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“處理好房企紓困和確保有效供應、防止樓盤爛尾，已成為樓市下行階段各地聚焦的問題。”
作者：吳斯旻
從降溫樓市到出手“送溫暖”，義烏市只經歷了短短兩個月的時間。
第一財經從浙江金華義烏市住建局相關工作人員處獲悉，10月20日，為落實“穩地價、穩房價、穩預期”目標，并結合其房地產發展實際，浙江省義烏市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于調整部分房地產市場調控政策的通知》（下稱《通知》），對預售條件、“公證搖號”政策做出了調整。
其中，《通知》從取消過去規定“分批申請預售證的需要間隔3個月”的限制和增加房企申請預售證的靈活性兩方面，降低預售門檻。
無獨有偶，國慶節后哈爾濱市出臺的“十六條”新政中，也從放寬預售門檻、增加預售資金返還頻次等內容，給予房企靈活掌握推盤節奏、加速銷售回款的便利。
不過，在哈爾濱、義烏相繼釋放出樓市積極信號同時，在預售資金監管方面并未降低監管門檻。比如，義烏雖允許房企加快取得預售證，卻未在預售資金監管上做出調整；而哈爾濱雖在預售資金監管上做出調整，但其“提高返還額度”的做法，建立在保持原資金返還頻次的基礎上。
事實上，“處理好房企紓困和確保有效供應、防止樓盤爛尾，已成為樓市下行階段各地聚焦的問題，在這一背景下，加強預售資金監管是趨勢。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財經。
時隔兩個月，由緊轉松
根據20日義烏發布的《通知》，從預售條件、“公證搖號”政策兩方面為房企減輕銷售回款壓力。
在降低預售條件方面，新政主要從兩方面出發。一是取消原有每批次間隔時間不少于3個月的規定。二是規定總建筑面積在4萬平方米以下的，須一次性申請預售；總建筑面積在4萬平方米（含）以上申請分批次辦理預售許可的，每批次的建筑面積不低于2萬平方米（末次除外）。
換而言之，經過調整，廢除了原有分批次取得預售的時間規定以及一次性預售的面積要求，房企在當地多次申請預售證的可能性和申請預售證的靈活性加大，這有利于房企加快銷售節奏，并更好達到更快回籠資金的目的。
在“公證搖號”方面，新政則通過推出差別化公證搖號政策，明確低密住宅和登記人數不足項目無需公證搖號，給予了開發商更多的營銷操作空間。
“從義烏的樓市新政來看，相比于哈爾濱出臺的十六條新政，其覆蓋面偏窄，主要聚焦在解決降低房企現金流壓力的問題。”58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經表示。
作為全國百強縣之一的義烏，今年以來，伴隨樓市熱度從一二線城市向周圍三四線城市轉移，經歷了一波房價和地價明顯攀升。
作為縣級市，義烏房價已超過諸多二線省會城市。今年3月，武漢地產以30億元拿下義烏原賓王客運站地塊，樓面價達3.6萬元，溢價率高達53%。與此同時，義烏主城區已難覓3萬元/平方米以下的樓盤。
為降溫樓市“虛火”，8月10日，義烏住建局發布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，從優化土地供應、加強商品住宅品質管控、推行“公證搖號”、調整限售政策等方面收緊調控。
隨后，當地樓市熱度開始下調。
“樓市的降溫首先體現在庫存量的下跌上。”中指研究院浙江分院常務副總高院生在接受第一財經采訪時稱，自2021年下半年以來，義烏商品房供應持續保持低位，市場處于供不應求態勢，而受供應不足的結構性影響，義烏商品房成交出現下滑——9月商品房成交面積為15萬平方米，環比下降31%。
也有分析人士稱，義烏樓市供給端“松綁”與當下整體房地產行業下行趨勢有關。
