來源：華夏時(shí)報(bào)

　　千呼萬喚始出來，2024年存量房貸利率再次迎來下調(diào)。

　　9月24日上午，在國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)上，中國人民銀行行長潘功勝明確表示，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　對于這次調(diào)整，居民期盼已久。當(dāng)天，“降低存量房貸利率”的詞條，迅速登上各大社交平臺(tái)的熱搜榜，網(wǎng)友紛紛感慨“終于等到今天”。

　　1個(gè)月后的10月25日，多家銀行正式開啟存量房貸利率批量調(diào)整工作，符合條件的房貸利率均調(diào)整為貸款市場報(bào)價(jià)利率LPR-30BP。

　　潘功勝表示，此次存量房貸利率下調(diào)預(yù)計(jì)惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。

　　與此同時(shí)，為了長遠(yuǎn)解決新老房貸利差過大對存量購房者造成的影響，央行9月29日發(fā)布新政策，自11月1日起，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制。

　　2024年，存量房貸利率下調(diào)事宜一步到位，未來，將實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)整。

　　再次下調(diào)存量房貸利率

　　從2022年開始，5年期以上LPR多次下降，貸款利率降至歷史低位。

　　然而，存量房貸利率直至2023年8月底才首次下調(diào)，2024年新舊房貸之間的利差持續(xù)擴(kuò)大，再次引發(fā)了提前還貸現(xiàn)象。

　　從半年報(bào)中可以看到，多家上市銀行個(gè)人住房貸款余額出現(xiàn)下降。截至2024年6月，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行個(gè)人住房貸款合計(jì)減少約3254.71億元。

　　在股份行中，招商銀行、興業(yè)銀行、光大銀行、浦發(fā)銀行、民生銀行和渤海銀行的個(gè)人住房貸款余額較2023年末也有所減少。

　　分析觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，個(gè)人住房貸款余額下降的原因來自兩方面，一是商品房銷售下滑，信貸需求隨之減弱；二是客戶提前還貸，造成余額進(jìn)一步縮減。

　　招聯(lián)首席研究員董希淼對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，在增量方面，房地產(chǎn)市場下行壓力下，居民住房消費(fèi)需求增長緩慢，房地產(chǎn)銷售下滑，新申請住房貸款量減少；而在存量方面，部分居民出于資產(chǎn)配置的需要選擇提前還貸，因此導(dǎo)致銀行個(gè)人住房貸款余額出現(xiàn)增長。

　　同時(shí)，市場上關(guān)于降低存量房貸利率的呼聲也越來越高，不少專家及媒體用“勢在必行”來形容此事。

　　9月24日，在新聞發(fā)布會(huì)上，潘功勝明確提出“將降低存量房貸利率”，并表示，銀行下調(diào)存量房貸利率，有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時(shí)還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　中信首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明也對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，需求側(cè)層面，在LPR下調(diào)的基礎(chǔ)上壓降存量房貸利率對基準(zhǔn)利率的加點(diǎn)，將大幅改善購房者負(fù)債成本，減少提前還貸的壓力。

　　此后不久，9月29日，央行發(fā)布中國人民銀行公告〔2024〕11號(hào)（下稱《公告》），完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，推動(dòng)降低存量房貸利率。同時(shí)，央行指導(dǎo)市場利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》，明確各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整。

　　對此，有專家用“國慶前夕，央行給居民家庭發(fā)放的大禮包”來表現(xiàn)，下調(diào)存量房貸利率與民心民意的切合，及對市場信心的提振。

　　實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)整

　　實(shí)際上，針對存量房貸的利率下調(diào)，2008年底也曾發(fā)生過一次。

　　2008年10月22日，央行發(fā)布公告表示，決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　此優(yōu)惠主要針對新增房貸，而存量房貸是否享受七折優(yōu)惠，并沒有明確。對存量房貸的利率，商業(yè)銀行享有一定的自主權(quán)。

　　但不久后，多家中小銀行陸續(xù)對存量房貸客戶也推出七折優(yōu)惠利率，通過轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，大批存量房貸客戶從國有大行轉(zhuǎn)移至中小銀行。

　　2009年1月，國有大行為了留住客戶，也相應(yīng)做出調(diào)整，正式加入了存量房貸利率優(yōu)惠的隊(duì)伍。四大國有銀行宣布，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。

　　此后，各家銀行紛紛發(fā)布優(yōu)惠細(xì)則，存量房貸利率普遍下調(diào)。

　　為了將存量房貸利率調(diào)整一步到位，2024年9月底央行《公告》中提出，“存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率”。

　　董希淼對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，在存量房貸與新增房貸利率偏離度較高時(shí)，允許借款人與銀行協(xié)商調(diào)整加點(diǎn)，有助于緩解潛在購房者的觀望情緒，降低借款人房貸利息支出。

　　此時(shí)，“偏離幅度的設(shè)定”成為調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，偏離幅度如果設(shè)定過大，借款人心理有落差，可能提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長效機(jī)制；偏離幅度如果設(shè)定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時(shí)享受到優(yōu)惠。

