深圳樓市仍現分化,整體均價走低時卻有豪宅連續四年“日光”

深圳樓市仍現分化,整體均價走低時卻有豪宅連續四年“日光”
2024年07月22日 00:53 第一財經

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  深圳今年第一個“日光盤”誕生。

  深圳今年第一個“日光盤”誕生,這個名為“海德園”的高端住宅小區,入門級房源均在1000萬元以上,四年來四次開盤,均收獲了當日告罄的成績。與該盤熱銷相對應的是,深圳今年以來的一二手房價持續走低,即便6月成交放量仍是“以價換量”行情。

  7月21日,位于福田區安托山片區的“海德園”正式開盤選房,380批客戶選116套住宅,相當于三個人搶一套房。據了解,開盤當天,推售的116套房源均被選走。

  海德園本次推售的房源單套住宅建筑面積約87~450平方米,備案均價約12.85萬/平方米,毛坯交付。按照均價計算,本次房源的價格門檻為1117萬元/套。

  回望海德園的歷史,這已經是該樓盤第四次開盤,此前的2021年11月、2022年5月,2023年6月,海德園分三次開盤,分別推出181套、239套、237套住宅,單套總價都在1000萬元以上,三次均在開盤當日告罄。在深圳連續低迷的市場環境下,該盤略顯獨特。究其原因,業內歸結為頂級學位,以及由此帶來的銷售價格與二手價之間的”倒掛“。

  海德園緊鄰地鐵2號線、7號線的交匯站“安托山站”,與紅嶺實驗小學僅一路之隔,按照當前福田區的學區劃分,初中學區劃入深圳高級中學南學區范圍內(最終學區劃分以入學當年教育局公示為準),而與紅嶺實驗小學同屬于一個教育集團內的紅嶺中學,以及深圳高級中學均是深圳八大名校之一。

  另外,海德園所在的安托山片區屬于深圳比較成熟的高端住宅片區,也緊鄰深圳另一高端住宅片區香蜜湖片區,周邊已運營成熟的商業包括萬科里、印力中心,而海德園也自帶7500平方米的商業。

  價格方面,房產中介平臺顯示,目前與海德園僅一路之隔的萬科瑧山府,2018年左右建成,二手房掛牌房源僅5套,掛牌均價為20.2萬元/平方米,成交均價為19.9萬元/平方米;安托山片區內樓齡稍長的錦廬花園和天健公館,二手房掛牌均價在17萬元/平方米左右,雅福居掛牌均價為15萬元/平方米,均比海德園不到13萬元/平方米的價格高。

  在安托山片區的房產中介看來,海德園是該片區內樓齡最小的樓盤,今后在二手房市場上的價格比肩20萬元/平方米的萬科臻山府,二手房價格比一手房高7萬元/平方米左右,若以本次推售的最小面積戶型計算,買到就能浮盈600萬元/左右。

  在業內人士看來,放到當下的深圳樓市,海德園仍然只是特殊個案。但值得關注的是,該項目所處的豪宅區域內的其他樓盤也維持了價格的相對穩定。比如與海德園比肩的萬科臻山府小區,二手房均價自2023年以來都在21萬元/平方米以上,并未跟隨大勢下跌。

  樂有家研究中心統計的數據顯示,今年上半年,深圳二手房過戶共21394套,同比2023年上半年上漲32%,成交套數均高于2022年上半年和2023年上半年,獲得了相對較好的成績,不過仍然處于歷史較低水平。同時,深圳新房售出12135套住宅,環比2023年下半年減少了21%,同比2023年上半年減少了25%。截至2024年6月,深圳新房住宅的去化周期為24.8個月,去化周期已連續9個月高于18個月。

  從成交價格來看,無論是深圳的新房,還是二手房,均處于“以價換量”的狀態,樂有家研究中心統計的數據顯示,今年6月深圳新房成交均價為5.36萬元/平方米,環比下跌3%,相比今年1月下跌7%。今年6月深圳全市二手住宅成交均價為6.05萬元/平方米,環比5月下跌4%,同比2023年6月下跌15%;今年6月深圳二手房業主掛牌價為6.79萬元/平方米,環比下跌1%,同比下跌11%。

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責任編輯:李桐

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