編者按：2024年以來，新質生產力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。

因應行業變化，博鰲房地產論壇將升級擴展為覆蓋全產業鏈的“博鰲周”，并且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”系列報道——“博鰲新力量”。

通過對全產業鏈代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動產業鏈及經濟的煥新發展。

作為“商業篇”，我們通過采訪、調研及研究，解讀商業地產、零售與消費領域的企業和代表性人物，講述他們在新行業歷史發展機遇期中的所思、所想與所得。

觀點網 稻盛和夫，這位一手造就京瓷與KDDI兩家世界500強企業，拯救日本航空于危難之中的企業家，他的傳奇故事早已被全球商界人士熟諳。

事實上，縱觀人類商業歷史，稻盛和夫也并不是唯一的“經營之神”，但在眼下經濟環境動蕩、人心思變的年代，人們需要類似這樣的旗幟。

有多少人能看懂他的經營哲學和處世之道，并能做到知行合一？答案在每一位“朝圣者”心中或者都不一樣。

畢竟“一千個人有一千個哈姆雷特”，可能一千個人也有一千種解讀稻盛和夫的方法。

而謝萌，看到的是堅持與專注之道。

在中國商業地產領域，正佳集團算是一個另類。不少聲音批評太過保守，錯失了規模化拓展、輕資產品牌輸出等幾輪風口。有人就將正佳廣場的成功，簡單歸結為享受了地段上的優勢。

但細心的觀察者亦能發現，正佳廣場如今的繁華并非自天外飛來。在運營上的巧思足夠出彩，幕后團隊長期以來的堅守，才是其商業地位的穩固根基。

當我們談到正佳廣場，位于商場西側二三層、總建筑面積超5.8萬平方米、2016年開業的“正佳極地海洋世界”，是一個繞不開的話題。這個在當時業界看來不可思議的項目，如今已成為國內“場景化”、“體驗式”商業的里程碑式案例。

只是鮮有人能了解，它是從何而來的。

謝萌簡單地列出了一項數據：“2012年我們就在籌劃這事了。”

他形容“正佳極地海洋世界”是自己花了10余年時間打的一口井，前期準備、建設、調整、運營、維護，成本不知道砸進去多少。直至近兩年來，營收才有了突破性增長。

“這口井打了多少年才有泉水？”在謝萌看來，很少企業管理者能持有如此擁抱長期主義的恒心。

從這點出發來談論一家公司的戰略發展之路，才具有切實的意義。

打井的人

一般意義上來說，東西方經營哲學的差別，體現在前者更注重研究定性的問題，擅長討論企業文化、規范守則、員工精神等；而后者更重視定量問題，專注于利用數據、數字、量化模型來解決運營中產生的問題。

與多數中國“創二代”企業家一樣，謝萌同時接受了兩邊的教育。

謝萌在北京長大，青年時赴美求學，從金融專業畢業后進入美林銀行工作，一度認為會在投資銀行業長久呆下去。直至2002年，正佳廣場項目建設正處于關鍵時期，他在父親的要求下回國。

“我原來最早是‘干工地’的。”謝萌說，自己最初參與家族生意的方式有點特別，這位缺乏地產經驗的金融高材生，以專門設立的“監事長”身份，穿梭于公司各個業務部門。

未被安排任何直接管理責任，謝萌需要從不同的一線崗位做起，搬過建筑材料、做過裝修，也對接過銀行、參與過財務審批工作。工程、財務、招商、營銷、物管……全流程做下來，謝萌體驗了正佳廣場從無到有的歷程。

如今，作為副董事長兼首席執行官，謝萌早已是正佳集團的主要掌舵者，但他也從未忘記那段“熬人”的歲月。

據了解，謝萌目前仍會不時參與公司一線任務。“正佳集團是一家沒有二線員工的企業。”他稱，雖然集團已是超過1000人的龐大團隊，不過扁平化的組織模式依舊是最契合的員工組織形態。

