近日，信達(dá)地產(chǎn)（600657）在鄭州市金水區(qū)的信達(dá)·天樾九章一號(hào)院（一期）項(xiàng)目交付，該項(xiàng)目第一批納入鄭州市房地產(chǎn)“白名單”，是信達(dá)地產(chǎn)接手復(fù)工的“爛尾樓”項(xiàng)目，曾在2022年因原開(kāi)發(fā)商停工。

信達(dá)地產(chǎn)是四大資產(chǎn)管理公司之一的中國(guó)信達(dá)（01359）旗下涉房類(lèi)業(yè)務(wù)平臺(tái)，業(yè)務(wù)之一是致力打造專(zhuān)業(yè)特色的不動(dòng)產(chǎn)資源整合商。信達(dá)地產(chǎn)的母公司中國(guó)信達(dá)主要業(yè)務(wù)是收購(gòu)不良資產(chǎn)，其中一項(xiàng)重點(diǎn)是收購(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。中國(guó)信達(dá)在2024年半年報(bào)中披露，其收購(gòu)重組類(lèi)不良資產(chǎn)中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占67.4%，為352.7億元，并且占比呈逐年上升的趨勢(shì)。

信達(dá)地產(chǎn)作為中國(guó)信達(dá)的地產(chǎn)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)平臺(tái)，采用收并購(gòu)、代建、聯(lián)建、監(jiān)管、受托管理、咨詢(xún)等多種模式，參與集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)。接手集團(tuán)業(yè)務(wù)后，信達(dá)地產(chǎn)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，以代建服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等為支持業(yè)務(wù)。而且，信達(dá)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以住宅為主，同時(shí)開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓和綜合體，也在探索長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)。

但擅長(zhǎng)接手不良資產(chǎn)的信達(dá)地產(chǎn)，日子也不好過(guò)了。2024年前三季度，信達(dá)地產(chǎn)總營(yíng)收同比減少10.9%至35億元，歸母凈利潤(rùn)為-8673萬(wàn)元，由盈轉(zhuǎn)虧同比大幅降低133.5%，上年同期盈利2.6億元。實(shí)際上，這也是信達(dá)地產(chǎn)重組上市以來(lái)，首次出現(xiàn)三季報(bào)虧損。

就主營(yíng)業(yè)務(wù)來(lái)看，信達(dá)地產(chǎn)2024年上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占總營(yíng)收的95.6%，為19億元；租賃及其他業(yè)務(wù)則占4.4%，為8944萬(wàn)元。規(guī)模雖不大，但租賃及其他業(yè)務(wù)的毛利率21.7%，比房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的11.6%高出近一倍。

故而在2024年半年報(bào)中，信達(dá)地產(chǎn)表示，公司抓住房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡的有利契機(jī)，進(jìn)一步提高輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，向輕重并舉方向發(fā)展。

此外，《財(cái)中社》發(fā)現(xiàn)，信達(dá)地產(chǎn)的短期償債壓力不小。2024年三季度末，信達(dá)地產(chǎn)賬上的貨幣資金為51.1億元，不足上年同期的一半，達(dá)到近年的最低點(diǎn)。主要有息負(fù)債為317.1億元，其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債激增到142.6億元，同比大幅增長(zhǎng)超六成，主要由于一年內(nèi)到期的應(yīng)付債券增加。公司現(xiàn)金負(fù)債比不到0.2。

另外新房預(yù)售款也顯著下滑。信達(dá)地產(chǎn)2024年三季度末合同負(fù)債為42.6億元，同比大幅減少超五成。

雪上加霜的是，信達(dá)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流開(kāi)始大幅流出。2024年前三季度公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-26.7億元，這是信達(dá)地產(chǎn)近年來(lái)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流流出最大的一個(gè)報(bào)告期；而籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-31.1億元，其中償還債務(wù)支付了73.8億元。三季度末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-43.1億元，即現(xiàn)金大幅減少。

需要注意的是，2024年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不佳。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1-6月份，新建商品房銷(xiāo)售面積47916萬(wàn)平方米，同比下降19%；2024年6月末，商品房待售面積73894萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.2%。

信達(dá)地產(chǎn)樓盤(pán)銷(xiāo)售減少，而收購(gòu)的項(xiàng)目、竣工房還在增加。2024年前9個(gè)月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額、回款金額分別為31.3萬(wàn)平方米、49.8億元、56.7億元，都不足上年同期的一半。竣工面積147.1萬(wàn)平方米，同比增加31.7%，新增計(jì)容建筑面積97.25萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)170%。

業(yè)績(jī)不佳的同時(shí)，信達(dá)地產(chǎn)管理層更迭。此前的8月16日，信達(dá)地產(chǎn)董事長(zhǎng)石愛(ài)民、董事及總經(jīng)理郭偉、董事及副總經(jīng)理陳瑜辭任，并提名鄧立新、宗衛(wèi)國(guó)為公司董事會(huì)非獨(dú)立董事候選人，聘任宗衛(wèi)國(guó)為公司總經(jīng)理。

9月3日上任的新任董事長(zhǎng)鄧立新出身中國(guó)信達(dá)，有國(guó)有商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司經(jīng)營(yíng)管理工作經(jīng)驗(yàn)，曾任中國(guó)信達(dá)多個(gè)分公司黨委書(shū)記及總經(jīng)理、幸福人壽重慶市分公司黨委書(shū)記及總經(jīng)理、信達(dá)金融租賃黨委書(shū)記等職。

而新任總經(jīng)理宗衛(wèi)國(guó)是房產(chǎn)行業(yè)的老將，曾就職于萬(wàn)科多個(gè)部門(mén)，歷任青島萬(wàn)科營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)、萬(wàn)科集團(tuán)戰(zhàn)略投資營(yíng)銷(xiāo)部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)、浙江萬(wàn)科副總經(jīng)理、寧波萬(wàn)科總經(jīng)理、萬(wàn)科南方區(qū)域副總經(jīng)理、深圳萬(wàn)科總經(jīng)理等職務(wù)。

（文章來(lái)源：財(cái)中社）

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