華泰證券研報指出，12月14日，北京、上海進一步優(yōu)化地產政策，調整普宅認定標準、下調首付比例、下調房貸利率，核心區(qū)和非核心區(qū)實施差異化政策。本次地產新政，是京滬繼9月1日放松“認房又認貸”之后，再次對地產政策做出優(yōu)化，至此一線城市均已完成至少兩輪地產政策松綁。參考深圳新政后表現(xiàn)，京滬新政有望帶動當?shù)胤康禺a市場改善，為全國市場的預期修復注入信心。繼續(xù)建議關注在核心城市擁有較多布局和資源優(yōu)勢的公司。
全文如下
華泰 | 房地產：一線城市金融支持再強化
京滬新政有望帶動當?shù)厥袌龈纳坪腿珖袌龅念A期修復
12月14日，北京、上海進一步優(yōu)化地產政策，調整普宅認定標準、下調首付比例、下調房貸利率，核心區(qū)和非核心區(qū)實施差異化政策。本次地產新政，是京滬繼9月1日放松“認房又認貸”之后，再次對地產政策做出優(yōu)化，至此一線城市均已完成至少兩輪地產政策松綁。參考深圳新政后表現(xiàn)，京滬新政有望帶動當?shù)胤康禺a市場改善，為全國市場的預期修復注入信心。我們繼續(xù)建議關注在核心城市擁有較多布局和資源優(yōu)勢的公司。
核心觀點
京滬出臺多項舉措促進剛性和改善性需求釋放
根據(jù)京滬政府官網，北京新政包括：1、降低首付比例：首套房調降5-10pct，二套房調降10-40pct，相對更利好改善需求；2、調整普宅標準：建筑面積略有提升（140平至144平），各環(huán)線成交單價標準上調115%/105%/89%，并且取消總價限制，調整后全市普宅占比提升至七成左右，更多家庭能夠享受住房轉讓時的增值稅優(yōu)惠；3、降低房貸利率；4、延長房貸年限。
上海新政包括：1、降低首付比例：首套房調降5pct，二套房調降0-30pct，相對更利好改善需求；2、調整普宅標準：建筑面積略有提升，并且直接取消了各環(huán)線總價限制，更多中心城區(qū)住宅將被納入普宅范疇；3、降低房貸利率。
一線城市均已完成至少兩輪政策松綁，后續(xù)或仍存政策空間
本次地產新政，是京滬繼9月1日放松“認房又認貸”之后，再次對地產政策做出優(yōu)化，至此一線城市均已完成至少兩輪地產政策松綁。從最新政策的寬松程度來看，廣州>深圳>上海>北京。
上海相比北京，普宅標準更為寬泛，房貸利率更低；深圳相比上海，核心區(qū)二套房首付比例更低；廣州是唯一解除非核心區(qū)限購的一線城市，此外非戶籍社保滿2年即可購房、首套房標準更為寬泛、增值稅征免年限已從5年調至2年。這意味著北京、上海、深圳或仍存一定政策空間，同時廣州核心區(qū)限購亦未松綁，我們預計后續(xù)仍可隨市場變化相機抉擇，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
參考深圳市場，京滬新政有望帶動當?shù)厥袌龈纳坪腿珖袌龅念A期修復
京滬房地產市場在9月脈沖反彈后，10月起又遇波折，同時房價也面臨一定壓力。根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，11月京滬二手房成交價格環(huán)比-3.2%/-4.9%、同比-7.3%/-13.8%。本次政策調整后，參照深圳近期再次優(yōu)化地產政策后的市場表現(xiàn)，我們預計京滬市場也有望呈現(xiàn)改善。
根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，深圳在11月22日調整二套房首付比例和普宅標準后，新房和二手房經紀人預期指數(shù)均迎來顯著反彈，連續(xù)三周站上榮枯平衡線；根據(jù)中原地產的數(shù)據(jù)，新政后首周深圳中原二手房帶看環(huán)比+33%，新房/二手房成交環(huán)比+160%/27%。
風險提示：行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經營風險。
責任編輯：王其霖
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