意見領袖 | 夏磊

　　當前，我國房屋養老金制度正處于探索建立階段，大家關注房屋養老金錢從哪來、如何用、怎么管等問題。我們從國際視角，探索不同國家如何通過征收住房維修基金實現房屋的長期維護。本文是該系列研究的第一篇：日本視角。

　　日本通過建立房屋修繕積立金制度，確保了公寓式住宅得到持續的維護，通過制定長期修繕計劃合理預測住宅所需維修更新金額，通過社區自治與行政指導結合的方式高效利用資金。

　　日本房屋修繕積立金適用范圍

　　房屋修繕積立金主要適用公寓。日本住宅主要分為三類，一戶建、長屋建和公寓。“一戶建”是一棟一戶的獨立住宅，“長屋”是兩戶以上住宅并立連結為一棟者，相鄰住宅共用山墻，各戶有分別通向外部的出入口，是日本的傳統住宅形式。“公寓”指的住宅共用走廊、樓梯等，兩家以上的住宅重疊建成的房屋，與中國高層住宅小區近似。根據日本國土交通省發布的《長期修繕計劃編制指南和意見》，房屋修繕積立金主要適用公寓，由公寓所有人支付。

　　日本的修繕積立金是指為房屋共用部分開展定期的、有計劃的大規模維修而征收的費用，這部分資金在每月連同管理費一起由管理協會（類似于我國的業主委員會）征收。為了避免一次性征收給所有者帶來較大負擔，也為了避免因資金不足無法進行必要修繕工程的情況發生，日本通過長期計劃性地積累修繕工程所需的費用，即“修繕積立金”。

　　日本制定“長期修繕計劃”，讓業主事先知曉未來需要進行的修繕改造事項和改造費用，從而確定修繕積立金的金額。根據《長期修繕計劃編制指南和意見》，長期修繕計劃涉及住宅小區的公共設施和共有部分的維護、修繕和改建工程，如屋頂防水、外壁涂裝、陽臺修繕、停車場增設、樓梯間和走廊修繕、電梯加裝、內壁涂裝等。

　　日本為何設立房屋修繕積立金

　　公寓數量多，年限較長，強制更新。日本在二戰后推進了優先消除住宅不足的政策，導致住宅數量大幅增加。隨著時間的推移，許多建筑物的設備和設施逐漸老化，需要定期的維修和翻新。1981年日本提升了建筑抗震標準，需要強制更新老舊建筑。定期維修翻新住宅需要一筆相當大的資金支出。

　　老齡化社會，公寓需滿足適老化。隨著日本進入老齡化社會，老年人口比例增高，據日本國土交通省統計，1970年之前建設的住宅中，只有60歲以上老人的家庭占比高達39.4%。這一人口結構的變化導致老舊公寓需要更多適老設施。除此之外，日本政府推廣居家和社區養老模式，強調居家社區養老的重要性。

　　日本公寓居住者的永居意識不斷提高。在2018年的日本國土交通省的調查中，“打算永居”的受訪者達到了歷史水平最高的62.8%，根據長期維修計劃對維修積立金額度進行定額的公寓的比例也不斷上升，截至2018年，該占比達53.6%。

　　錢從哪來、如何用、怎么管？

　　（1）錢從哪來？

　　對于集合式公寓，業主需向公寓管理協會繳納修繕積立金，按公寓長期修繕計劃，根據公寓樓層、公寓戶數、共用設施的充實程度等因素的不同，修繕積立金額月度平均值在252-338日元/㎡·月區間，以日元兌人民幣0.05換算，每百平住宅每月需繳納的修繕積立金均值為1177-1675元人民幣。公寓管理協會為每個團地建筑物的所有者設立團地維修儲備金，并分棟為維修儲備金進行會計處理。

　　法規規定了多種收取方式，公寓管理協會可以按照均等積累、階段增額積累、購買時征收統一金額、在修繕時征收臨時金或從金融機構借款等方式收取。日本住宅金融支援機構為公寓共用部分改建提供全周期固定利率、低成本、無需擔保的融資，截至2024年8月，基礎利率為0.79%-1.03%，根據修復內容以及是否取得公寓管理計劃認定優惠條件等因素，貸款利率可低至0.37%-0.43%。住宅金融支援機構的資金來源包括政府撥款、政府借款以及發行住房用地債券等。

