自如蛋殼“坐地漲價(jià)”背后，長(zhǎng)租公寓盈利模式存疑

　　饒賢君

　　分散式長(zhǎng)租公寓的頭部玩家——蛋殼與自如正處于輿論漩渦的中心。蛋殼被曝要求房東免租數(shù)月，而只免去租客短時(shí)間的房租；自如則被租客指責(zé)，趁疫情期間換房不便大幅漲價(jià)。“龍頭”之外，一大批中小型長(zhǎng)租公寓同樣左右進(jìn)擊，一面要求房東減免租金，一面催促租客盡快交租，與自如對(duì)標(biāo)的漲租行動(dòng)也在悄然推進(jìn)。

　　這就像一場(chǎng)行業(yè)性關(guān)口，如果成功，資金鏈問題將暫時(shí)性得到緩解，如果失敗，群體性的連環(huán)暴雷將再次接踵而來。

　　同樣在疫情下面臨挑戰(zhàn)，與其他行業(yè)相比，長(zhǎng)租公寓的問題暴露更快、解決更難。

　　黑天鵝與“真心話”

　　美股上市的蛋殼公寓（DNK.NYSE）在2月18及2月19日，接連大跌超15%，盤中創(chuàng)下歷史新低點(diǎn)11.06美元/股，2月20日出現(xiàn)回升，股價(jià)漲回12.28美元/股。

　　洶涌的輿論正將蛋殼淹沒。大量蛋殼的房東及租客在各大社交網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行曝光，吐槽蛋殼利用疫情來襲的“不可抗力”，強(qiáng)制要求房東免租，卻只對(duì)部分租客進(jìn)行“定向免租”，雙倍獲取免租期內(nèi)的收益。

　　2月17日，《蛋殼公寓致廣大房東的真心話》，稱并非強(qiáng)制房東免租，尋求到的免租期支持也會(huì)最終回饋給廣大租客，并承諾，如有任何額外收益，將全部返還給房東。

　　如何區(qū)分“額外收益”和“應(yīng)有收益”？一位長(zhǎng)租公寓財(cái)務(wù)管理高層表示，很難做到完全區(qū)分，“哪些支出是疫情應(yīng)有支出？疫情期間的員工工資算不算？公司運(yùn)營(yíng)成本算不算？再說，免租期本來就是為租客考慮的，你要設(shè)免租期本來就應(yīng)該是回饋?zhàn)饪偷摹！?/p>

　　2月13日，蛋殼租客王晶接到蛋殼通知，要求她一周之內(nèi)搬出現(xiàn)在租住的房屋，否則就要停水停電，理由是王晶所租的房屋屬于整改房，有隔斷，因此遭到了舉報(bào)。

　　隔斷房在北京屬于“違法群租房”，北京自2017年開始嚴(yán)打隔斷房、群租房，此前，已有大批隔斷房被拆除，北京市城建研究中心主任倪娜于2020年2月18日再度強(qiáng)調(diào)，要在防疫期間高壓整治違法群租房，但同時(shí)也要依法妥善安置承租人。

　　多位律師表示，在合同尚未解除的情況下，斷水?dāng)嚯妼儆谶`約行為，即使出租人單方面要求解除合同，在承租人有異議的情況下，合同是否符合解除條件的判斷權(quán)歸屬于司法機(jī)構(gòu)，應(yīng)通過訴訟解決，出租人、物業(yè)都沒有斷水?dāng)嚯姷臋?quán)利。

　　同時(shí)，王晶表示，該出租房雖然是隔斷房，但目前僅有她一人在租住，因此并不存在大量人口聚集引發(fā)交叉感染的風(fēng)險(xiǎn)。而蛋殼在了解具體租住人數(shù)的情況下，依然強(qiáng)制王晶在一周內(nèi)搬離，這在王晶看來不通情理，疫情之下，找房源困難，搬家則存在更大的感染風(fēng)險(xiǎn)。

　　王晶還擔(dān)憂，其在租住這套房源時(shí)簽下的租金貸能否解除，“聽說蛋殼的資金鏈出現(xiàn)問題了，管家告訴我租金貸會(huì)同步解除，但是我很害怕最后合同不能解除”。

　　蛋殼只是長(zhǎng)租公寓困境中的一例，自如與蛋殼一樣深陷輿論風(fēng)波，大量租客質(zhì)疑自如房源出現(xiàn)的“坐地漲價(jià)”現(xiàn)象。

