樂居新媒體 徐迪 截至12月24日，北京隅東序（備案名“云華里”）已完成14套網簽數據，簽約面積總計1711.19平方米，成交均價約7.65萬元/平方米，較開盤次日2套房源的成交均價直降4900元。

項目所在朝陽十八里店朝陽港一期1303-686、1303-687地塊由金隅地產今年6月25日摘得，成交價63.8億元，樓面價50694元/㎡。

地塊總建筑規模12.59萬㎡，其中686地塊用途為商品住房。10月25日晚間，該地塊發布案名：北京隅·東序。11月22日，北京隅東序824套住宅取得預售許可證，均價7.35-8.41萬元/m2區間。根據官微公告，項目12月16日完成線上選房公測，19點正式開盤，當天就已有客戶完成網簽。

據樂居新媒體查閱，截至12月17日上午8點，北京隅東序已有2套網簽數據，簽約面積總計337.29平方米，成交均價81390.65元/平方米。

已簽約的兩套房源分別為1#三單元1601，183.85平米的四室兩廳，套內面積148.98平米，得房率約81%；另一套為5#1702，一套153.44平米的四室兩廳，套內面積122.8平米，得房率約80%。

從具體位置上看，北京隅·東序距離東四環直線距離約1.5千米，屬于四環邊上的項目。規劃建設17棟住宅樓，6-18層的洋房高層，共824戶，容積率2.8，車位配比1:1。建成后相當于云筑三期項目規?？偤?，是近幾年朝陽港板塊小區規模最大的一塊地。

樓盤表顯示，北京隅東序17棟樓已全部拿證，但目前為預售狀態的僅有9棟樓，部分樓棟的開盤時間為2025年1月17日。

從戶型來看，該項目以大戶型改善產品為主，主力面積段為127㎡三居以及129㎡、149㎡、160㎡、177㎡、188㎡四居，少量189㎡大四居，另有50余套100㎡以下的小三居。

新規后不少樓盤都做了敞開式陽臺，北京隅東序部分戶型的南向也有較大面積陽臺，如果能夠處理成封閉的室內空間，得房率將大大提高。但從戶型圖來看，這部分陽臺被標記為“天空私境”，功能為花園、休閑、健身?！颈本┯鐤|序戶型圖發布，敞開式陽臺能否封閉是關鍵】

值得一提的是，近日有網友在人民網領導留言板投訴：據了解，北京*房地產開發有限公司在朝陽區十八里店開發的房產，報規是開敞陽臺，但是開發商對報規的開敞陽臺在交付時或交付后封閉，違反了《北京市容積率計算規則》《民用建筑通用規范》。開敞陽臺按照面積的一半計入建筑面積，若封閉則需按照全部面積計入建筑面積。要求開發商學習朝陽區保利天匯，公開發承諾書，不允許封閉陽臺。

目前，該則留言已被認領轉交相關部門處理。據樂居新媒體查閱，目前十八里店在建新盤規劃有開敞陽臺的只有北京隅東序項目。

此次對于網友反饋，北京隅東序會給出怎樣的回應，按照相關規定，大概率是要給出不封閉陽臺的公開承諾。然而這樣一來，又拿什么對抗一路之隔的中海692地塊？

692地塊調規之后，對北京隅東序造成的沖擊顯而易見。692地塊有30%用地的建筑高度，從60米變成80米，意味著樓間距更寬。同時，該地塊減少了5000平米養老機構面積，不僅節約了配建成，容積率還降至2.7以下。

北京樓市產品的迭代仍在不斷加速，11月22日，北京市規自委正式發布了《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》的通知，明確鼓勵開發商在條件允許的情況下，打造設計合理、形式多元、場景多樣的住宅陽臺。中海692地塊在規劃上跟進是理所當然的，僅陽臺這一項或許就將對北京隅東序形成降維打擊。

除了中海這位勁敵，北京隅東序目前還有一個兇猛的對手——北京宸園。它們同屬于朝陽區，又幾乎是在同一時點拿地，地塊都呈菱形狀。但在陽臺產品上，兩個項目卻拉開了不少差距。

北京宸園在產品設計上，巧妙運用了“黑科技”，南面全部贈送一半陽臺面積轉化為室內空間，北面將挑空變為全贈送室內面積，大大提高了得房率。以北京宸園的165平米戶型舉例，它大約贈送19.3平方米是室內使用面積。

而北京隅東序160平四室雙衛戶型，一個L型飄窗面積全贈送，約4平米出頭，此外僅在南向客廳和次臥贈送了陽臺，一半面積約5.5平米，目前能否做封閉還不得而知，北面沒有贈送空間。

同樣是贈送一半面積，在北方，做不進室內空間的開敞陽臺實用性將大打折扣。

北京宸園和中海692地塊都是打包供地，開發商在“封閉陽臺”條件上有談判底氣。而金隅地產自2021年起就投資布局朝陽港，此前開發的金隅云筑系列產品都沒有陽臺，北京隅東序規劃了開敞陽臺已算出新之舉，想一步到位效法北京宸園做成封閉空間，確實容易激起云筑業主的反彈。

這樣一來，陽臺既是北京隅·東序的亮點，也是缺憾。

金隅地產是金隅集團(601992.SH）的全資子公司，先后開發建設房地產項目約170個，總建筑規模達3,000多萬平米。目前已進入北京、上海、天津、重慶、杭州等17個城市。

2024年上半年，金隅集團實現營業收入456億元，同比下降7.27%；利潤總額-10.7億元，歸母凈利潤-8億元。其中，地產開發及運營板塊2024年上半年實現主營業務收入108億元，同比下降2%;實現利潤-0.78億元，同比下降112%。

上半年地產開發業務累計合同簽約額53億元，同比下降64%，實現現金回款57.55億元，同比下降67%。截至2024年6月30日，公司權益口徑土地儲備面積585萬平方米。

附：北京隅東序全套戶型圖

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