　　（2）錢如何用？

　　修繕積立金用于對住宅及住區共用部分的修繕工作，包括定期維修、意外維修、公用部分變更等。長期維修計劃中包含超19項維修，據日本國土交通省統計外墻涂裝等維修費用占最高，占比13.6%。

　　修繕積立金經半數以上業主同意即可使用。大廈共用部分的日常維護及修復公共部位小規模滅失的情形需半數以上的業主同意，并由公寓管理協會負責使用。修復共有部分，是指將一部分滅失的共有部分恢復原狀。當對共有部分的變更及在公共部位大規模滅失修復時，須由四分之三以上的業主同意后為之。

　　（3）錢怎么管？

　　修繕積立金的積累與使用以社區自治為主，行政指導為輔。為保障修繕積立金充分積累，日本國土交通省制定《關于公寓修繕積立金的指南》，對修繕積立金收取金額計算方式、平均標準進行指導。公寓管理協會制定管理計劃，其內容包括任命管理層和審計員，規定管理費與維修儲備金分別記賬，限制維修儲備金賬號向外撥款，制定長期維修計劃等。地方當局可對公寓管理計劃進行認證，對于取得管理計劃認證的公寓，將獲得降低日本住房金融廳貸款利率和公寓公共區域翻新貸款利率、提高公寓小額債券的利率的優惠措施。

　　當業主違反修繕金歸集義務時，管理協會可以根據法律規定對責任主體采取相應措施，例如提請法院判賠損失，甚至強制拍賣住宅財產、資產強制執行等。

　　日本房屋修繕積立金的制度變遷

　　日本公寓修繕重建的法律覆蓋住宅全生命周期，為后續的維修金管理提供了法律前提。早在1963年，在日本施行的《區分所有權法》就規范了建筑物的所有權關系、土地及其附屬建筑的共同管理事項。但是由于管理委員會成員多為普通業主，運營和管理困難。為了提高公寓管理水平，2001年日本施行《公寓管理優化促進法》，通過設立“職業公寓管理人員”職業資格，鼓勵制定公寓管理長期修繕計劃等，對公寓管理行業進行規范。1995年阪神大地震發生，為了推進公寓住宅修繕重建，2002年日本施行《公寓重建促進法》，規范了公寓修繕重建相關的手續。為了進一步落實《公寓管理優化促進法》和《公寓重建促進法》，日本國土交通省在2008年6月制定了《長期修繕計劃編制指南和意見》，提出長期修繕計劃和設立修繕積立金。

　　修繕積立金的內容隨法律進一步完善。2021年《長期修繕計劃編制指南和意見》修訂，重新確定了修繕積立金。和修訂前相比，更新了每平方米的單價和計算公式。2022年《公寓管理優化促進法》和《公寓重建促進法》修訂，加入修繕積立金的內容，有效地保障住宅的持續維護和改善老舊公寓小區的居住條件。

　　日本修繕積立金的啟示

　　從1980年代“出售公房，調整租金，提倡個人建房買房”的改革算起，中國房地產行業至2024年已發展44年，也面臨著房屋老化和維修需求增加的問題。通過借鑒日本修繕積立金制度，中國可以逐步建立起一套適應國情的房屋修繕體系，延長房屋使用壽命，提升居民生活質量，同時也促進房地產市場的健康發展。

　　建立房屋修繕制度。參考日本修繕積立金的做法，修繕資金應為專項資金，對應到小區單元樓棟，由業主定期繳納，用于未來的維修和翻新工程。在制定房屋修繕制度時，應制定詳盡的法律法規，約定房屋修繕相關責任人、管理人以及養老金的繳納義務、歸集標準，并對可能出現的違規行為，設置嚴格處罰，最大程度上規避維修基金的違規使用與儲備不足現象的發生。

　　制定長期維修計劃與修繕金的收取掛鉤。修繕金的確定需要統一的標準，日本的房屋修繕金制度要求公寓管理協會制定長期的維護計劃，確保房屋的持續良好狀態。通過制度化的預算預測和資金管理，可以提前識別潛在的維護需求和成本。管理協會應通過規劃預期的未來維修工作、計算必要的成本從而設置每月維修儲備，減少緊急維修的可能性。

