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房地產企業融資和再融資迎來重大突破。
11月28日，證監會官網信息顯示，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問時指出，即日起將恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用、積極發揮私募股權投資基金作用。
這是1993年房地產熱后實質上暫停房地產開發企業上市、2001年短暫恢復房地產企業上市試點、后又實質暫停房企上市融資和房地產上市公司再融資，資本市場涉房政策又一次重大變化。它對當前整個房地產市場的流動性將提供極大幫助。
房企股權融資“松綁”
證監會發言人表示，房地產市場平穩健康發展事關金融市場穩定和經濟社會發展全局。證監會堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，積極發揮資本市場功能，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度，促進房地產市場盤活存量、防范風險、轉型發展，更好服務穩定宏觀經濟大盤。證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，并自即日起施行。
一、恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司。允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。建筑等與房地產緊密相關行業的上市公司，參照房地產行業上市公司政策執行，支持“同行業、上下游”整合。
二、恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。
三、調整完善房地產企業境外市場上市政策。與境內A股政策保持一致，恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資；恢復主業非房地產業務的其他涉房H股上市公司再融資。
四、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。
五、積極發揮私募股權投資基金作用。開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式。
哪類房企最受益？
從對再融資方面的要求來看，其并不能用于拿地拍地、開發新樓盤，此外資金可以用于“保交樓、保民生”相關項目，本次優化措施的本意已經比較清晰——仍然是補充房企的流動性以及償還債務，切實保證“保交樓”工作的推進。
一位不愿具名的地產分析師在接受記者采訪時表示，“本次優化的目的很明顯，是為了防止再出現惡性事件，這就是底線。”
從資本市場的反饋來看，市場對房企股權融資政策的優化已經有所預期。
一位金融機構人士告訴記者，“其實市場有一些準備的，在第二支箭出來的時候。后來易會滿主席的發言也印證了這一點。整體來看，政策的支持力度是在不斷加大的。”
證監會本次的支持措施還包括，進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用,也將積極發揮私募股權投資基金作用。
這兩方面的動作也并非新的提法。例如，REITs方面，華潤置地、招商蛇口已經有相應的行動。
2022年9月22日，華潤置地發布公告，擬分拆華潤旗下位于上海的保障性租賃住房項目作為基礎設施類公募REITs底層資產，預計公募基金將募集資金11.2億元。
而招商蛇口則在更早的之前，將旗下產業園區資產打包上市。
招商蛇口旗下蛇口產園REIT是我國首批上市的9只公募REITs之一，于2021年6月21日在深交所上市。其基礎設施項目為位于深圳市蛇口網谷產業園的萬融大廈與萬海大廈，并于今年9月啟動擴募。
由于資本市場的偏好已經改變，目前股權融資優化之后，預計穩健型房企依然是受益最廣的對象。
一位不愿具名的私募機構人士在接受記者采訪時分析認為，“股權融資這類，就算放開關鍵還是要有投資者買單。”
而另一境外投資機構人士則分析認為，這份優化政策中，補充流動資金和還債還是大頭。但是要知道，不是隨隨便便一家房企出來融資就會有人認購，所以受益的肯定是資產負債表比較正常的房企。“這種市場條件下，受益的范圍還是比較窄。”
從房企的反饋來看，目前多數也仍更關注銷售回款的作用。“融資的政策給了很多，包括這幾天給房企授信，之前的展期等，真正有多大的作用，還要再觀察。關鍵還是銷售回款，銷售好了，整體才會好。”一位A股上市房企的人士對記者分析認為。
金融支持地產打出組合拳
近期，金融支持房地產的措施不斷出臺。
記者10月20日從證監會獲悉，對于涉房地產企業，證監會允許部分存在少量涉房業務但不以房地產為主業的企業在A股市場融資。
人民銀行11月23日消息，人民銀行、銀保監會日前發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，從保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務等六個方面提出16項具體措施。據悉，人民銀行等金融管理部門鼓勵金融機構與優質房地產企業建立戰略合作和穩定的合作關系，為其提供一攬子金融服務，促進房地產市場平穩發展。
11月23日，“第二支箭”擴容后首批民營房企發債項目揭曉——中債增信公司出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，首批分別支持發行20億元、15億元、12億元中期票據，預計其他優質民營房企的發債增信也將快速落地。
同日，多家國有大行宣布與部分房企簽訂戰略合作協議。例如，農業銀行與中海發展、華潤置地、萬科集團、龍湖集團、金地集團5家房企舉行銀企戰略合作協議簽約儀式。銀企各方均表示，將以本次簽約為契機，共同維護住房消費者的合法權益，攜手促進房地產行業良性循環和平穩健康發展。
中郵證券研究報告總結稱，目前，地產支持政策已形成組合拳，穩樓市三位一體，穩融資三箭齊發，有望顯著改善房地產企業資產負債表、更快恢復房地產市場平穩健康發展。
來源：綜合自新華社、《中國證券報》、21世紀經濟報道等
責任編輯：張海營
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