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　　有江湖的地方，就有派系。

　　中國房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌20多年，從最初的“華南五虎”，到后來迅速崛起的閩系“黑馬”，再到滬系、京派、川渝……地產(chǎn)江湖已經(jīng)形成群雄逐鹿之勢。

　　在北京周邊，有這樣一群房企，他們隸屬于河北省，卻有一個特殊的名字――“環(huán)京房企”，其代表房企有華夏幸福(600340.SH)、榮盛發(fā)展(002146.SZ)、隆基泰和，并稱為“河北三杰”。

　　另外，還有一些河北籍房企，雖然沒有全國化布局，但卻在當(dāng)?shù)亍案顡?jù)一方”。如今，環(huán)京房企已經(jīng)出具規(guī)模、自成體系，可以與粵系、閩系等分庭抗禮。

　　然而，由于政策、疫情等影響，環(huán)京樓市進入低迷狀態(tài)，再加上地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)寒冬，環(huán)京房企迎來艱難的“黑鐵時代”。那么，目前環(huán)京房企的生存現(xiàn)狀如何呢？

　　從“河北三杰”到“難兄難弟”

　　提起環(huán)京房企，曾躋身房企10強的華夏幸福首屈一指，不過其起于環(huán)京，卻也敗于環(huán)京。

　　2017年，環(huán)京區(qū)域紛紛出臺“限購令”，環(huán)京樓市大幅降溫。受此影響，華夏幸福經(jīng)營性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)，為-162億元，降幅超過300%。

　　2018年7月和2019年2月，中國平安共斥資180億元，兩次入股華夏幸福，并以25%的持股比例成為第二大股東。華夏幸福的危機暫時解除。

　　2018年，華夏幸福規(guī)模達(dá)到1600億元銷售峰值；2019年，銷售額為1451億元，同比下降11%。

　　2020年初，由于疫情和政策的雙重影響，華夏幸福現(xiàn)金流回補不足，資金危機已經(jīng)顯現(xiàn)。最終，華夏幸福的債務(wù)問題在2021年爆發(fā)。

　　2021年2月1日，華夏幸福發(fā)布公告稱：截至目前，公司及下屬子公司發(fā)生債務(wù)逾期涉及的本息金額為52.55億元。

　　此后，華夏幸福開始全力推進債務(wù)重組工作。2021年9月，華夏幸福披露，公司存續(xù)金融債務(wù)共計2192億元，截至目前累計未能如期償還的債務(wù)金額合計為407.39億元（不含利息）。

　　今年4月1日，華夏幸福稱近期《債務(wù)重組計劃》中金融債務(wù)新增簽約實現(xiàn)債務(wù)重組金額為618.97億元，截至目前金融債務(wù)累計實現(xiàn)債務(wù)重組金額共計1048.12億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計87.18億元。

　　同一天，華夏幸福還表示，已將旗下兩家控股子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)貎杉页峭豆荆婕翱偨灰邹D(zhuǎn)讓款9.18億元，被出售的分別是廊坊市廣陽區(qū)產(chǎn)業(yè)新城項目和永清縣產(chǎn)業(yè)新城項目。

　　按照華夏幸福《債務(wù)重組計劃》安排，計劃通過“賣、帶、展、兌、抵、接”等方式對金融債務(wù)進行重組，南方總部歸屬于“賣”的部分，通過賣出大量商業(yè)地產(chǎn)項目資產(chǎn)回籠資金，支撐兌付資金。

　　在華夏幸福重組之路取得階段性進展的同時，有著“河北王”之稱的榮盛發(fā)展卻上演了業(yè)績“變臉”。

　　今年1月28日，榮盛發(fā)展發(fā)布業(yè)績預(yù)告，預(yù)告公司2021年大概賺了1億-1.5億元。

　　而4月18日晚間，榮盛發(fā)展發(fā)布《2021年度業(yè)績預(yù)告修正公告》，預(yù)計2021年歸屬凈利潤虧損45億-60億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損43億-58億元，基本每股收益為虧損1.03-1.38元。

　　圖片來源：榮盛發(fā)展公告

　　從凈利潤1億-1.5億元，到虧損45億元-60億元，如此兩極反轉(zhuǎn)引起市場較大反應(yīng)；同時，榮盛發(fā)展開盤后慘遭跌停，近9萬名股東集體踩雷。

　　對業(yè)績大幅下修的原因，榮盛發(fā)展稱，主要是由于2022年2月以來，各地購房政策雖有所放松，但消費者購房意愿持續(xù)低落，銷售量下跌明顯，房地產(chǎn)市場整體延續(xù)下行趨勢。