　　維修所需資金需定期重新評估，并合理考慮地域差異。在制定修繕制度和確定修繕金的過程中，需要充分考慮隨著施工技術、材料的進化、工資上升等社會變化和修繕工程費、勞務費的地域差異。在日本的修繕積立金制度中，會定期重新評估公寓所需維修資金，比如修繕工程費和勞務費。修繕工程費包含材料費和臨時材料的租賃費，日本將修繕工程費的地域差定為“地域系數”，不同地區修繕工程費修正值為修繕工程費乘以地域系數。勞務費則以國土交通省每年公布的各都道府縣、工種的公共工程設計勞務單價為依據。考慮地域差異，為維修資金充分累積提供支持。

　　均等積累方式是修繕積立金繳納的優選方式。日本修繕積立金的繳納有不同的形式，為減輕購買者購房當月的負擔，當前新建公寓多采用階段增額積累方式，這導致再出售時補征收修繕積累基金的情況增多。多元的修繕積立金收取方式，雖更能符合公寓業主需求，但會出現積立金欠繳，以及規避繳納的漏洞。從確保獲得穩定的修繕積立金積累來看，均等積累方式是優選的方式。

　　規范房屋自治管理，加強業主監督和居民合作。圍繞公寓的修繕和管理，日本制定《公寓標準管理規章》及各種指南手冊，國土交通省于2022年開始了“管理計劃認定”的制度，使公寓管理更加規范，同時培養擁有專業技能的人進行公寓管理。日本鼓勵業主積極參與修繕基金的管理，通過業主大會等形式對修繕計劃和資金使用進行監督和決策。鼓勵社區居民參與到房屋修繕工作中來，形成社區合作維修的模式。可以借鑒日本通過業主大會等形式讓業主參與決策的做法，增強業主對小區事務的參與度和監督能力，同時可以探索建立社區維修小組或志愿者團隊，讓居民參與到日常的維護和小型修繕工作中，增強社區凝聚力。

　　風險提示：樣本有限，不足以反映市場全貌，僅供參考；數據可得性受限，部分數據口徑不完全一致，斟酌比對使用；不同國家基本面存在差異，并不具有完全可比性，國際經驗僅供參考；研究視角不同導致對房地產政策解讀存在偏差；歷史經驗的適用性受限，導致政策及數據推斷存在偏差。

　　1、日本房屋修繕積立金適用范圍

　　房屋修繕積立金主要適用公寓。日本住宅多為低密一戶建，部分為中高層住區。日本住宅主要分為三類，一戶建、長屋建和公寓。“一戶建”是一棟一戶的獨立住宅，“長屋”是兩戶以上住宅并立連結為一棟者，相鄰住宅共用山墻，各戶有分別通向外部的出入口，是日本的傳統住宅形式。“公寓”指的住宅共用走廊、樓梯等，兩家以上的住宅重疊建成的房屋，與中國高層住宅小區近似。根據日本國土交通省發布的《長期修繕計劃編制指南和意見》，房屋修繕積立金主要適用公寓，由公寓所有人支付。

　　日本的修繕積立金是指為房屋共用部分開展定期的、有計劃的大規模維修而征收的費用，這部分資金在每月連同管理費一起由管理協會（類似于我國的業主委員會）征收。為了營造一個安全、舒適且令人安心的居住環境，及時且恰當的維修工作至關重要。然而，公寓的共用部分維修工程往往周期較長，所需費用也相當高昂。如果一次性征收這些費用，不僅會給業主帶來沉重的經濟負擔，還可能因為資金短缺而無法實施必要的維修。為了避免這些問題，采取長期、有計劃地積累維修所需資金的方式，即所謂的“修繕積立金”，顯得尤為必要。這種資金是確保公寓長期保持良好狀態的關鍵，并且不涉及業主私人空間的裝修費用。

