意見領袖丨任澤平

　　導讀

　　如能降低存量房貸利率，將大大減輕居民負擔，提振市場信心，涉及38萬億房貸，很多居民背不動了。從善如流，回應民眾呼聲，善莫大焉。 

　　我們在2023年12月，提出“三招可救地產”（參考《三招可救地產》），并多次呼吁持續降息，包括降低二套房存量房貸利率。

　　2024年以來，存量與新增房貸利差繼續擴大，居民提前還貸和被迫斷貸現象增加，調降存量房貸利率呼聲高漲。

　　2023年，第一輪存量房貸利率調降效果明顯，但政策空間仍存。2023年8月31日，中國人民銀行聯合國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，明確符合條件的存量首套房借款人可與承貸金融機構協商降低利率。2024年7月，央行發布《中國區域金融運行報告（2024）》，以專題形式回顧了2023年存量房貸利率下調的政策效果。

　　2024年，存量房貸利率下調預期再起。2024年下半年工作會議中，中國人民銀行提出要“把著力點更多轉向惠民生、促消費”。2024年8月以來，中國人民銀行在公開采訪中提到“推動企業融資和居民信貸成本穩中有降”、“研究儲備增量政策舉措”。諸多政策信號出現，再次引發了市場對存量房貸利率下調的關注。

　　下調存量房貸利率必要性上升，有助于幫助居民減輕還貸壓力，度過暫時的困難，對銀行而言可減少提前還貸造成的利息損失，同時有助于銀行留存優質客戶。由于利率持續下行，幾年前的存量房貸利率和當前的利率差距在20%以上。

　　我們按照100萬元的30年按揭貸款、等額本息還款計算，估算存量房貸利率下調60bp-80bp可降低借款人月供約340-450元，節約月供和總還款額7%-9%。

　　存量房貸利率可能如何降？1）2023年是通過直接方式，即變更合同條款，2024年本輪是否可跨行“轉按揭”等仍待具體方案出臺。2）本輪下調存量房貸利率幅度預計60-80bp，節省百姓利息支出2280億元-3040億元。3）全面調降首套、二套存量房貸利率可能性較低，預計階梯式、差異化調降，可能試點推行二手房存量房貸利率下調。

　　建議加快出臺方案及細則，調降存量房貸利率。同時，對調降存量房貸利率的銀行給予政策激勵，如定向降準、結構性貨幣政策工具補貼等。

　　正文

　　一、存量與新增房貸利差大、收入就業形勢嚴峻，居民提前還貸現象增加

　　1、LPR下降、加點部分下降造成存量房貸利率與新增房貸利率差距較大。個人房貸利率定價方式主要有兩種，一是固定利率模式，二是“LPR+加點”浮動利率。如果購房者選擇浮動利率，一般貸款利率會在合同約定的“重定價日”調整，調整內容是LPR，加點部分在合同期限內一般不變。

　　一方面，LPR不斷下降導致此前購房者利率與當前購房者利率差異。2019年10月-2024年8月，LPR從4.85%降低100個基點至3.85%。

　　另一方面，存量房貸加點多，新增房貸不加反減。存量與新增房貸加點部分差距也擴大了存量房貸與新增房貸利差。2024年“517新政”以來，各城市相繼取消或大幅下調房貸利率下限。疊加年初以來，5年期及以上LPR累計下調35BP，新增房貸利率正式步入“3時代”，新舊房貸利差迅速擴大。以我國重點城市北京、上海、深圳為例。

　　上海：從2021年7月24日至2023年12月14日，上海的首套房貸下限始終是LPR+35BP，比5.17新政后的最新利率下限要高出80個基點。

　　深圳：從2019年10月8日至2023年9月28日，深圳的首套房貸利率下限始終是LPR+30BP，比5.17新政后的最新利率下限要高出75個基點。

　　北京：從2019年10月8日至2023年12月14日，北京首套房貸利率下限始終是LPR+55BP，比6.26新政后的最新利率下限要高出100個基點。

　　2、外部環境變化帶來的不利影響增多，國內有效需求不足，經濟復蘇放緩，居民就業收入預期不穩，傾向降低負債、減少利息支出。中國二季度經濟放緩，二季度GDP實際同比4.7%，較一季度下滑0.6個百分點；環比0.7%，低于一季度0.8個百分點。居民對未來就業、收入預期存在不確定性。

　　根據央行城鎮儲戶問卷調查，2024年第二季度，居民對未來的收入感受指數、收入信心指數環比分別下降1.3、1.4個百分點。就業感受指數較一季度下降1.4個百分點，48.1%的居民認為“形勢嚴峻、就業難”或“看不準”。因就業、收入預期下降，居民傾向減少投資、消費，增加存款、降低負債，從而選擇提前償還存量貸款。

