本報記者 張敏 北京報道

　　導(dǎo)讀

　　萬達商業(yè)的資產(chǎn)布局正在變得清晰：以文旅和酒店管理為主的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)在香港上市，以萬達廣場為主的輕重結(jié)合業(yè)務(wù)則謀求A股上市。經(jīng)歷過出售文旅和酒店項目而“斷臂”的萬達商業(yè)，正在重新實施資產(chǎn)布局。

　　在宣布擬將倫敦項目整體出售后僅3天，1月19日，香港上市公司萬達酒店發(fā)展（0169.HK）就發(fā)布公告稱，公司將短暫停牌，以待發(fā)布重大收購事項等公告。這一曾經(jīng)被忽略的上市平臺，最近卻迎來頻繁的資產(chǎn)騰挪。

　　萬達酒店發(fā)展是目前萬達商業(yè)集團旗下唯一的上市平臺，此前該平臺主要用于境外項目的并購。自從萬達集團董事長王健林“決定把主要投資放在國內(nèi)”之后，其曝光率就快速上升。

　　2017年8月，萬達決定將旗下兩大輕資產(chǎn)公司——萬達酒店管理公司和萬達文旅集團，注入萬達酒店發(fā)展。后者則將持有的5個項目全部股權(quán)售予萬達商業(yè)，其中有4個海外項目，包括即將被整體出售的倫敦項目。12月，萬達又通過股權(quán)變更，強化了王健林對上市公司的控制權(quán)。

　　這些步驟清晰地體現(xiàn)出這一上市平臺的輕資產(chǎn)化傾向，以及萬達高層的重視程度。

　　考慮到以萬達廣場為主的資產(chǎn)包正謀求在A股上市，萬達商業(yè)的資產(chǎn)布局正在變得清晰：以文旅和酒店管理為主的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)在香港上市，以萬達廣場為主的輕重結(jié)合業(yè)務(wù)則謀求A股上市。經(jīng)歷過出售文旅和酒店項目而“斷臂”的萬達商業(yè)，正在重新實施資產(chǎn)布局。

　　注入輕資產(chǎn)

　　2013年6月，萬達收購香港上市公司恒力房地產(chǎn)，實現(xiàn)在港上市。經(jīng)過兩次更名，上市公司名稱在2014年10月正式變更為萬達酒店發(fā)展。

　　在萬達商業(yè)推進國際化的過程中，這一平臺成為海外收購的主體。2013年9月至2015年3月，公司先后在倫敦、芝加哥、馬德里、澳大利亞收購了5個項目。這些項目的股權(quán)結(jié)構(gòu)十分一致：萬達酒店發(fā)展持股60%，上市公司控股股東萬達香港持股40%。

　　由于在項目改造方案上與當?shù)卣庖姴灰恢拢f達酒店發(fā)展于2016年12月啟動對馬德里項目的整體出售，并于2017年6月完成這筆交易。

　　轉(zhuǎn)折也在此時發(fā)生。

　　2017年7月，萬達商業(yè)集團將旗下13個文旅項目91%股權(quán)，以及76個酒店項目，分別售予融創(chuàng)和富力。638億的交易價格（交易細節(jié)此后有小幅變動），也成為中國房地產(chǎn)史上規(guī)模最大的“世紀交易”。

　　但與此同時，萬達保留文旅項目的品牌及運營管理權(quán)，從而繼續(xù)實施其輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。負責這些項目運營管理的，是萬達文化旅游創(chuàng)意集團有限公司（即“萬達文旅”）。

　　相比之下，酒店項目的交易沒有代管條款，但萬達商業(yè)集團旗下的萬達酒店管理（香港）有限公司（即“萬達酒管”）仍然是中國本土最大的高級酒店管理公司，管理著萬達旗下數(shù)十家酒店。

　　2017年8月，萬達文旅和萬達酒管被注入到萬達酒店發(fā)展的上市平臺上。同時，萬達酒店發(fā)展將持有的5個項目全部股權(quán)售予萬達商業(yè)，其中就包括倫敦、芝加哥項目和澳大利亞的兩個項目。

　　這一動作的意圖十分明顯，將輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)注入上市平臺，從而明確其戰(zhàn)略地位。

　　在“世紀交易”后不久，針對有關(guān)部門排查海外投資，關(guān)注高負債企業(yè)的傳聞，王健林曾表態(tài)：“積極響應(yīng)國家號召，我們決定把主要投資放在國內(nèi)。”隨后，有媒體爆出萬達擬出售澳洲的悉尼和黃金海岸項目，但被萬達否認。

　　直到2018年1月16日，萬達酒店發(fā)展發(fā)布公告稱，擬出售倫敦項目60%股權(quán)，控股股東萬達香港也將出售項目剩余40%的股權(quán)。

　　這是王健林做出上述表態(tài)后，萬達首次出售海外項目。同時也說明，此前將海外項目售予萬達商業(yè)的流程尚未完全落定，這些項目產(chǎn)權(quán)仍在上市公司。

