中國(guó)奧園稍得喘息 余危未解勉力苦撐

　　作者：張歆晨 鄭娜

　　[ 據(jù)內(nèi)部人士透露，公司融資部門(mén)在跟各個(gè)銀行溝通，爭(zhēng)取在預(yù)售款方面能有些靈活的調(diào)整，畢竟公司賬面上被壓預(yù)售款有500多億元；銷(xiāo)售條線上，在今年最后30多天，盡管面臨市場(chǎng)下行的困難，但仍然要繼續(xù)努力促銷(xiāo)售促回款，“不要躺平，哪怕?tīng)奚稽c(diǎn)利潤(rùn)”。 ]

　　繼陽(yáng)光城之后，中國(guó)奧園（03883.HK）（下稱(chēng)“奧園”）的債務(wù)展期也有了進(jìn)展。

　　11月22日晚，奧園發(fā)布公告稱(chēng)，其間接全資附屬公司奧園集團(tuán)發(fā)行的中山證券-奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃展期方案已獲通過(guò)。展期方案通過(guò)也就意味著，投資者不會(huì)對(duì)此提出回售的要求。

　　第一財(cái)經(jīng)了解到，11月23和24日，奧園另外兩筆國(guó)內(nèi)私募債展期方案也由債權(quán)人投票。若均能順利通行，就意味著陷入債務(wù)擠兌危機(jī)中的奧園集團(tuán)，終于獲得了暫時(shí)的喘息機(jī)會(huì)。

　　老板帶隊(duì)排雷

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，該筆ABS私募債發(fā)行規(guī)模共8.16億元，初始票面利率為5.6%，到期日為2022年5月20日，2021年11月22日為回售行權(quán)日。

　　3個(gè)星期前，奧園的境內(nèi)外債權(quán)人要求公司提前清償債務(wù)。

　　奧園的流動(dòng)性危機(jī)，爆發(fā)得猝不及防，又似乎早有端倪。

　　10月中旬起，各大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)開(kāi)啟了對(duì)國(guó)內(nèi)房企評(píng)級(jí)的集體下調(diào)。10月15日，標(biāo)普將中國(guó)奧園的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B”，將其未償付的高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的長(zhǎng)期評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”。此后，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)展開(kāi)了一波針對(duì)奧園的評(píng)級(jí)下調(diào)。

　　10月18日，穆迪將奧園“B1”企業(yè)家族評(píng)級(jí)列入評(píng)級(jí)下調(diào)審查觀察名單，同時(shí)將其發(fā)行債券的“B2”高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)列入評(píng)級(jí)下調(diào)審查。11月初，惠譽(yù)也下調(diào)了對(duì)奧園的評(píng)級(jí)，展望“負(fù)面”。

　　多家機(jī)構(gòu)大幅度下調(diào)企業(yè)信用評(píng)級(jí)，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的最大、最直接的影響就是債權(quán)人的態(tài)度。奧園便在11月初開(kāi)始感受到擠兌的壓力。

　　據(jù)該集團(tuán)內(nèi)部人士透露，從10月初花樣年違約開(kāi)始，就陸續(xù)有債權(quán)人提出要奧園提前還款，當(dāng)時(shí)內(nèi)部就已感受到壓力，而評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的接連下調(diào)則觸發(fā)了部分境外美元債的相關(guān)違約條款，債權(quán)人也要求奧園提前還款。突然增多的債務(wù)清償要求，讓奧園一時(shí)之間四面楚歌。

　　出身草根的郭梓文，早年創(chuàng)業(yè)時(shí)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的廣州市場(chǎng)，曾直面碧桂園、星河灣、雅居樂(lè)、合生創(chuàng)展等一眾高手的競(jìng)爭(zhēng)，打響了奧園的名聲，為自己在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)間爭(zhēng)得一席之地。盡管他曾歷經(jīng)借殼失敗、北京“長(zhǎng)安8號(hào)”等事件的漩渦，但這一次，他所面臨的危機(jī)，是該公司上市以來(lái)從未有過(guò)的。

　　從11月初開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)壞消息不斷爆發(fā)：11月4日，“綠檔”房企佳兆業(yè)（01638.HK）集團(tuán)理財(cái)產(chǎn)品兌付問(wèn)題曝光；位列TOP20的陽(yáng)光城（000671.SZ）也開(kāi)始進(jìn)行債務(wù)展期談判；內(nèi)房股跌跌不休，集體走跌，11月5日，奧園股票單日大跌13.49%。

　　據(jù)知情人士透露，自從11月初該集團(tuán)面臨多家金融機(jī)構(gòu)提前清償要求以來(lái)，郭梓文和他帶領(lǐng)的高管團(tuán)隊(duì)便進(jìn)入了“緊急狀態(tài)”，內(nèi)部成立應(yīng)急小組，奔走于各大金融機(jī)構(gòu)之間，希冀獲得諒解與支持。

　　沉郁的氣氛在11月9日得到了扭轉(zhuǎn)，陽(yáng)光城三筆境內(nèi)債券展期方案在這天獲得通過(guò)。11月12日，陽(yáng)光城美元債豁免交叉違約的同意征求獲得通過(guò)，2只美元債展期也獲得通過(guò)。但奧園的談判進(jìn)展仍舊一波三折艱難異常。

　　有市場(chǎng)人士透露，11月15日，奧園與一些海外債的持有人商討展期事宜，原本公司都已經(jīng)打算放棄宣布違約了，但在最后一刻，海外債權(quán)人終于點(diǎn)頭放行暫時(shí)同意展期。

