優化城市布局 美的置業以穩健經營助力高質量增長

　　佚名

　　“下半年美的置業無論存量的現金流，還是可用的融資資源，都相對比較充分，我們還會選擇在合適的時機拿地，拿地一定是堅持城市升級的基本策略。在這些高價值的區域、城市看準時機，堅定不移地進入。”在8月20日美的置業中期業績會上，美的置業董事局主席、執行董事兼總裁郝恒樂就美的置業的下半年的拿地邏輯作出了詳細解答。

　　事實上，美的置業一方面通過公開招拍掛、與優秀企業合作以及舊城改造等多種方式拿地擴張，另一方面通過“兩翼”業務賦能主業發展，搭建起了全價值鏈保障體系，為客戶提供全景智慧生活方案。公開數據顯示，2018~2019年美的置業智慧家居在全國落地55城、交付3萬套。

　　值得一提的是，美的置業通過加速回款，拓展多元化融資渠道，使得低成本融資優勢逐步得到凸顯，加權平均融資成本更是低于6%。

　　由于整體運營情況持續優化，美的置業集團有限公司的信用評級也得到穩步提升。2019年4月26日，中誠信證券評估有限公司信用評級委員會評定美的置業集團有限公司信用評級AAA級，評級展望穩定。

　　業績穩健向上

　　8月20日在香港的業績會上，美的置業交出亮眼的“成績單”。自去年10月11日上市以來，整體收入及利潤實現穩健快速增長。根據美的置業中期業績報告顯示，截至2019年6月30日，美的置業營業收入為141.95億元，毛利為50.93億元，分別同比增長33%及35%。核心凈利潤為18.89億元，同比增長28%。

　　合約銷售亦穩步增長，業績公告顯示，截至2019年6月30日，美的置業實現合約銷售額約472億元，同比增長17%。合約銷售面積達452.6萬平方米，同比增長約14%。

　　值得一提的是，在這其中，長三角與珠三角的合約銷售占據半壁江山。業績公告顯示，珠三角合約銷售金額占19%，長三角合約銷售金額占35%，其他區域則占46%。美的置業除了立足于粵港澳大灣區外，聚焦中國經濟最繁榮及活躍的珠三角及長三角。

　　郝恒樂表示，2019年下半年，秉承美的制造業基因，堅持精細化管理，以高質量增長為牽引目標，貫穿于經營全過程，實現規模、利潤、回款穩步增長。

　　談及全年銷售目標，美的置業高級副總裁徐傳甫在業績會上表示，“1000億元的目標沒有變，堅定地往前去推，下半年肯定是加快去化，公司正在采取各種措施，從供貨、銷售、去化各個環節推動，其他的都是在正常地有序地推進各項工作的進展。”

　　優化城市布局等級

　　截至目前，美的置業已戰略性地布局珠三角經濟區、長三角經濟區、長江中游經濟區、華北地區及西南經濟區五大核心經濟區。

　　業績公告顯示，截至2019年6月30日，美的置業土地儲備總建筑面積約為5251萬平方米，相較2018年增長了744萬平方米。報告期末，美的置業已布局249個項目，覆蓋全國15個省份、2個直轄市的54個城市，相較2018年48個城市，額外增長了6個。

　　布局城市數量增加的背后，是美的置業著重于一線、新一線城市的布局。通過聚焦、深耕高潛力城市，來優化城市布局和土地儲備結構。截至2019年6月30日，美的置業新進上海、杭州、天津、武漢等一線、新一線城市，并加大在重慶、佛山、蘇州等區域中心城市的布局力度，實現了土儲結構的優化。除此之外，美的置業還持續在邯鄲、徐州、株洲等原有城市深耕，優選核心區域的優質地塊，形成規模效應和品牌效應的同時，也進一步降低管理成本。

