07年住宅銷售面積同比增長-29.1%，年末銷量有所回升

　　深圳住宅銷售面積，自05年逐年下降；同比增長率，06，07年均為負值，其中07年累計同比增長-29.1%；環比增長：07年單月平均銷量低于06年，約36.03萬平方米；環比增長率，從07年4月的42.51%持續下降到07年10月的-48.97%，年末兩個月由負轉為正，07年住宅累計銷售量較06年下降了205.42萬平方米，年末銷量有所回升。

　　07年住宅銷售價格同比增長44.84%

　　07年房價較06年同期上升了約4139.31元/平方米，同比增長44.84%；環比增長，07年單月房價均高于06年，平均約14742.51元/平方米，其中，07年11月份較10月份下降了14.15%，12月有所回升，07年環比增長率較06年增加，月均約3.04%。

　　07年深圳住宅銷售面積同比有所下降，而房價上漲較快。07年11月，深圳房價由17350.26元/平方米下降到15069.48元/平方米，引起市場拐點爭論，我們認為其中的原因在于深圳特區內可供給的新增建設用地逐漸減少，而新建住宅更多來源于特區外。自05年7月，特區內銷售的住宅面積占深圳住宅銷售面積的比重，由53.57%下降到32.37%；同時特區內的房價高于特區外，這必然降低深圳平均房價。另外，11月份特區外住宅銷售價格有所回落，所以導致深圳住宅銷售均價有所下滑。在12月份房價和銷量均有回升的情況下，給予深圳住宅市場，乃至中國房地產市場，拐點的判斷，為時尚早。

　　看好一線城市房地產市場

　　從商品房銷售面積來看，北京，廣州和深圳07年有所下降，其中深圳下降最多，約30.4%；重慶，上海和天津有所上升，其中重慶最多，同比增長88.3%。而07年前11月，全國商品房銷售面積同比增長率為30.45%，只有重慶超過。

　　從商品房銷售價格來看，07年6座城市均有所上漲，按同比增長率大小依次為深圳、北京、廣州、重慶、天津和上海。07年前11月，全國商品房價格同比增長率為13.99%，只有上海在其之下，為13.06%，一線城市的商品房價格增長率依然較快。

　　一線城市價格增長率相對較快，而銷售面積增長率則相對較慢。若以此判斷一線城市市場無法繼續支撐下去，存在所謂“拐點”等結論，都是不客觀的。04年以來，6座城市中，只有重慶土地購置面積是在增加的，其他城市的土地購置面積，04-06年都是逐年下降的，這必然導致商品房供給量的緊縮。而這6座城市的人均可支配收入和城市化帶來的需求都是非常高的。在這種情況下，市場必然出現價增量相對跌的局面。

　　3.6一線城市需求仍將持續旺盛

　　一線城市住房需求能力處于全國前列

　　從人均可支配收入角度看，6座城市當中，只有重慶低于全國平均水平，但增長率高于全國平均水平，其中深圳，上海，北京和廣州居于國內前列，因此這6座城市的住房需求能力也相對較強。