深圳二手房成交十年新低 萬人出走中介行業

　　作者：吳俊捷

　　[ 由于行情不佳，各個房產中介聚集的微信群、社交論壇上，關于“房產中介轉行首選行業”等討論開始變得熱門。其中，外賣派送員、快遞員、銷售人員常常會成為房產中介轉行首選。 ]

　　[ 這是2011年之后深圳二手房成交量首次在非春節期間跌破3000套關口，可謂“創10年新低”。 ]

　　[ 2021年上半年，行業人月均網簽0.10套，相比2020年的人月均值下降46%。 ]

　　2019年，17歲的湖南女孩小栗來到深圳，成為了一名房地產中介經紀人。對于只有初中學歷的她來說，這可能是為數不多可能實現財富快速積累的行業。然而今年，在“2·8”新政后，曾經在2020年賺到十多萬傭金的她，正面臨著深圳樓市十年來最為低迷的局面。

　　像小栗一樣的經紀人，有些從年初春節后不再返回深圳，有些到今年春夏陸續離開中介行業，轉身去做了外賣、快遞等等。調控，正在深圳的樓市中介行業掀起一波洗牌風暴。

　　但經歷了幾輪調控后，一些經驗豐富的頭部房產中介機構早早就把握住了寡占型市場格局的行業本質。盡管也同樣受到了二手房交易冷清的困擾，但他們正有條不紊地推進員工培訓、二手房交易系統的升級等工作，以期在下一波行情到來時，有更加充分的準備去抓住市場機會。個別中介機構更是寄望借小中介出清的契機，以擴張業務版圖，補足業務短板。

　　市場人士認為，在深圳、上海、北京這種一線城市的房產中介市場，寡占型的市場格局并不會發生實質性改變，頭部房產中介機構的市場份額有望得到進一步鞏固提升，另外一些專注于某一細分領域服務的不動產經紀品牌，也有機會迸發持久的生命力。

　　中介從業人員另謀出路

　　盡管深圳市房地產中介協會在7月初發布的2021年上半年樓市總結與預測中提及，全市實名登記的從業人員總量仍處在平穩的水平，同比小幅下滑11.8%。但是由于行業流動性大，不少還未來得及登記備案即流失、星級評級未持續提升測評，或者小的中介機構并未組織經紀人考證備案等現象的大量存在，實際房產經紀從業人員超出協會統計口徑是行業內默認的事實。

　　據第一財經了解，由于不再看好今年的深圳樓市，不少從業兩年左右的中介經紀人在今年春節后選擇不再返回深圳，而是去了別的城市。

　　數位行業內受訪人士告訴第一財經記者，今年上半年深圳房產中介人員流失有10000人左右。隨之而來的還有，小體量房產中介機構的關店、倒閉。

　　“2·8”新政帶來的樓市冷清，被認為是深圳這輪房產中介離職潮最核心的因素。

　　對于去年至今的門店成交狀況，深圳寶安區房產中介門店店長小羅的心情可以用“過山車”來形容。

　　去年疫情后，寶安區寶安中心一帶不少二手房均價一路跳漲至超過10萬元/平方米。整個下半年，深圳樓市打新潮熱、萬人搶房、投資客跑步進場、眾籌及代持炒房等層出不窮。在近乎失控的搶房潮中，熱門板塊房產中介門店的生意做得風生水起，加盟門店賣房年入百萬元的實例實不少見。每每遇上打新熱盤開盤前后，中介經紀人忙到深夜，顧不上吃飯是常態。

　　小羅所在的門店緊挨著寶安區網紅盤花樣年花郡家園，這種面積五六十平方米、總價500萬元左右的剛需盤，堪稱觀察深圳剛需客購買力變化的最佳窗口。

　　去年下半年，小羅的門店一個月少則開三四單，多則六七單。而在今年上半年，整個門店沒有一人開單。“2·8”新政后，原本計劃春節后返深工作的同事，有三分之二沒有回來。“深圳生活成本太高，不少老家在外省的考慮到回來深圳一時半會兒開不了單，就選擇在老家省會城市就業了。”

　　小羅告訴第一財經記者，他觀察到不少同行如果熬到五六月份仍未見有起色，就選擇主動關門歇業。

　　一家主動歇業的門店負責人稱，歇業主要來自成本壓力。他所在的門店店面費用、人工成本、水電稅雜費等剛性成本，每月基本維持在1.5萬元左右。中小房產中介機構下屬門店多數不足10家，既沒有蓄客優勢也沒有規模經濟優勢，一旦有門店出現虧損，便會牽一發動全身。

　　“最初公司是將門店人員縮減到兩個，到五月份感覺撐下去比較艱難，就逐步撤銷部分交易量小的門店，以保持整個公司的盈虧平衡。”他告訴第一財經記者，現在公司僅剩下福田、南山兩家門店。

　　小中介機構走到關門歇業邊緣，品牌中介機構生意也難言樂觀。

　　福田區一品牌中介機構門店的一位負責人告訴第一財經記者，他所在的門店已經將主營業務轉向房屋租賃和商、辦項目的代理業務，拓寬業務渠道，而店員已由鼎盛時期的二十人縮至一半。同樣是福田區的另一家品牌機構門店的負責人也講述了類似的情況。