　　實際上，榮盛發(fā)展資金緊張，急需回款早就有跡可循。從2021年底開始，榮盛發(fā)展被傳出現(xiàn)債務(wù)危機。

　　圖片來源：票眼

　　去年10月25日，榮盛發(fā)展出現(xiàn)商票逾期拒付。據(jù)《票眼》小程序顯示，當(dāng)時，榮盛發(fā)展已拒付總筆數(shù)7612筆，總金額25.3億元，未結(jié)清商票總筆數(shù)20256筆，總額達(dá)59.5億元。

　　今年1月，榮盛發(fā)展兩筆到期美元債的交換要約方案已獲得合資格持有人支持，替換為兩只新債券。截至3月17日，榮盛發(fā)展完成全部美元債的展期交割工作。

　　盡管如此，榮盛發(fā)展的財務(wù)壓力依然存在。截至去年9月30日，榮盛發(fā)展短期借款9.57億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債216.6億元，同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為237.6億元，公司還有82.84億元的應(yīng)付票據(jù)，其長期債務(wù)高達(dá)358.26億元，除去此前展期成功美元債外，榮盛發(fā)展還有6筆債券規(guī)模達(dá)45.36億元的境內(nèi)債。

　　對此，穆迪也將榮盛的品級從“B3”下調(diào)至“Caa2”并將榮盛的高級無抵押債務(wù)評級也下調(diào)至到了“Caa3”。穆迪預(yù)計在未來的一頓時間，榮盛的合約銷售將會下降，具體原因應(yīng)該是融資環(huán)境緊張削弱了購房者的信心，這也必將減少可用于兌現(xiàn)債務(wù)的現(xiàn)金流。

　　作為一家保定房企，隆基泰和與華夏幸福、榮盛發(fā)展并稱“河北三杰”，如今，兩家規(guī)模較大的企業(yè)已出現(xiàn)不同程度的業(yè)績下滑和債務(wù)危機，隆基泰和狀況如何呢？

　　隆基泰和在2017年迎來高光時刻，彼時雄安新區(qū)成立，而隆基泰和已在此布局多年，可謂踩中時代紅利。然而，由于限制“炒房”政策的出臺，地產(chǎn)交易偃旗息鼓。

　　時隔四年，隆基泰和再次被置于聚光燈下。2021年10月上旬，隆基泰和多家地產(chǎn)子公司商票兌付逾期十幾天不等。

　　據(jù)票據(jù)兌付平臺顯示，保定景欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司票據(jù)已逾期19天，保定領(lǐng)和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已逾期15天，涿州長隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已逾期14天。

　　圖片來源：票據(jù)兌付平臺

　　隨后，隆基泰和回復(fù)媒體稱會馬上安排兌付，兩日后，逾期商票基本已兌付。

　　如今，雖然雖然商票逾期風(fēng)波已經(jīng)平息，但關(guān)于其資金鏈的疑問并沒有散去。

　　4月21日，隆基泰和成被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的為425971元，案號為（2022）冀0684執(zhí)1562號，執(zhí)行法院為保定市高碑店市人民法院。

　　據(jù)某機構(gòu)顯示，隆基泰和置業(yè)有限公司涉司法案件224起，有被執(zhí)行人記錄17條，被執(zhí)行總金額1482.24萬元；有裁判文書記錄151條，案件總金額為6521.22萬元，企業(yè)作為被告的文書占比50.41%，涉案案由為商品房預(yù)售合同糾紛的案件最多。

　　曾經(jīng)輝煌的區(qū)域龍頭變成了“仙企”

　　作為一個特殊區(qū)域，環(huán)京市場不僅孕育了全國性的大型房企，還有一些叱咤風(fēng)云的區(qū)域性龍頭房企。然而，如今有些企業(yè)卻在盛極一時后開始萎靡，直至成為現(xiàn)在的“仙企”。

　　河北聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司(簡稱：河北聯(lián)邦)是曾一家在河北家喻戶曉的民營公司，也是河北省龍頭房企之一。

　　圖片來源：愛企查

　　2013年，河北聯(lián)邦董事長李生在央視一檔節(jié)目中宣傳自己企業(yè)的信譽，而1年之后，河北聯(lián)邦就因為李生涉及貪腐案件被帶走協(xié)查而陷入債務(wù)危機。

　　2014年9月27日，李生被帶走協(xié)助調(diào)查，之后河北聯(lián)邦項目銷售放緩，公司的售樓款及相關(guān)金融機構(gòu)資款收到嚴(yán)重影響，導(dǎo)致公司整體地產(chǎn)項目流動性緊張。

