文/樂居新媒體 嚴(yán)明會(huì)

首入上海，北京城建集團(tuán)拿出了自家的TOP級(jí)產(chǎn)品。

幾天前，北京城建集團(tuán)舉辦上海品牌發(fā)布會(huì)，主題是：見城建新，鑒偉大。首個(gè)項(xiàng)目的案名正式公布：國譽(yù)府。

北京城建集團(tuán)的高層紛紛出席為項(xiàng)目站臺(tái)。北京城建集團(tuán)黨委常委、北京城建投資發(fā)展股份有限公司（簡稱“城建發(fā)展”）黨委書記、董事長儲(chǔ)昭武致開幕詞，展望了未來與上海攜手共進(jìn)的美好愿景。

城建發(fā)展是北京城建集團(tuán)旗下唯一一家地產(chǎn)上市平臺(tái)，后者對前者的持股比例為43.84%。

首入上海，北京城建的野心很大。今年5月28日，上海第二批集中供地，一共4幅出讓宅地，北京城建報(bào)名參拍了3宗，是當(dāng)時(shí)批次參拍最多的開發(fā)商。其中兩塊地是單獨(dú)報(bào)名，還有一地塊聯(lián)合了首開和金茂。

最終，城建發(fā)展斬獲楊浦區(qū)長海337地塊，總價(jià)4.98億元、樓面價(jià)5.84萬元/㎡、溢價(jià)率3.11%、聯(lián)動(dòng)價(jià)10.7萬元/㎡，容積率1.5，即國譽(yù)府所在地塊。

按照地塊要求，中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的70%，也就是說，項(xiàng)目定位偏剛需。

土拍開始前一個(gè)星期，城建發(fā)展還召開了一次董事會(huì)，會(huì)議審議通過了關(guān)于參與閔行梅隴社區(qū)地塊、浦東新區(qū)上鋼街道地塊、楊浦區(qū)長海社區(qū)地塊三宗用地競買的議案。

一個(gè)多月后，北京城建與越秀地產(chǎn)聯(lián)合體在7月9日競得上海市楊浦區(qū)長白201地塊，總價(jià)22.3億、樓面價(jià)7.03萬元/㎡、溢價(jià)率17.12%。

短時(shí)間內(nèi)，北京城建已經(jīng)在上海核心地段斬獲了兩個(gè)地塊。

在相對陌生的上海市場，北京城建做了很多調(diào)研工作。5月以來，北京城建主要領(lǐng)導(dǎo)陸續(xù)前往上海。

5月上旬，城建發(fā)展總經(jīng)理鄒哲到上海調(diào)研市場熱點(diǎn)項(xiàng)目，與之同行的還有公司助理級(jí)以上領(lǐng)導(dǎo)及策劃、銷售等有關(guān)部門負(fù)責(zé)人，調(diào)研的重點(diǎn)在于區(qū)域情況、市場定位、產(chǎn)品特點(diǎn)等。

6月下旬，鄒哲赴上海拜訪了楊浦區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)，就加強(qiáng)政企合作進(jìn)行座談交流，表達(dá)了公司深耕楊浦的決心。

9月中旬，鄒哲再次到上海調(diào)研，先后調(diào)研了三個(gè)項(xiàng)目，每到一處都會(huì)詢問產(chǎn)品配置、銷售進(jìn)度、客戶來源等情況。

11月底，北京城建發(fā)展董事長儲(chǔ)昭武也帶隊(duì)調(diào)研了上海2個(gè)項(xiàng)目，為上海團(tuán)隊(duì)鼓氣。

整體來看，新拿地塊的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程并不快。

拿到長海地塊后，鄒哲親自聽取了項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)方案和室內(nèi)精裝設(shè)計(jì)工作匯報(bào)。在鄒哲看來：設(shè)計(jì)決定成敗。長海項(xiàng)目不僅是北京城建在上海的第一個(gè)項(xiàng)目，更是品牌形象樹立的關(guān)鍵。

7月11日，城建發(fā)展注冊成立了京城發(fā)（上海）置業(yè)有限公司，法定代表人是郭萬東。

郭萬東除同時(shí)還是上海城樾置業(yè)有限公司的法定代表人，后者由城建發(fā)展和杭州燚樂實(shí)業(yè)投資有限公司分別持股51%、49%。杭州燚樂為越秀集團(tuán)旗下公司。

直到9月中旬，兩個(gè)地塊上的項(xiàng)目才相繼進(jìn)行了規(guī)劃公示。

拿下的第一塊地——楊浦區(qū)長海337地塊項(xiàng)目（國譽(yù)府）規(guī)劃包括兩棟6-8層的多層住宅、一棟6層的公租房和一棟物業(yè)用房，可售體量也不大。項(xiàng)目計(jì)劃在今年年底開放售樓處，明年一季度正式開盤銷售。

1.5的容積率，大概率對應(yīng)的是低密洋房產(chǎn)品，10.7萬的聯(lián)動(dòng)價(jià)和“國譽(yù)府”的產(chǎn)品定位，確立了項(xiàng)目的豪宅屬性。

但從設(shè)計(jì)方案圖來看，公租房在整個(gè)小區(qū)的東部，與3#商品住宅幾乎是連接在一起的，租戶與商品住宅業(yè)主也是共用進(jìn)出口，未見間隔。這一下就拉低了項(xiàng)目的檔次。

長白地塊將由北京城建聯(lián)手越秀共同打造領(lǐng)翠濱江。項(xiàng)目擬建設(shè)5-8層多層住宅，17-18層高層住宅，以及一幢公共租賃用房，配建部分社區(qū)配套。

國譽(yù)府周邊市場方面，今年3月，越秀7.5億競得002-05地塊，性質(zhì)為商住地，成交樓面價(jià)43941元/㎡，溢價(jià)率9.58%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)92000元/㎡；項(xiàng)目案名為越秀·楊浦天玥（備案名：玥宸雅園），已于10月31日開盤。總可售122套，目前網(wǎng)簽32套。

距離地塊較近的楊浦城投悅江灣項(xiàng)目（備案名：城悅璟庭）處于續(xù)銷階段，項(xiàng)目于今年1月開盤，均價(jià)約9.9萬元/㎡，全部房源共290套，已網(wǎng)簽168套。

落子上海背后，北京城建在北京大本營以外城市的發(fā)展并不盡如人意。

據(jù)北京城建2023年業(yè)績報(bào)告中公布的房地產(chǎn)銷售和結(jié)轉(zhuǎn)情況數(shù)據(jù)，其產(chǎn)生銷售的城市來自于北京、重慶、成都、天津、海南、青島，南京這7個(gè)城市。

業(yè)績貢獻(xiàn)最大的，是北京。2023年，北京區(qū)域?yàn)楸本┏墙◣砹?54.88億元的營業(yè)收入，同比下滑26.84%。其他幾個(gè)城市加起來產(chǎn)生的營業(yè)收入僅有46.28億元。

2024上半年，北京城建的營收利潤雙雙下滑。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營收約778.92億元，同比減少3.5%；歸母凈利潤約7.85億元，同比減少15.41%。

期內(nèi)，城建發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入65.2億元，同比下降33.10%；歸母凈利潤-1.38億元，同比下降128.46%。

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