克而瑞地產研究發文稱，2024年樓市總需求持穩，延續筑底行情。月度呈現出前穩中低后高走勢，四季度一二手房成交均出現不同程度放量，新房成交占比有小幅回升跡象。分能級來看，一線整體韌性較強，9·26新政促市場熱度顯著回升，四季度新房供求環比齊增，深圳領漲；二三線復蘇程度不及一線，城市間分化加劇。

預判2025年，我們認為，2025年全國商品住宅供應總量仍將穩中有降，整體降幅較2024或將有所放緩，新房成交規模或將延續持穩或穩中微降態勢，從全年走勢來看，上半年止跌基本可以完成，而下半年或將延續弱復蘇走勢。諸如杭州、上海、成都、西安、天津、深圳等十城預期率先回穩，其他城市回暖仍有待傳導。

市場綜述：一二房總需求微降8%，一線正增7%且深圳漲45%居首

從總量數據來看，2024年以來一二手總需求持穩。據CRIC監測數據，重點30城2024年一二手房總成交面積預計達到3.7億平方米，較2023年微降8%。不過從結構占比來看，二手房成交持增但增幅放緩，新房穩中有降，降幅仍達24%。

分能級來看，一線修復程度好于二線好于三四線。據CRIC監測數據，僅4個一線城市2024年一二手房成交面積同比正增7%，11個三四線跌幅高達14%居首。細化到單城市來看，深圳漲幅高達45%居首，長沙、北京、上海等漲幅也在4%-7%不等。

新增供應：四季度“以銷定產”環比回正，全年累計同比仍降3成

2022年以來地市顯著縮量加劇新房供給約束，疊加行情低迷，房企推貨積極性不高，前11月累計同比降3成。從變化趨勢來看，2024年四季度全國商品住宅供應較三季度穩步回落，據CRIC監測，10-11月115個重點城市新增供應2909萬平方米，較三季度月均下降7%，同比降幅也達到24%，前11月累計同比降幅為30%。

根據30城環比數據預估百城12月數據，12月供應預期達到1726萬平方米，環比微增6%，同比下降30%，從全年累計數據來看，降幅仍在30%左右，供給延續縮量走勢。

結合重點30城12月預估數據不難看出，因年末業績沖刺影響，房企推盤積極性穩中有增，12月供應環比上升6%，四季度整體供應量較三季度穩中微增5%，不過尚不及去年同期，全年累計同比降幅為29%，整體供給約束效應依舊顯著。分能級來看，受“以銷定產”模式影響，四季度一線環比增幅顯著高于二三線，各城市分化持續加劇，環比漲幅顯著城市主要分為以下兩類：一是上海、深圳、成都、杭州等熱點城市受930新政利好影響，房企推盤積極性也相應提升；二是南京、蘇州、寧波、無錫、珠海等主要源于三季度基數較低，四季度階段性放量，總體推盤規模尚不及去年同期。

新房成交：前平后揚四季度創新高、全年降幅收窄至24%，深圳市現正增32%

2024年四季度樓市止跌企穩，新房連續多月創2023年下半年以來新高:據CRIC監測數據，115城10-11月新房成交面積突破了5000萬平方米，較三季度月均增幅高達50%，同比正增12%，前11月累計同比降幅27%，較前10月收窄4個百分點。而從變化趨勢來看，呈現出“前低后高”趨勢，尤其是步入四季度以來，新房連續多月創2023年下半年以來新高。

根據30城環比數據預估百城12月數據，12月成交預期達到2648萬平方米，同環比分別增長9%和6%，四季度因政策利好效應影響，同環比齊增，而從全年累計數據來看，跌幅仍在不斷收窄，累計同比降幅收窄至24%。

四季度成交延續節節攀升態勢，據CRIC監測數據，30個監測城市四季度成交規模為4722萬平方米，環比大增63%，同比增長12%。全年累計同比降幅持續收窄至24%。分能級來看，一線市場韌性顯著好于二三線城市，四季度同環比分別增長44%和77%，累計同比降幅收窄至10%。深圳表現可圈可點，四季度受新政利好效應影響，新房成交同環比倍增，全年實現正增長，是30城中唯一全年同比轉正城市。多數二三線城市在四季度均迎來穩步復蘇行情，同環比齊增，少數城市諸如武漢、杭州、西安、長沙、長春、珠海成交規模尚未復蘇至2023年同期水平。值得關注的是，8城全年累計同比降幅已收窄至2成以內，天津購買力持續修復，整體成交呈現低位回升；而重慶、昆明、廈門、福州、佛山、常州、嘉興等多數城市當前成交規模基本已接近底部，跌無可跌。