　　隨后，河北聯(lián)邦的其他多筆融資、房地產(chǎn)基金也出現(xiàn)違約。同時，旗下百億級房產(chǎn)項目被查封，上萬業(yè)主陷入了“房財兩空”的境地。

　　和河北聯(lián)邦相似，卓達(dá)集團也堪稱地產(chǎn)界的元老，曾是河北最大的房地產(chǎn)公司之一。

　　從2016年開始，卓達(dá)集團因未取得預(yù)售證違規(guī)銷售，石家莊多個售樓處、建筑工地被陸續(xù)查封。隨著舉報信越來越多，2017年卓達(dá)集團在威海、海南等項目被查封，或者被申請資產(chǎn)保全。

　　另外，早在2015年11月，卓達(dá)集團就曾被曝光30%高額融資騙局，以高額利息吸引投資者購買理財產(chǎn)品。2017年，卓達(dá)集團理財產(chǎn)品兌付危機開始爆發(fā)。

　　2019年5月18日，石家莊市公安局裕華分局發(fā)出通告，卓達(dá)集團實際控制人楊卓舒父子投案自首。自此，卓達(dá)集團最終走向了末路。

　　圖片來源：愛企查

　　愛企查顯示，目前卓達(dá)集團存在高風(fēng)險，自身風(fēng)險深陷金融借款、民間借款、合同糾紛等案件當(dāng)中。

　　作為河北保定的一家知名房企，秀蘭集團同樣遭遇了與河北聯(lián)邦、卓達(dá)集團相似的經(jīng)歷。

　　1984年，趙秀蘭成立了耳七里店建筑隊，此即秀蘭地產(chǎn)的雛形。趙秀蘭去世后，其子康玉柱、兒媳郝海玲于1997年成立了保定市秀蘭房地產(chǎn)有限公司。

　　在20多年的時間里，秀蘭集團的開發(fā)地域涉及京津冀區(qū)域、山東、海南、湖南、云南、江西等。

　　然而，2019年10月22日，秀蘭集團公開了自己的經(jīng)營困難：一是集團樓盤銷量下行，經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅減少；二是國家調(diào)控收緊，階段性融資難度加大；三是出于長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，集團招拍土地占壓了大量資金；四是集團斥巨資實施的戰(zhàn)略布局調(diào)整，短時間內(nèi)未能收獲預(yù)期收益。

　　之后，秀蘭集團一直在嘗試自救，一方面積極爭取政府支持；另一方面利用公司現(xiàn)有流動資金，壓縮公司內(nèi)部運營資金，全部資金投入項目建設(shè)。

　　圖片來源：愛企查

　　不過，愛企查顯示，目前秀蘭集團股權(quán)凍結(jié)共有60條，行政處罰6條，被執(zhí)行人4條，執(zhí)行金額共計4.49億元；限制高消費7條；土地抵押7條。

　　除了這些知名房企外，在地產(chǎn)行業(yè)還有一些項目的名氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)蓋過了企業(yè)自身。河北房企河北華銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱：華銀地產(chǎn)）就是這樣一家存在感很弱的企業(yè)，但其開發(fā)的華銀?天鵝湖卻曾在環(huán)京房地產(chǎn)市場名噪一時。

　　正是這樣一家名不見經(jīng)傳的房企，近期卻頻頻出現(xiàn)在媒體的視野中。在4月份過去的20天內(nèi)，華銀地產(chǎn)共11次成為被執(zhí)行人。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，華銀地產(chǎn)現(xiàn)存被執(zhí)行記錄共有30條，被執(zhí)行總金額5.46億元。

　　據(jù)某機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，華銀地產(chǎn)目前共涉司法案件1350起，有失信記錄1條，未履行數(shù)量1條；股權(quán)凍結(jié)3條，股權(quán)數(shù)額共計2.4億元；有限制高消費記錄9條。

　　難以占據(jù)“半壁江山”的河北房企

　　除了上述房企外，天正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、河北潤江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、河北深保投資發(fā)展有限公司、邯鄲市榮科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以及天成晟和地產(chǎn)集團有限公司等也在環(huán)京市場占據(jù)一席之地。

　　在調(diào)控政策的影響下，環(huán)京樓市在2017年出現(xiàn)普遍性降溫。時至今日，環(huán)京樓市一直處于寒冬之中。

　　從2013年開始，眾多一線房企在環(huán)京區(qū)域安營扎寨，比如萬科、綠地、碧桂園、恒大、融創(chuàng)等。一線房企的進入，讓這一地區(qū)競爭更加白熱化。