專題：增量政策在途 機構建議關注細分景氣投資方向

　　12月1日，由財政部等三部門發布的《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》正式執行。

　　據央視財經，今天（12月2日）是政策落地后首個工作日。在各地辦稅大廳，購房者可按新政策繳納契稅、增值稅，并辦理過戶、不動產登記等手續。

　　在利好政策的密集推動下，不少城市11月的成交熱度仍在持續。

　　其中，11月深圳二手住宅網簽7125套，創近4年以來新高；上海二手房成交量（含商業）達2.70萬套，創44個月新高；北京二手房網簽超1.8萬套，創20個月新高；新一線城市中的杭州也在時隔19個月后，二手房再度挺近“萬套時代”，達1.05萬套。

　　與此同時，新房“日光盤”頻現。比如，上海融創外灘壹號院二期、大華公園柏翠、浦發唐城四期、中海領邸?玖章等；深圳深業上城學府、中建觀玥、深鐵閱云境、財富城二期等。

　　在美聯物業全國研究總監何倩茹看來，當一個城市二手房成交能持續維持“榮枯線”以上6個月，就有較大概率出現價格上的反轉。

　　目前，不少熱門城市的二手房價格經過幾年的調整，價格已經出現明顯回調，再下跌的空間已經縮小；加上首付比例、房貸利率目前已調整到非常低的水平，對許多剛需購房者而言，當下是不錯的購房機會。

深圳前海某項目選房現場 受訪者供圖 

　　北上廣深，集體升溫

　　“現在深圳的二手房成交起來了，雖然目前價格還未起來，大多數樓盤的成交價仍低于指導價，但很多小區的筍盤不斷被消耗掉，價格有企穩趨勢。”12月2日，深圳房產中介邵東向《每日經濟新聞》記者介紹。

　　在邵東看來，目前深圳二手房整體市場已經回到了2017年前的水平，處于底部狀態，如果這種成交量能夠一直維持，預計明年年中就會在價格上有所體現。

　　“比如深圳北站片區，這兩個月絕大多數新盤都清空了，雖然價格上還是有很大折扣，但對整體的庫存去化效果明顯。”邵東表示。

　　每經記者注意到，自9月底陸續頒布樓市新政后，一線城市市場成交持續維持火熱狀態。

　　其中，深圳二手房成交維持“繁榮線”水平。據樂有家研究中心監測，深圳11月新建商品住宅預售網簽8076套，環比上漲94.5%，僅次于2021年1月，成為近4年以來的第二高點。二手住宅網簽7125套，環比上漲16.5%，為近4年以來最高點。

深圳二手房成交量走勢 來源：深圳中原研究中心

　　上海樓市同樣表現亮眼。上海網上房地產數據顯示，11月上海二手房（含商業）成交總量突破27000套，創近44個月新高。安居客上海監測顯示，該月二手房（含商業）累計成交27050套，超越6月，成為年內最高。

上海二手房成交套數情況 來源：安居客

　　另據北京市住建委官網數據統計，11月北京二手房網簽量達18763套，環比上漲約8%，同比上漲約50%，二手房網簽量創20個月新高。

　　廣州市房地產中介協會統計顯示，10月26日至11月25日，廣州市二手房住宅網簽11400多單，環比增長10.01%。據央視財經報道，12月2日至3日，廣州各區不動產登記中心的線上號源已基本約滿。

　　成交火熱的還有杭州。

　　據杭州我愛我家統計，11月杭州全市二手房成交10518套，環比增長14.7%，同比去年的8850套上漲18.8%。這一成交數據不僅再度刷新年內最高月度成交紀錄，也意味著時隔19個月，杭州樓市重回“萬套時代”。

　　在部分業內人士看來，隨著9月底以來政策效應的持續釋放，疊加購房門檻降低、首付比例下調、房貸利率走低以及稅費成本減少等多方面因素，市場活躍度有望進一步延續。

　　何倩茹提到，在9月樓市松綁以后，不少城市的火熱已持續兩個月，維持“高溫”，預計在四季度剩余的時間里，如開發商及二手業主能保持克制的定價策略，樓市成交量仍有很大概率維持高位，但預計政策的遞減效應也會同時發生。如果成交量不及目標，可繼續關注政策工具箱。

　　新盤加推，價格漲了

　　就新房而言，雖然分化仍在，但頻頻出現的“日光盤”，確實給了市場帶來了不少信心。

　　每經記者注意到，自9月底以來，深圳、上海各自誕生了4個“日光盤”。

　　在上海，融創外灘壹號院二期、大華公園柏翠、浦發唐城四期、中海領邸?玖章等樓盤相繼“日光”。深圳也不甘示弱，10月以來深業上城學府、中建觀玥、深鐵閱云境、財富城二期等開盤售罄，深鐵閱云境更是不到兩小時售罄214套房源，認籌率高達233%，刷新深圳東部近兩年的入圍比例紀錄。

　　“現在的‘日光’跟以前樓市火熱時的‘日光’還是有些差距。以前市場火熱時，買家更多的是看中與二手房的價差或者房價上漲的預期，大部分都是買家主動進場。而現在的‘日光’，更多的是因為開發商自身讓利比較厲害，更看中性價比。”

　　邵東向記者表示，近期深圳新房“日光”除了本身市場回暖的因素外，還與推盤量相對較少、開發商主動讓利等因素有關。

　　“深圳新盤允許的最低折扣是八五折，有些項目為了吸引顧客，采用較為明顯的折扣策略，如限時登記九九折、認籌凍資九七折、開盤認購九一折等，最終甚至能做到八五折。此外，控制備案房源數量也是常見手段。”邵東說。

　　每經記者梳理發現，今年深圳的4個“日光盤”整體推盤量都不算大：海德園116套房，深業上城學府324套房，中建觀玥192套房，深鐵閱云境214套房。

　　不過，隨著去化向好，個別項目的加推價格有所“回升”。以去年10月光明區鳳凰城板塊的“日光”項目中建觀玥為例，一期備案均價3.8萬元/平方米，開盤折后3.25萬元/平方米起。

　　近日，項目加推147套房源，雖然仍可在備案價基礎上享受一定折扣，但最終成交的單價相比一期有所抬高，折后單價約3.49萬元/平方米起。

　　類似的還有深圳南山板塊今年入市的兩個新盤。其中，招商四海臻邸二期于2024年11月22日晚開盤，開盤去化率超96%，備案價約11.23萬元/平方米，最低折扣價約8.36萬元/平方米起。

　　同為南山板塊的金眾云山海項目一期4月開盤，備案價約8.94萬元/平方米，折后單價約6.2萬元/平方米起。

　　樂有家研究中心分析稱，今年以來深圳已出臺16次政策調控，涉及房貸利率、公積金額度、房產稅費、購房名額、購房首付、限售政策、財政刺激等多個方面，可見今年主管部門對“穩樓市”的決心力度空前。而9月底這波政策“組合拳”也給市場帶來了正向效果，深圳樓市正逐步走出低谷。

　　中指研究院則提到，9·26新政支持力度大，效果持續性強于以往，10月以來市場量價出現階段性恢復，11月核心城市銷售保持一定規模。隨著年末房企沖刺銷售業績，加大推盤力度，預計12月房地產市場將保持一定活躍度，但短期內“以價換量”仍是主流。

　　記者|陳榮浩

　　編輯|段煉 陳夢妤 蓋源源

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責任編輯：何松琳