隨著樓市松綁力度加大，購房門檻逐漸降低。最近，“先息后本”房貸還款方式登上熱搜，有銀行表示房貸月供本金低至1元錢，更有銀行表示前三年內無需償還本金。
這種還貸方式迅速引發熱議。支持者認為可以減輕短期還款壓力，對參加工作不久但未來收入有望提高的年輕人頗具吸引力。質疑者則認為這種模式看似初期月供壓力較小，但實際支付的本金與利息總額更多，顯著加大后續還貸壓力。
業內認為，“先息后本”僅是還款方式的改變，應償還的貸款本息總額并未減少。借款人應基于個人和家庭需求，合理評估還款能力，理性申請個人住房貸款，選擇適合自己的還款方式，不可因為前期還款壓力較小而盲目借貸。
多家銀行推出“先息后本”
“先息后本”房貸還款模式近日浮出水面。
5月底，平安銀行在其官微公開宣傳其按揭貸款產品和特色還款方式，包括“二階段還款”“雙周供”“輕松還”“氣球貸”四類。
其中，“二階段還款”是指前三年內可以按月付息、無需償還本金、在剩余貸款期限按月等額本息還款，貸款期限不少于十年，不超過三十年。“氣球貸”指借款人按約定的總期數（固定20年）計算每期月供，在貸款期限內分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。
值得注意的是，目前平安銀行官微已刪除相關文章。此外，平安銀行還回應稱，“氣球貸”是適用該行個人商住兩用房按揭業務的一種還款方式，客戶選擇該行按揭貸款且用途為商住兩用房按揭時，在選擇還款方式時可選擇“氣球貸”。
“此還款方式一直都有，并非重新推出，不止平安銀行一家銀行有類似的產品。”平安銀行表示。
據媒體報道，包括平安銀行、建設銀行、興業銀行、浦發銀行等在內的多家銀行均推出了“先息后本”業務。例如，某云南建行貸款經理表示，該行“輕松供”業務將房貸在貸款期限內劃分為兩個階段。第一個階段，按月償還1元本金以及當月應償還的貸款利息。第二個階段，在剩余貸款期限內，剩余貸款本金可選擇按常規等額本金或等額本息方式還款。
“先息后本”引發熱議
記者注意到，“先息后本”還貸模式在社交媒體上引發了廣泛討論。
通常來說，房貸還款方式主要分為等額本息還款和等額本金還款。等額本息還款是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中，借款人每月需還同等金額的本金和利息。等額本金還款是把按揭貸款的本金總額分攤到貸款期限的每個月中，借款人每月需還同等金額的本金以及剩余貸款在該月所產生的利息。
近日站在風口浪尖的“先息后本”，則指借款人按月或按季度償還利息，在借款到期日一次性償還本金。
對于“先息后本”，評價可謂兩極分化。一部分人認為，“先息后本”相當于變相降低了購房門檻，減輕短期還款壓力。同時，很多人提出質疑，認為這種模式看似初期月供壓力較小，但實際支付的本金與利息總額更多，顯著加大了后續還貸壓力。
假設貸款100萬元、還款期限30年，利率3.5%，以上述“輕松供”模式為例進行測算：若采用“輕松供”，前兩年每月只需還1元本金，加上利息后月供在2800元至2900元之間，從第三年開始按照等額本息模式還款，月供為4673元。如果使用等額本息還款，月供為4490元。
整體而言，在等額本息模式下，本金及利息總額為161萬元；“輕松供”最終本息總額約為167萬元。
應重視風險防控
欠債總歸是要償還的。
對于借款人來說，“先息后本”僅是還款方式的改變，應償還的貸款本息總量并未減少。業內人士建議，借款人應基于個人和家庭需求，合理評估還款能力，理性申請個人住房貸款，選擇適合自己的還款方式，不可因為前期還款壓力較小而盲目借貸。
在華福證券分析師張宇看來，隨著按揭貸款利率的持續調降，按揭貸款資產的利差也下降到較低水平，銀行卷“價格”的空間越來越小。在居民“加杠桿”意愿不足的情形下，銀行之間按揭貸款投放的競爭也會愈演愈烈。
“各家銀行勢必會通過不斷優化產品設計和改善服務體驗等方式來爭奪客戶。先息后本的還款方式能夠減輕居民前期還貸的壓力，滿足新市民購房安居需求，在當下產品中具備創新性，預計未來各家銀行會推出更多的創新舉措來吸引客戶。”張宇判斷說。
房貸還款方式創新背后，是否隱含風險？
事實上，早在2008年前后，“氣球貸”便已出現，但因該產品涉及炒房嫌疑，在房地產政策趨嚴之時就被監管叫停。
“鑒于今年房貸政策在歷史上最為寬松，且購房者的收入狀況出現了很多變化，所以此類創新的關鍵在于能否和還款能力匹配，并且不出現違約風險。”易居研究院研究總監嚴躍進建議，風控能力強且信貸質量管控能力強的銀行可以進行試點和營銷。
“使用范圍很小，風險整體可控。”平安銀行相關負責人表示，該行始終嚴格落實監管部門關于個人住房貸款“因城施策”的政策要求，在符合當地監管政策規定的前提下方可在按揭業務中開展“氣球貸”等還款方式。
針對“先息后本”房貸產品的風險防控，嚴躍進提出了進一步的建議：若是還款者近兩年的收入狀況呈現“先低后高”的特點，這便和“氣球貸”的“前小后大”比較匹配。
“但不建議銀行在不評估購房者收入狀況的情況下，隨意發放此類貸款。”他認為，這很容易給借款人造成還款壓力不大的錯覺。若借款人后續收入狀況不及預期，還款壓力會越來越大，進而產生不可控的貸款違約和金融風險問題。
嚴躍進建議，銀行應具體分析借款人的職業情況、工作年限、工資收入和零工收入、信用狀況、產業情況、過往購房情況和貸款情況等，細化不同群體的收入曲線結構和趨勢，以便精準推進差異化和個性化的房貸還款計劃和產品。
（來源：上海證券報）
責任編輯：張倩
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