提前還貸潮未平 存量房貸利率盼下調

提前還貸潮未平 存量房貸利率盼下調
2024年06月12日 02:00 上海證券報

  ◎記者 孫忠 魏倩

  隨著樓市“5·17”新政的落地,居民購房熱情開始被激活,這有利于增信心、穩樓市。不過,一部分已購房人的心里卻是五味雜陳。

  原因就是,存量房貸與新發房貸利率的差距越來越大。以上海為例,2021年7月至2023年12月期間的購房人,首套利率為4.55%,而上海兩度優化住房信貸政策后,目前首套房貸利率已降為3.5%,相差超過1個百分點;甚至存量首套房貸利率比新發二套房的貸款利率還高。

  此種背景下,社交平臺上存量房貸利率下調呼聲再起,“提前還貸”潮或卷土重來。

  上海證券報記者從上海地區銀行獲悉,提前還貸規模在今年春節期間出現一波高峰后,4月份又迎來一波反彈。對此,業內人士建議,需要全盤考慮,統籌安排,可有節奏地降低“LPR+加點”定價模式中的加點部分,減輕在利率高位“站崗”的居民的房貸壓力,減緩提前還貸動力;或引入“轉按揭”等抵押貸款再融資機制,避免“一刀切”下調利率對銀行的沖擊。

  提前還貸量仍處相對高位

  “本來準備提前還50萬元,看著利差越來越大,這周和銀行約了還80萬元。”上海市民樂女士表示。

  她于去年上半年購入一套學區房,由于是家庭二套房,利率為LPR+105基點,目前利率為5.25%。而今年上海“5·27”樓市新政后,新發二套房貸款利率僅為3.9%。“本來想留點錢應急,但利率差距實在太大了,就先拿去還了。”樂女士說。

  這是近期上海地區購房人提前還貸的一個縮影。在北京、深圳等一線城市,這樣的情況并不少見。一位北京購房人向記者表示,其首套房利率為4.75%,“現在每月都往里提前還,有多少還多少”。

  記者從上海地區多家銀行了解到,盡管經歷了LPR與加點的連續調降,居民購房負擔有所減輕,但銀行方面反映提前還貸的現象仍普遍存在,人數依然很多。

  一家大型銀行上海分行負責房貸業務的人士向記者透露,今年該行提前還貸量在春節期間出現一波高峰后,4月份又迎來一波反彈。“盡管無法與去年春節后提前還貸的峰值相比,但很明顯仍處于相對高位。不少存量房貸客戶對于利率很不滿。”

  記者根據二手房和新房成交情況統計發現,僅京、滬兩地在執行房貸利率加點期間的購房人,就涉及大約160萬戶。此種背景下,社交平臺上存量房貸利率下調呼聲四起。記者還從相關部門和銀行獲悉,自去年底調整房貸利率下限以來,上海就有大量去年開盤的新房業主希望降低房貸利率。

  在上海新房市場,記者獲悉,各家銀行按照樓盤何時封頂來劃定執行新舊利率下限。

  在深圳,目前的政策是,2024年5月29日之前發放的個人住房貸款,執行當時深圳房貸利率下限政策。這意味著,深圳存量房貸利率依舊執行原政策。

  建議引入“轉按揭”機制

  在當前商業銀行息差降至低位的情況下,再次調降存量房貸利率可謂牽一發而動全身。因此,業內認為,需要全盤考量,統籌安排。

  有受訪人士建議,可以有節奏地調整存量房貸“LPR+加點”定價模式中的加點部分,直至與目前貸款利率水平相近為準,這樣可以降低高利率購房者的還貸壓力。

  “引導商業銀行適當降低存量二套房貸利率,對多孩家庭推出三套房貸優惠,可以進一步降低居民住房消費負擔,提振居民住房消費意愿和能力。”招聯首席研究員董希淼表示。

  還有人士建議引入“轉按揭”等抵押貸款再融資機制。花旗集團大中華區首席經濟學家余向榮曾建議,引入“轉按揭”等抵押貸款再融資機制。住戶部門在利率大幅下降的背景下,應該要有這樣的權利或機會,與銀行重新議定按揭合同,或者通過引入一個新的按揭合同來替代原有的高息合同。

  “這樣的再融資安排,在我國是缺失的。如果引入這樣的機制,就是根據市場化原則,銀行和住戶間可以重新議定新的利率,這樣能避免‘一刀切’式下調利率對銀行的沖擊。”余向榮說。

  一位銀行人士表示,目前各家銀行房貸利率基本一致,盡管銀行有降低利率維護客戶關系的意愿,但目前仍未有相關政策給予一定降息空間。同時,目前上海區域的銀行并不支持“無交易轉按揭”等操作。

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責任編輯:江鈺涵

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