“以房養老保險”可行嗎？

　　中國社科院研究員 唐鈞

　　最近以來，“以房養老保險”這個曾經備受關注，之后又突然沉寂的“養老保險方式”再次粉墨亮相。報載：自2014年原保監會試點以房養老保險至今已有4年時間。近日，銀保監會一紙文件，將老年人住房反向抵押養老保險（即以房養老保險）正式擴大到全國范圍展開。這使得以房養老保險再度被公眾關注。

　　在公眾視野，“以房養老保險”應該是個新名詞。在坊間被形象地稱為“倒按揭”。當然，在保險公司的產品目錄上，其大名一直是“老年人住房反向抵押養老保險”。但平心而論，“以房養老”，即使加上“保險”二字，其內涵應該要比“老年人住房反向抵押養老保險”或“倒按揭”大得多。

　　據記者報道，有關專家評論說：這些政策（指銀保監會的文件）其實很不接地氣，以房養老保險是一個商業行為，只要有利可圖，保險公司才愿意去干，從而倒逼相關政策的落實。現在情況反過來了，是監管部門先出臺政策，但由于房價市場的不確定性、保險公司做以房養老業務盈利的不確定性，保險公司積極性也不高。

　　現在，我們來具體分析一下對保險公司而言這個產品有多大的承保風險。我們還是稱它為“倒按揭”比較形象，它與貸款買房、按揭還貸的“正按揭”不同，是被保險人倒過來以房換錢。即房主把住房抵押給保險公司，保險公司每月向房主給付生活費。但房主仍然擁有居住權，直到去世。

　　當前房地產市場的一個特點就是住房價值與其使用價值嚴重分離。如果現在要把住房的價值與使用權掛鉤作為保險產品的前提的話，“倒按揭”對保險公司顯然是不合適的。因為他們能夠拿到的僅是一紙房產證，但使用權卻仍然在老人那里。因此，“倒按揭”必須有一個先決條件，就是房地產市場是穩定發展的、價格是可預測的。但是，現在的房地產市場人為干預太多，從理論上說，是無法準確預測的。一個不確定的市場，怎么做精算，怎么做保險？

　　有人常常以發達國家為例來證明“以房養老保險”或“倒按揭”可行。但是，我們和大多數發達國家的土地政策是不同的。在大多數發達國家購買私房，是連帶土地一起買下的。也就是說，買下后，房主對房屋土地都擁有財產權。保險公司愿意作交易，看中的不是房屋，而是房屋所在的地塊。據日本的朋友告知：他們購買的房屋，經過20年折舊，最后地面建筑的價值歸零。

　　我們的政策不同：首先，居民住房，業主只能租用土地的使用權，最長年限是70年。因此，假設老人60歲時將住房抵押了，但仍在原地居住。如果老人85歲離世，在此25年間，實際上不可分割但又被人為分割的住房使用權和土地使用權實際上都在一天天地折舊。到保險公司最終接手時，住房的使用價值和市場價格肯定都已大打折扣。其次，房地產業內還有個說法，現在的居民住宅壽命實際是不足70年的。加上老人肯定不會買來新房就抵押出去，這么兩頭一掐，老人身后留下的那個破舊的房子究竟還能值幾何？所以，我曾經評論說：當年的“應者寥寥”、“慘淡收官”，更主要的原因是保險公司根本不愿意開展這項業務。

　　在本文的開頭，用了“粉墨亮相”一詞，此次媒體的報道，確實經過粉飾，比較以前已經大大降低了調門。兩年前的報道，大多是被保險者可以得到每月1萬-3萬不等的生活費。而此次，都已降低到下限，1萬。這說明，保險公司已經在試點后比較充分地考慮到本身的利益，把折舊率提高了數倍；也就是說，給付率降低了不少。

　　據媒體報道：杭州一對老夫妻成為浙江省內第一對吃“以房養老保險”這只螃蟹的老年人，至于他們得到多少保險費媒體沒有披露。但媒體做了個問卷，問“60歲時拿100萬房子投保，每個月領2000多元養老金，你愿意嗎”， 但即便如此，回答愿意的還是不到13%。如果拿這個數字推算，要獲得10000元養老金，房子的價值必須在500萬及以上。回答愿意的又有多少呢？恐怕仍然是數以百計的“小眾”。

責任編輯：李鋒