/p>

　　易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱分析，尤其是市盈率方面，比較千億企業(yè)最近的數(shù)據(jù)來看，四家H股上市的企業(yè)動(dòng)態(tài)市盈率在5-7倍，而在A股上市的三家房企的動(dòng)態(tài)市盈率均超出10倍以上，其中綠地控股更是達(dá)到了30倍?！霸倏紤]到人民幣貶值、國內(nèi)利率水平低等優(yōu)勢，A股的融資能力和優(yōu)勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)?！?/p>

　　不過，在南都物業(yè)之前，并無任何一家大型物管企業(yè)成功登陸A股市場。深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長劉雙樂曾表示，由于A股市場實(shí)行注冊制還沒有確切的時(shí)間表，而在審批制下多數(shù)公司獲證監(jiān)會(huì)受理正排隊(duì)申請上市，因此，在A股上市注定是一個(gè)艱難和漫長的過程。

　　“所以不少公司選擇在香港上市?！眲㈦p樂續(xù)稱，兩個(gè)市場對物業(yè)公司而言，最大的區(qū)別就是在香港上市要比A股上市容易得多，效率也高得多。

　　黃立沖告訴時(shí)代周報(bào)記者，由于物管公司的持續(xù)增長能力和商業(yè)模式不被看好，證監(jiān)會(huì)的態(tài)度認(rèn)為其不應(yīng)該擠占A股上市資源，所以審批態(tài)度比較嚴(yán)謹(jǐn)。

責(zé)任編輯：陳靖