　　自如CEO熊林表示，自如近期的價(jià)格調(diào)整均為產(chǎn)品續(xù)約類型不同，以及基于市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的既定系統(tǒng)價(jià)格調(diào)整，絕無一例是趁疫情之機(jī)發(fā)起的被逼鉆營(yíng)之舉，如有一例實(shí)證，“我和全體管理團(tuán)隊(duì)即日起立刻辭職”。

　　鏈家董事長(zhǎng)左暉也對(duì)輿論作出了回應(yīng)，他表示，自如的確沒有趁著疫情漲房租，且自如在疫情期間減免了武漢自如客50%的租金和全部服務(wù)費(fèi)。左暉還稱，如果長(zhǎng)租公寓都采取按照原本合同支付房東房租而同時(shí)降低租客租金的方式，“沒企業(yè)撐得過2個(gè)月就陣亡了”。

　　同樣美股上市的青客公寓以及眾多中小型的長(zhǎng)租公寓品牌也相繼被曝出一面要免租，一面要漲租。

　　模式再思考

　　疫情之下，長(zhǎng)租公寓實(shí)際上并不屬于受損最嚴(yán)重的行業(yè)。

　　一家長(zhǎng)租公寓品牌內(nèi)部核算，湖北區(qū)域是損失最大的區(qū)域，但由于湖北疫情嚴(yán)重，很多房東都接受免房租或是減去部分房租，而異地租客中也有不少愿意以繳納部分房租的形式“支援湖北”，總體統(tǒng)計(jì)下來，約有1/3的房源免租支出是由公司承擔(dān)的。而湖北以外地區(qū)，除特殊情況，基本按照原本的方式繳納房租，不免租。

　　該長(zhǎng)租公寓的高管表示，雖然各個(gè)公司的情況不同，但總體而言，只要將免租范圍控制在湖北或者武漢，每個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌的損失都不至于失控。相比餐飲業(yè)、旅游業(yè)千億級(jí)的損失，長(zhǎng)租公寓的總體損失并不高，“租客的房租都是提前收到的，完全可以視自身資金情況，分成幾個(gè)月將租金退還，減少資金鏈的負(fù)擔(dān)。”

　　對(duì)有些長(zhǎng)租公寓而言，一些動(dòng)作似乎都可在疫情的“不可抗力”的下免責(zé)。目前，上海、寧波、河南等地已明確，疫情屬于不可抗力。

　　在租賃合同中，由于不可抗力因素導(dǎo)致無法履行合同，則承租人及出租方都有權(quán)利要求無責(zé)任解除合同，而無需支付任何違約金額。

　　舉例來說，對(duì)一直無人問津的房源，長(zhǎng)租公寓以防疫為由要求一段時(shí)間的免租，如房東不愿意，就可以無責(zé)任將這些擴(kuò)張期內(nèi)高價(jià)獲取又長(zhǎng)期庫存的房源剔除；對(duì)租客，在此時(shí)提出漲價(jià)，如果租客不同意，依然可以無責(zé)任地單方面提出解約，逼迫租客續(xù)約或是將優(yōu)質(zhì)房源回收再漲價(jià)租出；對(duì)業(yè)主，則以疫情期間對(duì)租客免租為由，獲取免租的收益。

　　即使對(duì)品牌形象有損，也甘冒風(fēng)險(xiǎn)以這樣的方式獲利，背后是長(zhǎng)租公寓自身商業(yè)模型的困境。

　　一位原本專注投資租賃領(lǐng)域的機(jī)構(gòu)投資經(jīng)理表示，在長(zhǎng)租公寓“火了幾年”之后，資本對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生變化，“長(zhǎng)租公寓的賬是算不過來的，資金回報(bào)率才5%，現(xiàn)在大部分的融資成本都比這還要高了，投一筆虧一筆”。

　　事實(shí)上，多位業(yè)內(nèi)人士表示，在房?jī)r(jià)高企、租售比不合理、沒有稅收政策支持的當(dāng)下，5%資金回報(bào)率的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目已經(jīng)是極其優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，大部分長(zhǎng)租公寓能做到3%的資金回報(bào)率已經(jīng)不容易，而對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)來說，普遍而言，將貸款、財(cái)務(wù)費(fèi)用等相加，各家的資金成本都不低于5.5%。

　　而在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，還存在空置的問題，長(zhǎng)租公寓的盈利模式看起來還不成立。

　　即使是曾經(jīng)被寄予厚望的REITs、ABS等租賃金融產(chǎn)品，在國(guó)內(nèi)沒有稅收政策支持的情況下，也已經(jīng)逐漸淡出了企業(yè)視線。