二手成交：成交逐月走高四季度歷史新高，全年面積同比增6%、京滬深杭等漲20%以上

2024年四季度，35個重點監測城市二手住宅累計成交面積預計為6669萬平方米，環比上升23%，同比增長28%，全年二手住宅累計成交22615萬平方米，同比正增6%。縱觀全年月度變化，整體呈現出波動上行趨勢，聚焦四季度，10-12月節節攀升，12月單月成交量高達2411萬平方米，達到了四年來的月度次高水平（最高點為2023年3月2575萬平方米），四季度總體創歷史季度新高。

分能級來看，一線好于二線好于三四線，一線是930新政直接受益者，四季度同環比大增5成左右，滬深漲幅顯著，深圳同比倍增；二線城市中成都、杭州、長沙、合肥、廈門等四季度都出現顯著的“翹尾”行情，前期積累的剛需剛改購房需求持續釋放，少數弱二線諸如鄭州、長春等四季度成交不升反降，全年二手成交規模同比負增長，延續慘淡行情。

高端住宅：總價3000萬元以上成交套數同比大增，上海仍是高端需求集中釋放首選

2024年高端住宅市場相對堅挺，尤其是3000萬元以上頂豪市場同比大增，新房優于二手：據CRIC監測數據，30個重點城市一二手3000萬以上高端住宅2024年分別成交4154套和1255套，同比分別增長57%和6%，新房增幅顯著高于二手房。其中新房呈現出“越貴越買”特征，億元豪宅同比倍增141%，漲幅顯著高于5000萬元-1億元89%漲幅和3000-5000萬元50%漲幅。二手億元豪宅不增反降，主要源于頂豪客戶更追求產品品質提升，二手次新房難以滿足其核心訴求。

無論是新房還是二手房，上海仍是高改需求集聚地：據CRIC監測數據，2024年上海總價3000萬以上新房成交2530套，占比62%；二手成交529套，占比43%。

房價：70城一二手房價持跌但跌幅收窄，上海西安等新房漲幅居前

從國家統計局公布的70個大中城市房價變動情況來看，2024年四季度70城新建商品住宅和二手住宅價格指數降幅有收窄趨勢，上漲城市個數上升。

從CRIC監測的2024年前11月重點城市新建商品住宅成交統計均價看，一線及東部城市房價仍遙遙領先，泉州、廊坊、拉薩等漲幅排名靠前的主要是受供給結構影響。

從絕對量來看，一線及東部城市房價仍遙遙領先。上海、深圳、北京位列房價絕對量TOP3，不過除上海外，深圳、北京受結構性因素影響，同比降幅分別達6%和9%，廣州、東莞、廈門、義烏、杭州位列第二梯隊，房價在3-4萬元/平方米區間內，紹興、南京躋身TOP10，房價在2.5萬元/平方米以上，和三季度相比，三亞跌出TOP10序列，南京補位。

變動情況來看，漲幅排名靠前的主要是受供給結構優化影響，漲幅排名前三位的城市分別是上海、三亞和義烏，主要原因是新增樓盤趨向核心區中高端改善化，加之高端需求相對旺盛，結構性拉升房價水平。典型如上海，高改豪宅項目加速入市，前11月單價15萬元/平方米以上房源供應套數高達3062套，較2023年同期237套翻倍增長。

與此同時，東南沿海三四線加速回調，廈門、蕪湖、惠州、揚州、鹽城、佛山、漳州等房企以價換量營銷策略下，房價跌幅均在10%以上，值得關注的當屬廈門，因投資退潮，房價缺乏支撐，前11月成交均價回調21%，跌幅較為顯著。

新房庫存：四季度末百城狹義庫存降至4.89億平，一二線消化周期仍維持22個月

2024年三季度，得益于供給節制和成交改善，狹義庫存延續波動下行走勢。據CRIC監測數據，2024年11月末百城商品住宅庫存量僅為4.89億平方米，同環比分別下降5%和1%。我們以成交12個月均值測算百城去化周期，四季度整體去化周期有增轉降，11月末百城去化周期達26.7個月，環比降2%，同比上漲26%。不同能級城市均保持環比回落，同比增幅收窄態勢，二三線城市去化周期均不足22個月，風險基本可控。