　　日本制定“長期修繕計劃”，讓業主事先知曉未來需要進行的修繕改造事項和改造費用，從而確定修繕積立金的金額。長期修繕計劃的實施主要通過修繕積立金，業主可以選擇每月或每年繳存固定金額的修繕積立金。根據《長期修繕計劃編制指南和意見》，長期修繕計劃涉及住宅小區的公共設施和共有部分的維護、修繕和改建工程，如屋頂防水、外壁涂裝、陽臺修繕、停車場增設、樓梯間和走廊修繕、電梯加裝、內壁涂裝等。

　　2、日本為何設立房屋修繕積立金

　　公寓數量多，年限較長，強制更新。日本在二戰后采取了優先解決住房短缺的政策，這導致了住宅數量的顯著增長。1981年，日本對建筑抗震標準進行了更新，將建筑物在5級地震中的安全標準提升至6-7級，這使得許多過去建造的房屋無法滿足新的安全要求。此外，隨著時間的推移，許多建筑物的設備和設施，如水管系統等，因年久失修而變得陳舊，不僅需要定期維護以保持其居住品質和安全標準，而且在未來可能面臨全面的更新需求，這將需要一筆相當大的資金支出。

　　1978-2018年日本公寓的數量逐年增加，日本公寓住宅戶數從796.3萬戶增加至2335.3萬戶，占比從24.7%上升到43.6%。

　　老齡化社會，公寓需滿足適老化。隨著日本進入老齡化社會，老年人口比例增高，據日本國土交通省統計，1970年之前建設的住宅中，只有60歲以上老人的家庭占比高達39.4%。這一人口結構的變化不僅導致了老舊公寓需要更多適老設施，也給社區物業管理帶來了新的挑戰。老齡化社會的到來，還促使日本政府大力推廣居家和社區養老模式，強調了居家社區養老的重要性。在這種背景下，老年人的住宅需要進行適當的維護和改造，以滿足他們的特定居住需求。這不僅包括確保住宅的安全性和舒適性，還涉及到對住宅設施進行必要的調整，以適應老年人的身體條件和生活習慣。

　　日本公寓居住者的永居意識不斷提高。在2018年的日本國土交通省的調查中，“打算永居”的受訪者達到了歷史水平最高的62.8%，根據長期維修計劃對維修積立金額度進行定額的公寓的比例也不斷上升，截至2018年，該占比達53.6%。

　　3、錢從哪來、如何用、怎么管？

　　3.1、錢從哪來？

　　集合式公寓的房屋修繕積立金來源為業主共同繳納。公寓管理協會為每個團地建筑物的所有者設立團地維修儲備金，并分棟為維修儲備金進行會計處理。根據日本國土交通省發布的《關于公寓修繕積立金的指南》規定，房屋修繕積立金收取方式包含了均等積累、階段增額積累、購買時征收統一金額、在修繕時征收臨時金或從金融機構借款等方式。當前日本修繕積立金多采用階段增額積累方式，連同物業費每月共同收取。

　　金額標準受《關于公寓修繕積立金的指南》指導。公寓管理協會需按長期修繕計劃計算需要累存修繕積立金，整個計劃期間的修繕積立金平均額=（計劃初期的修繕積立金余額+整個計劃期間收集的修繕積立金總額+整個計劃期間的專用使用費等的轉入額總額）/（公寓總專用地板面積*長期修繕計劃的計劃期限）。修繕積立金的金額標準根據公寓樓層、公寓戶數、共用設施的充實程度等因素進行細分。未滿20層的公寓，建筑樓面面積在不足5000㎡、5000-10000㎡、10000-20000㎡、20000㎡以上其收費的均值分別為335、252、271、255日元/㎡·月，高于20層的超高公寓每月專有面積修繕積立金為338日元/㎡·月。以日元兌人民幣0.05換算，每百平住宅每月需繳納的修繕積立金均值為1177-1675元人民幣。

　　日本住宅金融支援機構為公寓公共部分維修改建提供全周期固定利率的融資。以公寓管理協會為主體，可向住宅金融支援機構貸款用于公寓公共部分的維修改建，以每月收取的修繕積立金為還款來源。住宅金融支援機構提供的公寓維修改建貸款有低利率、固定利率、無需擔保等特點。截至2024年8月，公寓公共部分的維修改建基礎利率為0.79%-1.03%，根據是否涉及抗震修復工程、浸水治理工程或節能治理工程，以及是否取得公寓管理計劃認定優惠條件等因素，貸款利率可低至0.37%-0.43%。住宅金融支援機構的資金來源包括政府撥款、向政府借款以及發行住房用地債券等。