　　在此行情下，從業兩年的小栗選擇繼續留在中介行業。去年深圳樓市行情較好，她一年開了兩單，傭金收入超過十萬元。今年行情急轉直下后， 她感受到了半年沒有開單的壓力，2000元底薪加上一些小的租賃但，平均月收入大概在五六千元左右。她向第一財經記者表示，自己還想再堅持一下，等待下一波的市場行情到來。

　　但更多和小栗差不多資歷的中介經紀人選擇加入離職大軍。本該是地產成交旺季的五六月份，由于行情不佳，各個房產中介聚集的微信群、社交論壇上，關于“房產中介轉行首選行業”等討論開始變得熱門。其中，外賣派送員、快遞員、銷售人員常常會成為房產中介轉行首選。大多數中介提及這些轉行行業的時候，都或多或少會談到“我本身學歷不高，可能體力工作會更容易適應”，又或者會說到“銷售和房產中介有很高的職業相似度”。“我老鄉一個月底薪2000元很難生存，上個月他轉至快遞行業，月入破萬元了。門店走的幾個男同事都是臨時轉行至其他行業。”小栗說。

　　二手房成交錄10年低位

　　“春江水暖鴨先知”，在樓市中，地產中介們往往最先感知到行情的走向。市場成交活躍的時刻，也往往是中介人員隊伍迅速擴容的時候。

　　以深圳2019年底開啟的那一波樓市上漲周期為例，彼時相關機構的數據顯示，新增個人中介會員申請類別占比同比提升了6個百分點，新增個人會員同比增加了11.5%，未從事過房產中介行業的新人進入意愿提升。這與2019年11月深圳豪宅稅調整使得房產交易稅費成本大幅下降，樓市行情年底翹尾有直接關系。

　　如今這輪房產中介離職潮，同樣與樓市行情休戚相關。其中，“2·8”新政致使二手房市場迅速轉冷，被認為是中介離職潮起的核心因素之一。

　　“2·8”新政即深圳市住房和建設局在國內率先提出的“二手住宅成交價格參考機制”。它是在二手房網簽價格的基礎上，結合周邊新房價格，對深圳3595個小區編制“成交參考價”。

　　二手住宅成交參考價整體比市場價低，相當于變相降低了銀行首付款發放額度，增加了購房者自籌資金負擔，也起到拉長樓市交易周期、降溫樓市的作用。

　　“2·8”新政出臺半年之后，實際影響超出了市場預期，深圳二手住宅成交均價一改以往上漲態勢，轉而出現下跌。其中，3月份下滑幅度最大，4月份有小幅反彈，5月份漲幅下調。

　　低迷局面仍在持續。深圳市住房和建設局統計顯示，2021年6月全市二手商品住宅成交環比下跌14%，同比下跌73.80%。這是2011年之后深圳二手房成交量首次在非春節期間跌破3000套關口，可謂“創10年新低”。去年同期，深圳二手房網簽量為10594套。

　　今年上半年，深圳二手住宅僅過戶2.8萬套，環比下降45%，同比下降35%，過戶量為近三年來新低。樂有家等多個研究機構數據稱，“調控效果十分明顯”。

　　業主的心態也跟隨行情有所變化。樂有家門店數據監測顯示，“2·8”新政出臺后，業主3月份還處于觀望期，預期依然較高。但從4月份開始，市場上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開始下調報價，下調報價房源占比從41%上漲至55%。回到年初，這個占比還不到20%。

　　具體到區域來看，這輪上漲中大受關注的深圳西部區域福田、寶安、光明等成為下調房源較為集中的區域，東部地區的龍崗、羅湖及鹽田下調房源占比變化不大。整體來看，市場正在回歸理性。

　　對于小羅和他的同行們來說，走向理性的市場正是他所樂見的。相比于樓市大漲帶來的傭金缽盆滿盈，小羅更期望市場能有序平穩的運作。“大起大落行業動蕩，短期容易滋生中介投機違規等亂象，長期侵蝕了房地產交易生態系統健康運轉。”在他看來，行業走向專精深是大勢所趨，理性市場格局下，員工收入、心態都能更穩定從容，也能沉下心來打磨專業素養。

　　目前，頭部房產中介機構已經開始感受到了理性市場帶來的影響。

　　“門店成交沒有恢復到去年下半年的那種火熱，但是每個月十余單，穩中有序的狀態就挺好。”鏈家福田區的一位頭部中介機構負責人告訴第一財經記者，小中介出清的過程也是大中介市場份額再提升的過程，公司最近接洽了不少倒閉的小中介門店，接手盤活這類倒閉門店，再開展業務也能彌補公司擴張網點上的短板。

