李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

　　近日，住房和城鄉建設部“全國房地產市場監測系統”網簽數據顯示，在存量和增量政策疊加的“組合拳”作用下，10月份商品房成交同比、環比實現“雙增長”，全國房地產市場呈現出止跌回穩的積極勢頭。10月份，全國房地產市場主要呈現以下三個特點：一是商品房銷售面積同比的連續下降出現了拐點，新房交易面積自去年6月份連續15個月下降后首次實現增長；二是商品房銷售面積環比“銀十”超“金九”；三是成交量增長從一線城市向更多城市擴大。

　　商品房銷售面積同比的連續下降出現了拐點，特別是新房交易面積“止跌回升”，這對于扭轉房地產市場預期有積極的作用。近年來，房地產市場階段性低迷，加上部分自媒體宣傳，特別是去年以來的紓困政策（比如去年8月底的“認房不認貸”和今年“5·17”一攬子新政）效果持續時間較短，導致市場預期出現逆轉。

　　9月29日上海、深圳和廣州發布樓市新政，至今超過5周，政策效應仍在顯現中。比如，新政后第一周（9月30日~10月6日），深圳二手房市場交易迅速沖到2021年以來的最高位。從第二周到第四周（10月7日~11月3日），市場活躍度明顯穩定住，且交易規模明顯要高于新政前水平。最近一周（10月28日~11月3日），深圳二手住房網簽套數比9月周均水平增長了178%。重點城市如北京、上海、成都也是如此，分別比9月周均水平分別增長67%、94%和95%。

　　市場保持向好態勢，最根本的原因在于，9月26日中央政治局會議明確提出，促進房地產市場“止跌回穩”，這折射出政策層面對房地產市場持續下行“強烈關注”的信號。于是，政策基調開始調整，就是要實現“止跌回穩”，甚至可以說“市場不止跌、政策不能停”，這對于市場信心的提振起到了關鍵的作用。

　　因此，今年“銀十”的商品房銷售量，十分罕見地超過“金九”，這是2007年起首次“銀十”超過“金九”。之所以出現這樣的反常現象，從根本上講，就在于“止跌回穩”的新部署下，疊加9月底以來的一攬子政策，市場預期和信心得到提振。這一輪政策，最大的特點就是“政策不間斷、持續疊加、形成‘組合拳’效應”。

　　具體來看，既有中短期的（比如一線城市調整限購），也有長期的（比如打造生育友好型社會、就業優先戰略）；既有降門檻的（如二套住房貸款首付比例降至15%），有降成本的（比如存量房貸利率再次批量下調50個基點左右），也有提振預期的；既有需求端激活市場的，也有供給端紓困開發商資金鏈的（比如“白名單”項目信貸審批額度要在年底達到4萬億元）；既有國家層面在金融、財稅、限購等方面的統一部署，也有地方各省市因城施策的一攬子政策。

　　9月底以來，各個省份、城市都在儲備和出臺一攬子“組合拳”的紓困政策。比如，各地上調公積金貸款額度、下調按揭貸款利率、推出契稅補貼，在售商品房庫存消化周期長的區域暫停供地，鄭州房票安置開始全面推廣，其他省市一攬子的紓困政策還在繼續發布和實施中。新模式探索也在逐步落地，比如現房銷售占比提升，部分城市探索“毛坯+定制化裝修”，“好房子”項目明顯增加，土地供給推廣“拿地即開工”，商品房交付推行“交付即辦證”、合法穩定居所落戶。根據公開披露數據，目前已有20多個省份、近200個城市出臺了紓困政策。

　　從重點城市來看，相比之前紓困政策效應周期較短來說，此次一攬子政策的效應很明顯。盡管近幾周的交易量相比國慶期間有所下降，但仍明顯好于新政前的水平，重點城市實現高位穩定，這是商品房銷售面積出現拐點的重要原因。考慮到網簽數據比認購數據延遲一周到兩周，加上“不斷落實增量政策，儲備出臺存量政策”的導向下，政策紅利對市場熱度繼續形成支持，商品房市場將繼續在高位運行。

　　另外，11月和12月是年底銷售旺季，也是開發商業績沖刺階段。由此估計，開發商將繼續奉行積極促銷的政策，四季度商品房市場將保持供銷兩旺的局面，市場會比三季度有明顯好轉，為止跌企穩打下基礎。當然，這也取決于存量政策能否有效落地、增量政策能否不斷儲備和推出，比如一旦在售庫存消化周期超過18個月就要嚴控增量，比如100萬套城中村改造回遷需求采取貨幣化安置盡快落地，四季度白名單授信審批額度能否達到4萬億元并實現投放。

　　10月份，熱點城市商品房銷售規模達到了過去繁榮期的水平，在當前需求基本面（就業和收入、供求關系、產業轉型等）還待改善的情況下，這樣的交易規模若能保持下去就屬于“止跌反彈”，而不是“止跌回穩”。因此，未來銷售規模沖高回落是有可能的，但若能徹底改變過去那種持續下跌狀態，讓市場看到房價的底部、交易量的底部，且企穩的態勢能從熱點城市擴展至都市圈、主要省份，借助基本盤實現全國商品房市場穩定，“止跌回穩”的目標就能實現。

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責任編輯：李桐