只因它能令員工足夠貼近一線市場，貼近客戶，是正佳集團To b向To c轉型的其中一個關鍵所在。

企業管理不需要固化思維和固有成見，但需要三思而后行。謝萌更樂于做長時間的思考，作謹慎而正確的，符合公司愿景的決定。

自然，謝萌也不排斥“正佳集團是家族企業”的說法。

“我原來一直特別排斥，有一段時間大家認為它（家族企業）不現代。”后來他逐漸說服了自己，認為保持家族式管理，是結合公司具體狀況尋找的最優解。

“其實管理體系的選擇，實際上是根據你想怎么面對目前這個周期，或者想如何可持續發展。”謝萌指出，如果有一天正佳不能是家族企業，活不下去了，就一定會改變體制，“這件事并不是一成不變的。”

過去30余年，中國內地經濟爆炸式增長造就的繁榮景象，令人們對一家企業的生命周期產生了理解上的偏差。

快速變化的市場環境，教育經營者需要具備極其迅捷的應變能力，以及野心與魄力，不斷通過規模迭代、業務擴張，推動一場永無止境的淘汰游戲。

殘酷的弱肉強食，當然造就了一批競爭力超強的企業。只是又有多少企業在戰略方向、組織架構、人事任命等根本性問題上，做出急躁的決定，為了一時成果而造成長遠的影響，“多數企業都是大死的，不是老死的。”

謝萌談及稻盛和夫之外的另一位企業家——恒隆集團前董事長陳啟宗。

陳啟宗在過去約33年內，是執掌著中國市場最重要的商業地產商之一，并剛剛在今年年初選擇退休。

陳啟宗最為著名的稱號是“擁熊者”，一直以來都強調要善于觀察房地產周期性，“地產業是個著重經驗的行業，市場周期長，每個周期通常持續多年。除非經歷過兩三個周期，否則很容易犯下相同錯誤。”

陳啟宗亦極其擅長等待，1992年帶領恒隆集團進軍內地后，無論熊市牛市，他從來沒有偏離自己的一套發展邏輯，時常保持警惕，保持謹慎，以驚人的耐心尋找最合適的出擊時機。

反映到經營層面，在陳啟宗治下，這家港資發展商長年專注于自持高端商業地產，并以穩健為經營的重要衡量標準，從管理層架構、公司治理到項目拿地、建設、招商、運營，無不穩扎穩打。

謝萌對陳啟宗的欣賞，源自兩人在某種程度上擁有相同的經營理念。

“（經濟的）巨大增長，到一定程度一定會有降溫。”對謝萌來說，如何避免成為潮退后的“裸泳者”？經營者務必要保持初心，更重要的是和時間做朋友。

初心之路

謝萌反復強調初心的重要性。

保持初心，用更通俗的語言來講，就是要時刻謹記企業的出發點，才不至于在漫長的經營之路里偏離正確軌道。

最簡單的一點，“我是學金融的，一個重要的原則，利益和風險是正向的。”謝萌表示：“但是當風險大到不可控的時候，你必須學會斬倉。”

正佳廣場的前身，為1992年正大集團與廣州佳景合資投建的購物中心項目。后因亞洲金融風暴導致合作破裂，該項目被擱置長達7-8年之久。

直至2000年，被正佳集團接手，項目建設才真正被提上日程。后續，項目于2001年8月開工，2003年3月宣告封頂。兩年后，定位為“亞洲體驗之都”的正佳廣場正式開門迎客。

據了解，當時為了支撐這個建筑面積達42萬平方米的超大型綜合體順利開發，正佳集團調動了公司內部的所有資源，甚至停掉了手頭上的其他工程。

“戰略的選擇往往在于放棄。”謝萌回憶，父親將項目收購之后，公司那時候其實不懂什么叫戰略選擇，但也很敏銳地收縮了房地產業務戰線，全身心投入到正佳廣場的開發中，“所以正佳沒有再干房地產開發，現在根本就沒有開發業務。”

得益于多年的專注運營，正佳廣場目前是國內銷售額最高與客流量最大的文商旅綜合體之一。公開資料顯示，2023年，正佳廣場客流量達5500萬人次，銷售額超64億元，每年為正佳集團貢獻十分可觀的現金流。

“我們也沒有特別多的貸款。”謝萌稱，穩定的可持續收入讓正佳集團能夠從容地進行戰略轉型。

談及正佳集團的戰略選擇，謝萌提到“火箭三段論”：“（正佳）的第一階段就是最早的房地產開發業務。通過房地產開發，形成商業地產持有型物業。”