　　深圳中介的又一輪洗牌

　　深圳市房地產中介協會發布的數據印證了房產中介行業慘淡的局面。2021年上半年，行業人月均網簽0.10套，相比2020年的人月均值下降46%。

　　這一局面是否會在下半年有所改變，目前還是未知數。深圳市房地產中介協會也指出，短期內，“2·8”新政對于從業人員的沖擊尚可應付，但若現階段成交量低于“榮枯線”（月均二手房網簽持續長時間低于5000套）的市場成為“新常態”，則房產中介從業人員規模或將在下半年出現較大幅度的波動。

　　市場人士認為，小型房產中介機構由于抗風險能力整體較弱，成為本輪離職潮中受沖擊最為嚴重的對象。

　　與北京、上海、廣州等諸多城市類似，市場競爭較為充分的深圳房產中介行業，已經呈現出典型的寡占型市場格局。

　　深圳市房地產中介協會早前發布的歷史標準指數數據顯示，四大行（Q房網、鏈家、中原、樂有家）網簽單量合計占比近年整體呈走高之勢，由2016年前后的45%左右提升至近年的60%左右。早前深圳房產中介行業發布的一份報告指出，行業從業人員分布分化嚴重。截至2020年1月1日，四大行機構占總人員量74%。

　　樂有家的一位負責人士告訴第一財經記者：“這輪沖擊將會進一步強化頭部房產中介機構的優勢地位，小中介出清的局面仍將持續一段時間。”

　　此外，一則傳聞還在深圳中介行業中廣為流傳和發酵，即深圳市房地產信息平臺即將上線。

　　在市場人士看來，一旦這一系統上線，將會給中介行業帶來極大沖擊，更有可能產生類似于“二手住宅成交價格參考機制”那樣的示范作用，引起全國其他城市效仿，并對房產中介行業產生強烈沖擊。

　　從另一個維度看，官方主導二手房交易系統這一傳聞能引起外部大討論，也與國內中介行業服務水平參差不齊、中介服務體驗度欠佳和信任感偏低有直接關系。

　　有留意到此傳聞的多位購房者表示，“非常期待能有這樣的系統出現倒逼中介提升服務水準”、“國內房產中介的服務水準還停留在一錘子買賣階段”、“國內房產中介專業化素養與歐美差距懸殊”、“走向精細化管理的地產行業需要更專業化水準的房產中介服務相匹配”等。

　　購房者心聲的背后，是對于當前中介服務水平的不滿，房產中介服務近年也的確屢居各類消費者投訴榜單前列。

　　以深圳為例，去年樓市投機炒作風盛，房產中介參與違規炒房、協助套取經營性貸款、偽造購房資格等違法違規行為屢見不鮮。即便是所謂的四大行（Q房網、鏈家、中原、樂有家）這樣的“正規軍團”，也有不少中介人員游走在職業道德底線之下，投機炒作助推樓市虛火。而外界廣為矚目的專業化高階炒房典型“深房理”核心人員就牽涉房產中介人員。正是類似“深房理”這種剪不斷理還亂的投機關聯案例時有發生，令房產中介和購房者之間的信任關系十分脆弱。

　　不過，深圳市房地產中介協會相關負責人士對于去中介化性質的“二手房交易系統”予以明確否認。“這是政府主管部門更新房屋交易系統，而非新版的去中介化房屋交易系統，外部說法言過其實了。”

　　據第一財經記者了解，深圳四大行為代表的房產中介機構新近也有在做類似的房屋交易系統更新和員工培訓。“目前二手房交易流程并沒有改變，不必擔憂交易程序。”一家頭部中介機構的負責人表示，公司目前這個階段主要是對員工進行業務素養的提升和培訓。

　　該負責人對于行業未來報以樂觀期待。從業超過二十年的他向第一財經記者表示，中介行業發展的這些年，圍繞去中介化的討論幾乎未曾停歇過，尤其是互聯網重塑傳統行業。但是他始終認為，中介行業專業價值壁壘，足以幫助優質的房產中介經紀人穿越周期，脫穎而出。

　　“房產交易是一個低頻、非標、貨值高、風險高的項目，中間涉及產權、各種糾紛等，牽涉法律、財務、稅費等各類知識，專業度并不低。有些購房者認為2%至3%的中介費不值，那是中介服務本身不到位的問題，而非房產中介行業沒有存在價值。”他也向第一財經記者表示，公司會充分利用這次小中介出清的休整時機，提升公司人員的業務素質，并尋求合適的門店再拓展契機。

　　據第一財經記者了解，除了樂有家等成本管控優勢突出的頭部房產中介機構在市場低迷之際仍實現了市場份額的提升。還有專注于商業物業代理、深耕社區的“夫妻店”等專業細分中介機構“活得相當滋潤”。究其根源，“參考價”一張網的背景下，這些能逆勢穩中有進的房產中介機構都有一個共同特點：以專業和誠信贏得客戶的信任。

　　上述受訪中介負責人和他身邊的同行均認為，中介行業寡占型的市場格局并不會發生實質性改變，頭部房產中介機構的市場份額有望得到進一步鞏固提升，同時，一些專注于某一細分領域服務的不動產經紀品牌仍將迸發持久的生命力。

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責任編輯：李桐