　　但作為萬達商業(yè)集團旗下唯一的上市平臺，萬達酒店發(fā)展的輕資產(chǎn)化趨勢已十分明確。據(jù)悉，若以上交易全部完成，萬達酒店發(fā)展平臺上將僅剩福州恒力城一個項目（原殼公司恒力旗下項目），以及萬達文旅和萬達酒管兩個輕資產(chǎn)公司。這將意味著該平臺基本完成重資產(chǎn)的剝離。

　　萬達對這一平臺的重視，還體現(xiàn)在另一個動作上。2017年12月4日，萬達酒店發(fā)展公告稱，母公司萬達海外擬將公司65.04%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予王健林全資持有的新公司——萬達投資控股有限公司，每股作價1.2港元。此次交易后，王健林的持股比例不變，但對公司的控制層級縮短到兩級，控制權(quán)被加強。

　　后規(guī)模時代的布局

　　作為中國最大的商業(yè)地產(chǎn)運營商，萬達曾擁有另一家上市公司。2014年12月，由大量國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目組成的資產(chǎn)包“萬達商業(yè)”，在港交所實現(xiàn)上市，成為當年港股規(guī)模最大的IPO。但到2016年9月，公司完成私有化，并謀求在A股上市。

　　對此，王健林曾多次表態(tài)，認為萬達商業(yè)的估值偏低，回A是出于市值管理考慮。

　　彼時，香港資本市場對以重資產(chǎn)為特征的內(nèi)房股并不看好。萬達商業(yè)上市期間的近半數(shù)時間里，股價低于發(fā)行價。如今，在港上市的大型內(nèi)房股受到熱捧，但從2015年就實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的萬達，已很難在規(guī)模上實現(xiàn)增長。

　　上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為，就萬達的實際情況而言，未來的銷售業(yè)績恐增長乏力。撤回重資產(chǎn)，而將輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)注入香港上市平臺，更有助于資產(chǎn)的估值。他向21世紀經(jīng)濟報道表示，雖然萬達將大量文旅項目出售，王健林仍表態(tài)以輕資產(chǎn)的方式運營文旅項目。若這部分業(yè)務(wù)真正做大，其在上市平臺上的表現(xiàn)還是值得期待的。

　　事實上，一系列的資產(chǎn)騰挪，還有利于萬達商業(yè)在A股的上市進程。

　　根據(jù)萬達商業(yè)于2015年9月報送的招股書，擬上市的資產(chǎn)包中，主要有商場（包含商場管理運營）、酒店（包含酒店管理運營）、文旅三類項目。在將大部分酒店、文旅項目售出，將酒店管理業(yè)務(wù)剝離之后，資產(chǎn)包中將以商場業(yè)務(wù)為主。這部分業(yè)務(wù)主要是萬達商業(yè)的第三代產(chǎn)品——萬達廣場。

　　萬達商業(yè)旗下共有200多座“萬達廣場”，盡管2016年以后的萬達廣場多以輕資產(chǎn)形式運作，但目前這部分資產(chǎn)仍是“輕重結(jié)合”狀態(tài)。

　　這是萬達最成功的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。相比文旅和酒店項目，“萬達廣場”的運營更為成熟，并能輕松實現(xiàn)單個項目的資金平衡。分析人士認為，經(jīng)過兩次出售和剝離，剩余的資產(chǎn)避免了受到酒店、文旅等項目的“拖累”，資產(chǎn)質(zhì)量更優(yōu)。雖然上市進程會受到IPO政策的影響，但未來的估值十分值得期待。

　　由此，萬達商業(yè)的資產(chǎn)布局思路已變得清晰：以文旅和酒店管理為主的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)在香港上市，以“萬達廣場”為主的輕重結(jié)合資產(chǎn)則謀求在A股上市。

　　一位不具名的券商分析師向21世紀經(jīng)濟報道表示，以商業(yè)地產(chǎn)運營起家的萬達，其運營模式與傳統(tǒng)住宅開發(fā)商不同。自2015年啟動的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，使萬達很難實現(xiàn)規(guī)模趕超。同時，海外投資受挫和重資產(chǎn)運營文旅項目失敗，在一定程度上削減了萬達持有的資產(chǎn)規(guī)模，也限制了其投資方向。

　　他認為，在此情況下，萬達商業(yè)的核心競爭力，只剩下大量的萬達廣場項目，以及對商業(yè)和文旅、酒店等項目的運營能力。

　　該人士表示，萬達謀求將這些“核心資產(chǎn)”注入合適的資本市場平臺，有助于實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化，這是其現(xiàn)階段最好的選擇。與此同時，出售項目所得資金，既可以夯實現(xiàn)有業(yè)務(wù)，也可尋找新的投資機會。

　　（編輯：駱軼琪，郵箱：luoyq@21jingji.com）

責任編輯：陳悠然 SF104