來源：申銀萬國

　　研究員：袁豪/鄧力

　　本期投資提示：

　　房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（24/8/31-24/9/06）34 個重點城市新房合計成交216 萬平，環(huán)比-18%；其中，一二線環(huán)比-16%、三四線環(huán)比-36%；9 月累計一手房月成交同比-22%，較8 月+1pct；其中，一二線同比-17%、三四線同比-51%，分別較8 月+2.5pct 和-4.5pct。上周13 個重點城市二手房成交97 萬平米，環(huán)比-6%；9 月累計成交同比+26%，較8 月-23.5pct。庫存方面，上周15 城推盤76 萬平米，對應成交推盤比1.17 倍，最近三個月（24 年6-8 月）分別為1.26 倍、1.12 倍和1.03 倍。至上周末，15 城可售面積9，689 萬平米，環(huán)比-0.1%；3 個月移動平均去化月數(shù)為20.2個月，環(huán)比上升0.1 個月。目前短期庫存去化月數(shù)進一步走高，但我們認為行業(yè)供給過度出清，行業(yè)中期庫存處于低庫存階段，但結構中老庫存及短期無效庫存均在走高。

　　主要政策新聞：宏觀方面，住建部發(fā)布，1-7 月，全國已啟動改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.8 萬個，江蘇、吉林、青海、遼寧、江西、上海、內(nèi)蒙古、山東等8 個地區(qū)的開工率超過80%。房地產(chǎn)政策方面，重慶市中心城區(qū)取消新購住房限售政策，并支持住房以舊換新；海口鼓勵“以舊換新”，滿足改善性購房需求；廣州推出“購房即交房、交證“政策；江西九江市武寧縣支持城市住房“以舊換新”，落實交易稅費優(yōu)惠政策，進一步優(yōu)化住房公積金政策；江西龍南發(fā)布多孩家庭購房補貼功能；瀘州購買新建商品住房的市民將獲得補助；贛南出臺購房補貼、房票安置、“以舊換新”等17 條政策；衡陽推出提高公積金額度、鼓勵開發(fā)商購買保交樓險和穩(wěn)價險等政策。公積金政策方面，海南、廣東調(diào)整住房公積金貸款政策。

　　公司動態(tài)跟蹤：8 月銷售金額：中國海外發(fā)展銷售184.6 億元（-2.0%）；金地集團54.0 億元（ -56.8%）； 新城控股25.0 億元（ -58.7% ）； 首開股份（維權）28.4 億元（+8.5%）；萬科A 172.4 億元（-23.8%）；越秀地產(chǎn)100.0 億元（+1.5%）。融資方面，招商蛇口發(fā)布3 年期票據(jù)和5 年期票據(jù)。收儲方面，廣州新秀及廣州城建同意將番禺區(qū)暨南大學北側地塊二土地的土地使用權交由土地開發(fā)中心收儲，代價為人民幣50.03 億元。回購方面，貝殼-W 回購2，426，754 股（3.972%），越秀服務回購284，000 股（0.316%），萬物云回購117，000 股（0.4777%）。

　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW 房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.38%，滬深300 指數(shù)下跌2.71%，相對收益為0.33%，板塊表現(xiàn)強于大市，在31 個板塊排名中排第16 位。個股表現(xiàn)方面，SW 房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5 位的房地產(chǎn)個股分別為：合肥城建、京糧控股、衢州發(fā)展、深振業(yè)A、亞太實業(yè)，上周漲跌幅排名后5 位的房地產(chǎn)個股分別為榮安地產(chǎn)、福星股份、萬業(yè)企業(yè)、保利發(fā)展、新華聯(lián)（維權）。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均下跌0.43%，滬深300 指數(shù)下跌2.71%，相對收益為2.28%，板塊表現(xiàn)強于大市。當前主流AH 房企24/25PE 均值分別為6.5/6.1 倍；物管24/25PE 均值分別10.6/9.0 倍。

　　投資分析意見：在房地產(chǎn)基本面經(jīng)歷了深度調(diào)整之后，當前按揭負擔比、租金回報率、千人開工套數(shù)等三大底部信號顯現(xiàn)，預計房地產(chǎn)行業(yè)的自然需求底有望來臨。與此同時，4 月底新表態(tài)以來，430、517、607、730 等政策密集推出，政策思路由供給側轉為需求側，聚焦去庫存、穩(wěn)房價目的明確。此外，730 再次強調(diào)積極支持收儲有望助力收儲提速，有利于改善市場供需關系和修復房企資產(chǎn)估值。我們維持房地產(chǎn)“看好”評級，推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企：A 股：濱江集團、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、新城控股；H 股：華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、龍湖集團；建議關注：我愛我家、貝殼、城建發(fā)展、綠城管理。此外，維持物業(yè)管理“看好”評級，推薦：華潤萬象、招商積余、綠城服務、保利物業(yè)、中海物業(yè)。

　　風險提示：調(diào)控政策超預期收緊，銷售去化不及預期；物管行業(yè)人工成本上行超預期。

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責任編輯：王若云