　　二、下調存量房貸利率有何影響？

　　存量房貸利率下調直接利好居民端，對銀行而言可減少提前還貸造成的利息損失，有助于銀行留存優質客戶。

　　從居民角度看，存量房貸利率下調有助于緩解存量房貸持有者償債壓力，減少提前償還存量貸款現象，增加居民端可支配收入，提振消費信心，拉動社會總需求增長。

　　根據《中國區域金融運行報告（2024）》，2023年存量房貸利率下調，每年為借款人減少利息支出約1700億元，對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用。央行重慶分行調查顯示，超三成受訪居民打算將節省的利息支出用于增加消費。

　　假設本輪存量房貸利率降至最新發放房貸利率下限，部分城市存量利率調整幅度最多可能達到100bp。按照100萬元的30年按揭貸款、等額本息還款計算，估算存量房貸利率下調60bp-80bp可降低借款人月供約340-450元，節約月供和總還款額7%-9%。

　　從銀行角度看，銀行目前亟待解決因提前還貸增長導致的利息損失擴大問題，調降存量房貸利率或是合理解決方案，利潤變薄好于利潤損失，合理的調降存量房貸利率方案有助于銀行留存優質客戶。

　　三、這一輪存量房貸利率可能如何降？

　　上一輪存量房貸利率下調不是終點，還有施策空間。2023年8月31日，中國人民銀行聯合國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，明確符合條件的存量首套房借款人可與承貸金融機構協商降低利率。一是，新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，缺乏“自上至下”的準確調降幅度；二是，新發放貸款在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套房貸款利率的政策下限，對于房貸發放時利率加點較高的城市，下調空間更加有限；三是，2023年存量房貸利率下調后，根據央行2023Q4貨幣政策執行報告，調整后存量加權平均利率已降至4.27%，但仍高于2024Q2新增房貸加權平均利率3.45%約82個bp。

　　1、調降幅度：預計60-80bp，節省百姓利息支出2280億元-3040億元。根據《中國區域運行報告2024》，2023年9月即上一輪存量房貸利率平均降幅約73個bp。但根據國家金融監管總局公布數據，2024年二季度商業銀行凈息差1.54%，已經處于較低水平，明顯低于2023年二季度1.74%水平。預計本輪下調幅度將在60-80bp區間。

　　根據央行二季度金融機構貸款投向統計報告，2024年二季度末，我國個人住房貸款余額37.8萬億元。估算我國目前存量房貸總額約38萬億元，若存量房貸利率降低60BP-80BP將為房貸借款人每年節省利息支出2280億元-3040億元。

　　2、調降方式：直接方式是變更合同條款，間接方式是“以新換舊”。變更合同條款，即銀行與購房者自主協商、更改合同內容調降。2023年9月，即上輪就是通過下調加點部分，將較高的利率作廢，變更為新增房貸利率。另一種是“以新換舊”，即貸款置換、“轉按揭”，購房者重新申請住房貸款，同時償還此前高利率房貸。目前，是否可跨行“轉按揭”仍存不確定性、亟待具體方案出臺。

　　3、調降范圍：全面調降存量房貸利率可能性較低，預計階梯式、差異化調降，同時試點二手房存量房貸利率下調。根據2008年調降存量房貸利率先例，商業銀行在推出下調存量房貸利率細則時，針對所有貸款人全面下調可能性較小，調降政策可能向優質客戶傾斜；而此前在2023年9月，下調存量房貸利率僅涉及了首套住房，二套住房貸款利率未做調整，未來存量房貸利率下調范圍有望擴展至二套住房。

　　4、調降時間：預計各大銀行需要一段時間做出調整。根據2008年的經驗，2008年10月央行宣布新政后，部分銀行2009年初才做出調整，在部分地區實行存量房貸優惠利率。從政策提出到落地仍需一段時間。

　　5、調降機構：個人房貸占比小、凈息差較大的銀行可能先試先行。房貸占比、凈息差水平是影響銀行降低存量房貸利率動力的兩大因素。房貸占比越高，下調存量房貸利率對銀行負面影響越大。凈息差越小，調降存量房貸利率將進一步壓縮凈息差空間。

　　四、建議：階梯式差異化調降，定向降準支持

　　銀行可階梯式、差異化調降存量房貸利率。應對提前還貸潮，下調存量房貸利率是大勢所趨。銀行應盡快出臺具體方案及配套細則，明確兩種調降方式的要求、流程等，如規定客戶資產規模、限制貸款人提前還款等。可階梯式差異化降低存量房貸利率，如對2024年9月30日時利率仍高于4.5%的存量房貸，劃分不同階梯，給予差異化優惠政策。

　　對調降存量房貸利率的銀行給予政策激勵。下調存量房貸利率會導致銀行利息損失，銀行尤其是房貸占比高的銀行缺乏動力。建議對房貸占比較高的銀行予以支持提高銀行極性。如對房貸規模較大的國有行、股份制銀行給予窗口指導，鼓勵國有行發揮領頭羊作用。對積極調降存量房貸利率的銀行，可給予定向降準支持。真金白銀托底補貼，設立結構性貨幣政策工具，因調降存量房貸利率造成的利息損失，給予銀行等額或部分補貼。

　　(本文作者介紹：經濟學家)