具體來看，一線城市僅上海庫存仍處低位，去化周期僅為14個月，目前因前期核心區優質供應消耗殆盡，近遠郊庫存持續積壓，整體去化周期同比去年依舊增長59%。北京、廣州、深圳11月末去化周期均在20個月以上，值得關注的當屬深圳，受930新政利好效應成交穩步改善，當前去化周期較去年同期穩中有降，降幅達19%。

二線城市中，僅哈爾濱、大連、呼和浩特、沈陽等消化周期超過36個月，與之相對應的是，杭州消化周期不足10個月，近乎沒有短期去化風險。從變化情況來看，同比漲多跌少，漲幅超過3成的城市主要分為以下兩類：一類為合肥、長沙、武漢等短期市場轉冷城市，還有一類為哈爾濱、呼和浩特、南寧、南昌、長春等弱二線城市。大連、廈門、昆明、蘭州等供需兩淡，仍處于去庫存階段，去化周期穩中有降。

三四線城市整體庫存形勢較為嚴峻，半數城市庫存消化周期超過36個月。除了東營、寶雞、阜新等內陸城市之外，還有珠海、汕頭、北海、昆山等前期熱度較高類城市，伴隨著投資需求退潮，這些前期明顯炒作、需求透支的城市也面臨去化難問題，即便打折促銷也難拉動銷量。

成交：2025年上半年有望止跌基本完成，全年成交總量延續筑底微跌

預判2025年，我們認為，新房成交規模將延續筑底下行、二手房成交小幅正增，整體住房成交規模微跌5%左右。從全年走勢看，上半年止跌有望基本完成，下半年將延續弱復蘇開始回穩。預判市場筑底主要看三大指標是否止跌回穩：一是一二手房銷售，在9·26新政刺激之下，2024年四季度無論是新房還是二手房成交均迎來年內高點，而2025年一季度恰逢春節淡季，成交預期回落，不過同比仍有望上漲4成；二是一二手房價，2024年新房房價整體維持高位波動態勢，二手房延續“以價換量”，不過四季度部分城市次新房項目有止跌企穩征兆，預判2025年上半年，核心70城約有半數城市房價預期止跌。三是房地產開發投資額累計同比降幅已經連續一年持穩10%，預判2025年一二季度房地產開發投資累計同比增速持平。分能級來看，一線城市成交熱度延續，整體成交面積穩中微降。二線城市成交規模持穩，強弱城市間輪動復蘇。三四線城市成交規模將延續筑底行情，經歷了這兩年的調整，多數城市已下挫至成交底部，降無可降，諸如義烏、金華等內需型強三線城市尚能維持市場熱度，樓市成交規模有望較2024年穩步回升。此外,值得關注的是，二手韌性強于新房的態勢還將延續但份額講逐步傾向新房上升，剛需客群的分流作用仍將存在，尤其是針對天津、鄭州、重慶等以剛需客群主導的城市，二手以價換量持續分流新房客戶。但對改善和高端客群，新房產品內卷升級疊加價格隨行就市，性價比突出而吸引客戶回流新房，部分剛需產品為了差異競爭同樣“超配”豪宅裝標、設施、服務等也逐漸變為“標配”，進一步提升了產品的性價比，從而也會引流部分剛需重新考慮購買新房。

城市：杭滬蓉鎬津深等10城有望率先止跌回穩，其他城市仍有待傳導

2024年政策密集出臺之下各地市場表現“溫差”顯著，事實上，城市市場能否止跌企穩主要離不開經濟、人口等各類基本面表現，我們按照規模、價格、庫存、去化、二手、轉化、投資、盈利等多個維度測算了預期回穩的10個城市，列表如下：

杭州、上海、成都、西安屬于第一梯隊，短期內市場熱點恒熱，三季度面臨降溫趨勢，好在政策“托舉”使得市場短期尚能保溫；天津、深圳等為第二梯隊，經歷了前期深度調整，新房項目來訪、認購，二手房成交量等短期內都出現激增現象，預期市場仍在持續修復；合肥、北京、廣州、長沙等主要是基于低庫存現狀，只要銷售好轉，市場便能迅速恢復，潛力較大。

而余下多數二三線城市短期內仍處于庫存高企，去化緩慢的調整期，市場修復仍有待這十個核心城市的熱度傳導。

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