　　10月31日，國有大行發(fā)文，明確將“偏離幅度”約定為30個(gè)基點(diǎn)。

　　具體而言，六大行文中表述，當(dāng)浮動(dòng)利率的存量個(gè)人房貸利率加點(diǎn)值，高于全國新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均加點(diǎn)值30個(gè)基點(diǎn)時(shí)，借款人可以向銀行申請調(diào)整房貸利率LPR加點(diǎn)值，調(diào)整后的加點(diǎn)為全國新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均加點(diǎn)值加30個(gè)基點(diǎn)，且不低于調(diào)整時(shí)所在城市房貸利率加點(diǎn)下限。

　　中國人民銀行官網(wǎng)“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

　　目前來看，商業(yè)銀行已于10月25日批量調(diào)整了存量房貸利率，大部分房貸利率調(diào)整至LPR-30BP，加點(diǎn)值“-30BP”較全國新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)值“-52BP”高22BP，暫不符合調(diào)整條件，當(dāng)前借款人無需提出申請。

　　放眼未來，如果一段時(shí)間新發(fā)放房貸利率保持穩(wěn)定，存量房貸利率無需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會(huì)跟隨下行。

　　如此，銀行會(huì)綜合考慮吸儲(chǔ)和經(jīng)營成本等因素更加合理確定新發(fā)放房貸利率。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，央行發(fā)布政策，對全國存量房貸利率進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整。商業(yè)銀行落實(shí)房貸利率新機(jī)制后，如果受到市場利率變化影響，借款人想進(jìn)一步調(diào)整房貸利率，可與銀行洽談、協(xié)商，在符合條件的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。

　　長遠(yuǎn)利好消費(fèi)市場

　　存量房貸利率下調(diào)，短期內(nèi)會(huì)侵蝕銀行機(jī)構(gòu)的息差和利潤，但長期來看，可緩解銀行信貸資產(chǎn)流失，對銀行影響整體可控。

　　“在政策調(diào)整方案設(shè)計(jì)中，人民銀行技術(shù)團(tuán)隊(duì)經(jīng)過多輪認(rèn)真地量化分析評估，這次利率調(diào)整對銀行收益的影響是中性的，銀行的凈息差將保持基本穩(wěn)定。”潘功勝說道。

　　潘功勝介紹，下調(diào)存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會(huì)減少客戶的提前還款。同時(shí)，他表示，央行降準(zhǔn)相當(dāng)于為銀行直接提供低成本、長期資金運(yùn)營，中期借貸便利和公開市場操作是央行向商業(yè)銀行提供中短期資金的主要方式，利率下降也將降低銀行的資金成本。

　　12月13日，央行發(fā)布11月社融和信貸數(shù)據(jù)，提前還貸減少和地產(chǎn)銷售回暖帶動(dòng)居民中長期貸款修復(fù)。

　　具體而言，11月住戶貸款新增2700億元，同比小幅少增225億元，其中主要支撐來自中長期貸款。居民短期貸款當(dāng)月凈減少370億元，同比少增964億元。居民中長期貸款新增3000億元，同比多增669億元。

　　中國銀行深圳市分行大灣區(qū)金融研究院高級(jí)研究員曾圣鈞表示，今年以來央行多次下調(diào)LPR，商業(yè)銀行對存量房貸利率也進(jìn)行了批量調(diào)整，房貸利率的降低使購房者的利息支出減少，提前還款的必要性和緊迫性隨之減弱。

　　在9月底，國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，金融監(jiān)管總局局長李云澤提到，會(huì)配合人民銀行積極地推進(jìn)，穩(wěn)妥降低存量房貸的利率，以進(jìn)一步減少居民的房貸支出，提高人民群眾的獲得感。

　　以貸款金額100萬元、25年期、等額本息的房貸為例，房貸利率如果從LPR+55BP調(diào)整為LPR-30BP，則借款人總共節(jié)省利息約14.06萬元。

　　董希淼對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，房地產(chǎn)是我國支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，其健康平穩(wěn)發(fā)展對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回升具有重要意義。促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，既是房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的需要，也是防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的需要。

　　此前，中國銀行研究院研究員梁斯也對《華夏時(shí)報(bào)》記者提到，新動(dòng)能、新產(chǎn)業(yè)、新模式在加速形成，但對產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)效果尚無法完全彌補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)下行帶來的缺口，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型陣痛期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)有待進(jìn)一步夯實(shí)。這需要進(jìn)一步采取措施提振市場預(yù)期，改善有效需求，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)景氣度穩(wěn)步回升。

　　梁斯表示，其中存量房貸利率及首付比例下調(diào)等政策持續(xù)顯效，有助于緩解居民債務(wù)償付壓力、提振居民購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盡快回暖。

　　然而，道阻且長，2025年上市銀行盈利增長和息差收窄壓力仍然較大，相關(guān)機(jī)構(gòu)如何應(yīng)對營收下滑挑戰(zhàn)將繼續(xù)受到市場關(guān)注。

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責(zé)任編輯：張文