　　此外，獨立住宅（一戶建），維修金由房屋所有者個人負責籌集。業主需根據住宅實際情況安排修繕工程。主要修繕建筑物部分如屋頂、外壁、地板下部建筑物部分及內部裝飾等。屋頂材料和外壁材料每20-25年左右有可能需要更換，設備和內部裝修材料每10-15年左右的周期有更換的必要。一戶建入住后并不需要馬上修繕，在前期的修繕投入成本幾近為零。公共住宅（公營住宅、住宅公團），公營住宅由各自事業主體負責維修，即由日本各地方政府（47個都道府縣與數百城市）負責提供與管理，其維修管理與運營費用主要依靠地方政府財政撥款與房租收入。住宅公團，由地方住宅供給公社負責維護，該機構目前整編為都市再生機構。由于當前住宅公團中30年以上樓齡的房屋占比大幅增加，地方公共團體開啟了地域再生計劃，以應對住房老齡化以及配套設施差等問題。

　　3.2、錢如何用？

　　修繕積立金經半數以上業主同意即可使用。修繕積立金用于對住宅及住區共用部分的修繕工作，包括定期維修、意外維修、公用部分變更等。長期維修計劃中包含超19項維修，據日本國土交通省統計外墻涂裝等維修費用占最高，占比13.6%。

　　大廈共用部分的日常維護及修復公共部位小規模滅失的情形需半數以上的業主同意，并由公寓管理協會負責使用資金。修復共有部分，是指將一部分滅失的共有部分恢復原狀。當對共有部分的變更及在公共部位大規模滅失修復時，須由四分之三以上的業主同意后為之。

　　3.3、錢怎么管？

　　修繕積立金的積累與使用以社區自治為主，行政指導為輔。為保障修繕積立金充分積累，日本制定《關于公寓修繕積立金的指南》，對修繕積立金收取金額計算方式、平均標準進行指導。公寓管理協會制定管理計劃，其內容包括任命管理層和審計員，規定管理費與維修儲備金分別記賬，限制維修儲備金賬號向外撥款，制定長期維修計劃等。公寓管理協會也可以將管理工作全部或部分的外包給管理公司。地方當局可對公寓管理計劃進行認證，對于取得管理計劃認證的公寓，將獲得降低日本住房金融廳貸款利率和公寓公共區域翻新貸款利率、提高公寓小額債券的利率的優惠措施。

　　當業主違反修繕金歸集義務時，管理協會可以根據法律規定對責任主體采取相應措施，例如提請法院判賠損失，甚至強制拍賣住宅財產、資產強制執行。

　　4、日本房屋修繕積立金的制度變遷

　　日本公寓修繕重建的法律覆蓋住宅全生命周期，為后續的維修金管理提供了法律前提。早在1963年，在日本施行的《區分所有權法》就規范了建筑物的所有權關系、土地及其附屬建筑的共同管理事項。但是由于管理委員會成員多為普通業主，存在運營和管理困難的問題。隨著公寓逐漸增加，為了提高公寓管理水平，2001年，日本施行《公寓管理優化促進法》，通過設立“職業公寓管理人員”職業資格，鼓勵制定公寓管理長期修繕計劃等，對公寓管理行業進行規范。1995年阪神大地震發生，為了推進公寓住宅修繕重建，2002年日本施行《公寓重建促進法》，規范了公寓修繕重建相關的手續。在住宅全生命周期中，《區分所有權法》規定“改建或重建決議”是否通過，《公寓管理優化促進法》管理維護，《公寓重建促進法》管理大規模修繕及重建，實現了法律體系對住宅全生命周期的全面覆蓋。為了進一步落實《公寓管理優化促進法》和《公寓重建促進法》，日本國土交通省在2008年6月制定了《長期修繕計劃編制指南和意見》，提出長期修繕計劃和設立修繕積立金。