“第二個戰略選擇是文旅，同時也配合文旅布下了教育板塊。”謝萌介紹，正佳集團的初心是“為人類社會創造幸福和快樂，為城市注入想象力”，價值觀傳遞的是“想象力、創造力、陪伴和愛”。

從這個角度，正佳進軍文旅，實現從To b向To c轉型是必由之路，但也是一條窄門之路。

資料顯示，正佳集團對新定位的探索，幾乎在正佳廣場開業的同時就已開啟。2005正佳廣場開業同年，謝萌就籌辦了一場室內恐龍化石展，為項目帶來巨量人氣。據悉，正佳廣場恐龍展是中國內地商業地產項目第一次舉辦如此高規格的展覽。

2011年，正佳廣場正式獲批成為國家4A級旅游景區。

如上所述，謝萌開始對“正佳極地海洋世界”開展籌備工作。2016年1月，正佳極地海洋世界、正佳演藝劇院正式開業，其中前者的初期投入資金就高達6.8億元，還未算上租戶調整所帶來的損失。

目前，正佳廣場已越來越貼近謝萌規劃中的“世界級城市中心文化旅游目的地”。

正佳極地海洋世界之后，正佳大劇院、正佳自然科學博物館、廣正街、正佳雨林生態植物園、正佳世界科學人物蠟像館、正佳科學館、正佳天文館、正佳企鵝冰雪世界以及正佳賽博運動空間等文旅科教項目陸續落成，與其他商業設施配合，為消費者提供一整套微度假解決方案。

當然，其中不少項目還在培育過程中，但正佳有耐心也有能力：“（我們每年的現金流）就是在補貼這些未來有可能長成參天大樹的種子。”

正所謂厚積薄發，在合適的時機，正佳集團會將沉淀的成果串起來，捏成一個拳頭打出去。

以下為觀點新媒體對正佳集團副董事長兼首席執行官謝萌先生的專訪實錄：

觀點新媒體：如何看待目前中國房地產行業經歷的下行周期？

謝萌：市場是無形的手，所以經濟上有周期，一定會走到這一步。我們GDP每年有巨大的增長，到一定程度會有一些降溫。

中國在2008年、2015年面臨兩次周期波動。在這方面，企業在危機處理應急上，其實都還是在慢慢學習的過程，心態上遠遠沒有那么成熟。接受現實，清楚怎么去面對，其實是個經驗的積累。

回到經營層面，企業面對波動或可能到來的波動，就要回答一個最本質問題：你為什么出發？

要知道什么事可為、什么事不可為。大部分企業都是大死的，不是老死的，是吃成胖子了。

正佳的使命是為社會創造幸福和快樂，為城市注入想象力，但凡我們走歪的時候，就要想想這個使命。

所以經濟周期差不代表不能擴張，經濟周期好也不代表就能擴張，關鍵是符不符合你的戰略和使命。

觀點新媒體：正佳為什么能做到那么多年長時間地投入去培育一個項目？

謝萌：慢慢來，我們特別慢，一件事我們首先要想得很清楚，然后動筆才能快。

每個人的時間都有限，我愿意熬10年去干一件事。

稻盛和夫一生中其實就做了那么兩三件事，但每一件事，他都是拿自己的生命去撲，全身心、全心全意去做。

中國大量的企業迫切需要戰略轉型，只不過大部分老板沒有意識到戰略轉型，所以這一輪周期就很痛。

觀點新媒體：在這個過程中如何保持定力？

謝萌：財富的積累必須要理解兩件事。

一是要有容錯的空間，不能把未來的投入算成是乘法，必須清楚認識到它是個investment，什么時候會產生回報不知道，但一直是個investment。

第二，必須懂得時間的復利。時間本身會給你紅利，只是你個人可能沒有深刻的體會，所以很多創業者非常想在短時間內收割上市，會造成孩子（企業）先天不足。

觀點新媒體：能否談談您接下來的個人規劃？

謝萌：第一，對我來說現在要保持成就感，努力工作。

第二，投資自己。投資自己不是什么買股票之類的，投資自己是一定要學習、讀書，然后健身，培養愛好。同時，保留一定的孤獨或者獨立時間進行思考。

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