根據國家統計局20日發布的最新70城房價數據，9月份，各線城市新房價格指數環比漲幅均轉為下降或持平。
相較于因信貸收緊、需求透支而出現階段性熱度回調的一二線城市，三四線城市新房價格指數的下跌更值得關注。9月，三四線城市新房價格指數則由上月環比持平轉為下降0.2%，這是自2020年3月份以來的首次下跌。
隨著市場回落，對于房企而言，一面是在融資端，面臨“三條紅線”和“五檔管理”帶來的去杠桿壓力，以及隨著近期多家評級機構下調房企信用評級，進一步被加劇的融資難度；一面是在銷售端，由于價格回落、頭部房企信用風險頻發，購房置業者觀望情緒濃厚，房企銷售回款難度更甚。
“近期如義烏等地方釋放出的供給端紓困信號，有助于房企經營回歸平穩，并通過穩健經營逐步消除部分房企的高負債風險。”貝殼研究院高級分析師潘浩稱。
多地加強預售資金監管
部分地區在供給端紓困的“救市”行為，并沒有觸及降低“預售資金監管”的紅線。
以義烏為例，在其出臺的樓市新政中，雖允許房企加快取得預售證，放寬了預售門檻，卻未在預售資金監管上做出調整。
另一個出臺房企紓困政策的哈爾濱，雖在放寬預售門檻基礎上更進一步，即在預售資金監管上做出調整，但也僅是在保持原資金返還頻次的基礎上，提高返還額度。
哈爾濱住建局相關負責人日前在接受媒體采訪時稱，在預售資金監管方面，實施意見提出監管資金入賬金額在扣除5%留存監管資金后仍有余額的，在返還各階段監管資金基礎上，每階段提高原來應返額度的20%。從預售資金監管方式、監管金額、監管比例等方面，哈爾濱市仍延續以往政策未做調整。整體上，在預售資金監管方面沒有降低監管門檻。
“在不放松監管、有效控制風險情況下，哈爾濱市充分考慮房企目前經營狀況，評估疫情產生影響，在保持原資金返還頻次基礎上，著力提高返還額度，增加房企現金流動，助力在建樓盤建設。”該名負責人表示，根據其他同級別城市相關政策效果來看，希望通過本次政策推動哈爾濱市房地產市場增量10%~15%。
由此可見，緩解當地樓市供給端疲軟，達到短期促增長、長期穩市場的調控效果，是義烏和哈爾濱新政為房企“減負”的共通之處。
李宇嘉告訴第一財經，預售門檻和預售資金提取比例的相對放寬，是樓市下行期，扶持房企的一貫策略。以哈爾濱為例，其近期出臺的樓市新政與2020年疫情期間的樓市紓困政策非常相似，都釋放出了提振市場預期的積極信號。
“預售資金監管的主要目的是防止樓盤爛尾。不能因為此類紓困政策而導致人為的項目延期交付、質量乃至爛尾等問題。故而對此類出臺‘救市’政策的地方，為確保項目竣工驗收，預售資金的最低提取比例不能松綁。只要堅持這個原則，無論是取得預售證的條件還是預售資金監管，都可以采取更靈活的措施。”李宇嘉進一步表示，結合此前疫情期間的紓困做法，以銀行保函來代替預收款、調整工程的節點、加快預售款提取等做法都是可行的。
而樓市下行壓力加大、房企資金鏈緊張、頭部企業債務風險頻發的另一面，則是房企騰挪預售款的現象增多。
三季度以來，為保障購房者合法權益，防范購房風險，已有多個城市緊急發布相關提示，加強預售資金監管。
據不完全統計，自9月底以來，已有杭州、嘉興、舟山、東臺、咸寧、鄂州和廣東、重慶等多個省市，發布了商品房交易風險提示，以加強預售資金監管。
“接下來，樓市下行的慣性依然存在。”李宇嘉稱，在這一背景下，從政策層面來看，在金融端，為了緩解房企資金鏈緊張、信用風險傳染、市場預期悲觀，地產金融政策會適度寬松。
而在調控端，李宇嘉指出，由于房屋銷售回款是房企自有資金的主要來源，為降低房企運營成本和經營壓力，如哈爾濱、義烏等壓力城市相繼出臺的放寬預售門檻或調整預售資金監管等紓困政策是可行的，也是及時的，但同時也應明確，預售資金的最低提取比例不松綁，預售資金監管不松綁，以保證有效供應，維護購房者利益。
責任編輯：李桐
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