　　國(guó)內(nèi)債務(wù)展期的談判同樣不易。知情人士透露，文章開(kāi)頭所述的“奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持證券”展期方案最早的投票時(shí)間是11月19日上午9時(shí)，首次投票未獲得通過(guò)，奧園又爭(zhēng)取了兩天時(shí)間，申請(qǐng)到22日上午9時(shí)再投票，并在22日的投票中獲得支持。

　　有了第一筆展期的通過(guò)，隨后兩筆境內(nèi)私募債的投票也將在近期展開(kāi)。資料顯示，這兩筆私募債分別為“深圳市前海融通商業(yè)保理有限公司2021年度第一期奧園集團(tuán)供應(yīng)鏈應(yīng)付賬款定向資產(chǎn)支持票據(jù)”、“平安-奧盈供應(yīng)鏈金融1期1號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”，發(fā)行規(guī)模分別為5.5億元、1.5億元，分別于11月26日、12月3日到期。

　　“暫時(shí)安全了！”就在22日首筆私募債投票通過(guò)后，奧園一位內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)來(lái)這樣一條信息。

　　公開(kāi)的信息顯示，該集團(tuán)位于多個(gè)城市的項(xiàng)目正在加緊銷(xiāo)售回款和施工交付。10月以來(lái)，已陸續(xù)實(shí)現(xiàn)南寧奧園瀚林譽(yù)江府等十余個(gè)項(xiàng)目交付；同期，包括廣州、珠海等區(qū)域的項(xiàng)目也先后開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。

　　“絕不躺平”

　　2007年登陸資本市場(chǎng)以來(lái)，一直到2018年，奧園的凈負(fù)債率水平都保持在60%上下。

　　2017年，奧園開(kāi)始擴(kuò)張，年內(nèi)共拿下58宗地塊，新增建面約1286萬(wàn)平方米。2018~2020年，奧園始終處于沖刺階段，其中，2019年、2020年，其購(gòu)地支出分別為339億元、451億元，新增建面也再創(chuàng)新高，分別達(dá)到1609萬(wàn)平方米、2015萬(wàn)平方米。

　　伴隨著全國(guó)化布局推進(jìn)，奧園的銷(xiāo)售規(guī)模也突飛猛進(jìn)，從2015年至2019年，其合約銷(xiāo)售金額從151.7億元增長(zhǎng)至1180.6億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)67.0%，在克而瑞銷(xiāo)售排行榜上也從68位躍升至27位。2020年的銷(xiāo)售規(guī)模也穩(wěn)定在1330.1億元。在2021年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，2015~2019年這段時(shí)期，被奧園稱(chēng)為規(guī)模紅利時(shí)代的“全速跑”。

　　與大多數(shù)中型房企規(guī)模發(fā)展路徑相似的是，奧園的債務(wù)規(guī)模曲線也同步上揚(yáng)。

　　2015、2016年時(shí)，奧園總有息負(fù)債較為穩(wěn)定地保持在200億元以下，而到了大舉拿地的2017年，有息負(fù)債大幅增長(zhǎng)至403.7億元，增幅達(dá)到了119%；截至2020年末，其有息負(fù)債突破了1100億元的規(guī)模。2020年公司凈負(fù)債率達(dá)到82.7%，2021年上半年微降至80.7%。

　　2021年，身處“黃檔”的奧園開(kāi)始有意識(shí)地剎車(chē)，管理層設(shè)定的目標(biāo)是在2022年之前完成“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，同時(shí)，有息負(fù)債在2021年~2023年間每年有不低于5%的降幅。

　　這期間，奧園大幅減少了支出的絕對(duì)大頭——拿地，全年整體的拿地預(yù)算從此前銷(xiāo)售額的30%~40%，調(diào)降至20%以內(nèi)。實(shí)際上，今年上半年，奧園的權(quán)益購(gòu)地金額約為42億元。

　　在節(jié)流的同時(shí)，奧園也在積極開(kāi)源，展開(kāi)一系列補(bǔ)充流動(dòng)性的工作，在9月底宣布引入恒基地產(chǎn)聯(lián)席主席李家杰作為戰(zhàn)略投資者，向其定增融資4億港元，郭梓文也通過(guò)定增向公司輸血6億港元。進(jìn)入11月，奧園則開(kāi)始著手為物業(yè)資產(chǎn)尋求買(mǎi)家，并已成功出售部分香港物業(yè)。

　　據(jù)內(nèi)部人士透露，公司融資部門(mén)在跟各個(gè)銀行溝通，爭(zhēng)取在預(yù)售款方面能有些靈活的調(diào)整，畢竟公司賬面上被壓預(yù)售款有500多億元；銷(xiāo)售條線上，在今年最后30多天，盡管面臨市場(chǎng)下行的困難，但仍然要繼續(xù)努力促銷(xiāo)售促回款，“不要躺平，哪怕?tīng)奚稽c(diǎn)利潤(rùn)”。

　　據(jù)奧園22日的公告，公司已聘請(qǐng)鐘港資本有限公司作為財(cái)務(wù)顧問(wèn)、年利達(dá)律師事務(wù)所作為法律顧問(wèn)，以評(píng)估其資本結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)狀況以及債務(wù)與流動(dòng)性狀況，并就共同利益事項(xiàng)與債權(quán)人進(jìn)行透明對(duì)話。

　　在市場(chǎng)看來(lái)，奧園此舉是做好了境外債談判甚至違約的準(zhǔn)備，而奧園一位高層則向第一財(cái)經(jīng)表示，“只是未雨綢繆，做最壞的打算，爭(zhēng)取最好的結(jié)果。”

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責(zé)任編輯：李桐