　　修繕積立金的內容隨法律進一步完善。2021年《長期修繕計劃編制指南和意見》修訂，重新確定了修繕積立金。和修訂前相比，更新了每平方米的單價和計算公式。2022年《公寓管理優化促進法》和《公寓重建促進法》修訂，加入修繕積立金的內容，有效地保障住宅的持續維護和改善老舊公寓小區的居住條件。

　　5、日本修繕積立金的啟示

　　從1980年代“出售公房，調整租金，提倡個人建房買房”的改革算起，中國房地產行業至2024年已發展44年，也面臨著房屋老化和維修需求增加的問題。通過借鑒日本修繕積立金制度，中國可以逐步建立起一套適應國情的房屋修繕體系，延長房屋使用壽命，提升居民生活質量，同時也促進房地產市場的健康發展。

　　建立房屋修繕制度。參考日本修繕積立金的做法，修繕資金應為專項資金，對應到小區單元樓棟，由業主定期繳納，用于未來的維修和翻新工程。在制定房屋修繕制度時，應制定詳盡的法律法規，約定房屋修繕相關責任人、管理人以及養老金的繳納義務、歸集標準，并對可能出現的違規行為，設置嚴格處罰，最大程度上規避維修基金的違規使用與儲備不足現象的發生。

　　制定長期維修計劃與修繕金的收取掛鉤。修繕金的確定需要統一的標準，日本的房屋修繕金制度要求公寓管理協會制定長期的維護計劃，確保房屋的持續良好狀態。通過制度化的預算預測和資金管理，可以提前識別潛在的維護需求和成本。管理協會應通過規劃預期的未來維修工作、計算必要的成本從而設置每月維修儲備，減少緊急維修的可能性。

　　維修所需資金需定期重新評估，并合理考慮地域差異。在制定修繕制度和確定修繕金的過程中，需要充分考慮隨著施工技術、材料的進化、工資上升等社會變化和修繕工程費、勞務費的地域差異。在日本的修繕積立金制度中，會定期重新評估公寓所需維修資金，比如修繕工程費和勞務費。修繕工程費包含材料費和臨時材料的租賃費，日本將修繕工程費的地域差定為“地域系數”，不同地區修繕工程費修正值為修繕工程費乘以地域系數。勞務費則以國土交通省每年公布的各都道府縣、工種的公共工程設計勞務單價為依據。考慮地域差異，為維修資金充分累積提供支持。

　　均等積累方式是修繕積立金繳納的優選方式。日本修繕積立金的繳納有不同的形式，為減輕購買者購房當月的負擔，當前新建公寓多采用階段增額積累方式，這導致再出售時補征收修繕積累基金的情況增多。多元的修繕積立金收取方式，雖更能符合公寓業主需求，但會出現積立金欠繳，以及規避繳納的漏洞。從確保獲得穩定的修繕積立金積累來看，均等積累方式是優選的方式。

　　規范房屋自治管理，加強業主監督和居民合作。圍繞公寓的修繕和管理，日本制定《公寓標準管理規章》及各種指南手冊，國土交通省于2022年開始了“管理計劃認定”的制度，使公寓管理更加規范，同時培養擁有專業技能的人進行公寓管理。日本鼓勵業主積極參與修繕基金的管理，通過業主大會等形式對修繕計劃和資金使用進行監督和決策。鼓勵社區居民參與到房屋修繕工作中來，形成社區合作維修的模式。可以借鑒日本通過業主大會等形式讓業主參與決策的做法，增強業主對小區事務的參與度和監督能力，同時可以探索建立社區維修小組或志愿者團隊，讓居民參與到日常的維護和小型修繕工作中，增強社區凝聚力。

　　風險提示：樣本有限，不足以反映市場全貌，僅供參考；數據可得性受限，部分數據口徑不完全一致，斟酌比對使用；不同國家基本面存在差異，并不具有完全可比性，國際經驗僅供參考；研究視角不同導致對房地產政策解讀存在偏差；歷史經驗的適用性受限，導致政策及數據推斷存在偏差

　　證券研究報告《房屋養老金的國際經驗——日本視角》

　　對外發布時間：2024年9月5日

　　發布機構：國海證券股份有限公司

　　本報告分析師：夏磊

　　SAC編號：S0350521090004

　　(本文作者介紹：國海證券首席經濟學家)