　　前述長(zhǎng)租公寓高管稱：“一方面，發(fā)金融產(chǎn)品對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量、品牌要求很高；另一方面，發(fā)REITs，保底的收益率都要6%以上才會(huì)有人愿意看看，但國(guó)內(nèi)基本沒有長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)能做得到這個(gè)收益率，發(fā)金融產(chǎn)品變成高成本融資就失去了意義。”

　　絕境中求“生門”

　　長(zhǎng)租公寓走到今天，并不在頭部玩家以及眾多資本最初的預(yù)計(jì)之內(nèi)。

　　國(guó)內(nèi)一家排名靠前的長(zhǎng)租公寓CEO表示：“行業(yè)始終相信，國(guó)家倡導(dǎo)租售同權(quán)，就應(yīng)該會(huì)在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)給長(zhǎng)租公寓行業(yè)開放一些政策紅利，包括最重要的稅收減免，以及各項(xiàng)金融產(chǎn)品體系的建設(shè)。”

　　租賃系統(tǒng)發(fā)展數(shù)十年的美國(guó)、日本、德國(guó)等國(guó)家，都在稅收上對(duì)租賃企業(yè)予以支持。

　　在超過48%的人選擇租房的德國(guó)，完善的住房租賃體系已經(jīng)構(gòu)建，包括租購?fù)瑱?quán)、免稅激勵(lì)、租戶保護(hù)三方面：即租戶同等享有一切公共服務(wù)，不受產(chǎn)權(quán)限制；豪宅之外，2018年9月之后新建的所有住房用于出租可享受稅收減免；家庭收入不足者享受租房補(bǔ)貼。

　　中國(guó)在2016年提出“房住不炒”，加快住房租賃市場(chǎng)立法，構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，在2017年提出租售并舉，但在長(zhǎng)租公寓企業(yè)眼中，實(shí)質(zhì)性的幫助并不多。

　　目前，長(zhǎng)租公寓主要繳納的稅種包括12%的房產(chǎn)稅，6%的增值稅，25%的企業(yè)所得稅，以及1%左右的其他附加稅，總體計(jì)算下來，企業(yè)綜合稅率負(fù)擔(dān)達(dá)17%，這極大影響本就盈利水平有限的長(zhǎng)租公寓行業(yè)。

　　優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶與新派公寓創(chuàng)始人王戈宏近日聯(lián)名發(fā)布了《關(guān)于成立“國(guó)家租賃產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)信貸支持基金”扶持中國(guó)租賃產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的建議》（下稱建議），建議提到，國(guó)家租賃行業(yè)由于缺乏金融政策支持，疊加包租模式的先天缺陷，繼續(xù)發(fā)展遭遇瓶頸。

　　這一建議聯(lián)合了行業(yè)排名前30的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，是行業(yè)性的集體發(fā)聲求援。具體措施包括設(shè)立百億級(jí)的首期“中國(guó)租賃產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)扶持基金”，對(duì)經(jīng)過審核的合格租賃企業(yè)用低息長(zhǎng)期貸款進(jìn)行支持；制定租賃企業(yè)信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)，為企業(yè)提供融資擔(dān)保，提高銀行放貸積極性；建立租賃行業(yè)保險(xiǎn)體系。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者與多家長(zhǎng)租公寓管理層聯(lián)系后得知，建議的提出，是行業(yè)首次聯(lián)名請(qǐng)求政府能夠?qū)﹂L(zhǎng)租公寓行業(yè)進(jìn)行定向放水支持，前述長(zhǎng)租公寓CEO表示：“大家的情況都不是特別好，資金鏈的壓力肯定是存在的，更重要的是，在危難關(guān)頭，租賃行業(yè)需要穩(wěn)定，疫情之下，大家都認(rèn)識(shí)到租賃行業(yè)健康、穩(wěn)定的重要性了。”

　　一位長(zhǎng)租公寓高管則認(rèn)為，在限制資金流向房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的同時(shí)，也卡死了住房領(lǐng)域直接相關(guān)的長(zhǎng)租公寓的資金，住房租賃行業(yè)停滯不前，這不利于租購并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，也不利于房住不炒、租售同權(quán)政策的落實(shí)。

　　爭(zhēng)取資金上的直接支持和融資條件的放寬，是長(zhǎng)租公寓企業(yè)希望走出盈利困局的第一步——構(gòu)建獲取低成本資金的融資渠道。如果想要達(dá)到歐美國(guó)家住房租賃體系的完善程度，相關(guān)的賦稅政策、補(bǔ)貼政策、租售同權(quán)等依然需要時(shí)間。

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責(zé)任編輯：張國(guó)帥