　　除了常規招拍掛拿地外，美的置業還加強非公開市場的拿地能力，低成本獲取優質土儲，實現規模擴張“彎道超車”。截至2019年6月30日，美的置業加大了土地收并購和項目合作開發的比重，例如上海、武漢、天津、杭州地塊均為與知名開發商合作拿地。此外，美的置業還專門成立了產城及城市更新中心，加大產業地產與舊區改造的投入力度。

　　以低土地成本獲取優質土儲為例，美的置業以此成功獲取佛山順德錦綸廠舊改項目。此外，美的置業還通過村級工業園區改造獲取優質土儲。“佛山的上華項目是公司介入村級工業園改造的第一個項目，這一塊是佛山目前在抓的重點，因為很多產業想在佛山繼續落地已經沒有可以釋放的土地空間，只有從原來的村級工業園改造入手，我們也是看到了趨勢和機會，我們首先第一個項目做嘗試性地介入這一塊。通過這個改造還可以介入佛山其他的村級工業園項目改造，還可以拿出一部分做商住改造的項目。” 郝恒樂表示。

　　低成本融資優勢凸顯

　　美的置業多元化擴張之路背后，一方面美的置業低成本融資優勢得到凸顯，另一方面隨著債務結構的不斷優化，使得美的置業資金流量相對充足。

　　事實上，上市以來，美的置業實現債務結構持續優化，使得目前的債務結構更趨于合理。財報數據顯示，截至2019年6月30日，美的置業低成本銀行借款及債券融資占比由年初的62%上升至81%，但成本較高的信托融資占比由年初的24%下降至8%，隨著債務結構的優化調整，一年內到期有息負債占比由年初的34%隨之降至21%。

　　在眾多房企融資成本不斷走高之時，美的置業低成本融資優勢逐步得到凸顯，加權平均融資成本低于6%。業績公告顯示，截至2019年6月30日止六個月，美的置業借款總額加權平均實際利率為5.95%，其中新增借款加權平均實際利率5.84%，低于行業平均水平。美的置業方面表示，集團融資受政策調控影響較小，為可持續發展補充低成本資金。

　　同時，美的置業的現金流充裕。業績公告顯示，報告期末美的置業持有總現金以及銀行存款278.26億元，尚未動用的銀行授信額度620.86億元，已批復未動用的境內公司債務發行額度為31.44億元，現金流處于健康狀態。

　　整體運營情況持續優化，美的置業集團有限公司的信用評級也得到穩步提升。根據2019年4月26日中誠信證券評估有限公司信用評級委員會評定美的置業集團有限公司信用評級AAA級，評級展望穩定。

　　一主兩翼 賦能主業發展

　　美的置業還通過“房地產+產業”的模式，尋找新的業務增長點。

　　“現在的智能化業務已經進入相對良性運轉的周期，我們智能化業務現在已經達到接近8個點的利潤，而且還在穩步增長，業務規模也在不斷地擴大，這一塊對房地產主業也起到很好的補充。”美的置業執行董事兼產城事業部總經理林冬娜表示。

　　為此，美的置業堅持“房地產+產業”定位，成立睿住產業集群，以智慧生活研究院和建筑產品研究院為雙“研發核”，實現產業生態全景布局，賦能房地產主業。

　　自2015年行業率先推出“5M智慧健康社區”以來，美的置業先后成立美家智能科技有限公司、智慧生活研究院等，實現智慧家居從研發、設計、生產、銷售、施工到售后和運維的全產業鏈打通，并與阿里云、海康威視、華為、美的集團等行業頭部企業共建智慧生態。數據顯示，在2018~2019年，美的置業致力于實現智慧家居交付數量30000套，建成智慧家居展廳500套，在55個城市落地超200個智慧家居項目。

　　同時，美的置業回歸本源，發揮佛山本地企業的“大城工匠”精神，在全國推廣“匠芯”建造體系，提升工程質量。截至2019年6月30日，“匠芯”建造工藝已在全國項目推廣，應用占比近6成。

責任編輯：張國帥