按均價(jià)1.5萬元/平方米購(gòu)買的100平方米新房，一個(gè)月可以賺12.64萬元！在被稱為“心驚肉跳”的炒作中，深圳房?jī)r(jià)成了全國(guó)矚目的焦點(diǎn)。“翻兩三倍是正常，只翻一倍就是失常。整個(gè)深圳樓市完全處于瘋狂狀態(tài)。”

　　一個(gè)多月來，隨著本報(bào)記者調(diào)查的深入，中介聯(lián)手開發(fā)商坐莊深圳房?jī)r(jià)的商業(yè)鏈條開始完整而又清晰地展現(xiàn)出來。

　　一線調(diào)查

　　操盤手驚爆中介“掃樓”玄機(jī)

　　“假如去年誰家相信政府會(huì)讓樓價(jià)降下來，那么今年兩口子肯定在吵架。”張承望(化名)說。張是香港人，曾經(jīng)與深圳伙伴有過一年的“炒房”經(jīng)歷。張是深圳近十個(gè)樓盤的VIP會(huì)員，屬于眾多炒房操盤手之一。

　　在張承望的記憶里，自2006年開始到2007年中，深圳房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)沒有任何規(guī)律可言。

　　深圳“樓瘋”

　　樓市“神話”正在深圳上演。

　　據(jù)深圳國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，截至6月21日，深圳樓市均價(jià)為15487元/ 平方米，比5月份上漲1264元。參照此速度，按均價(jià)購(gòu)買的100平方米新房，一個(gè)月可以賺12.64萬元。

　　對(duì)比1月份的10670元/ 平方米，深圳房?jī)r(jià)半年暴漲50%。而深圳樓市從均價(jià)5980元/平方米上漲到9300元/ 平方米，卻足足用了兩年。

　　在深圳關(guān)內(nèi)，新盤均價(jià)已經(jīng)突破2萬元/ 平方米。在羅湖區(qū)，最高5萬元/ 平方米的房?jī)r(jià)直逼香港的郊區(qū)元朗。

　　在深圳的樓市“神話”之下，還屢屢出現(xiàn)了“開盤即清盤”的銷售奇跡。

　　在深圳的龍崗、鹽田、南山等區(qū)，大量購(gòu)房者被“VIP”號(hào)拒之門外。數(shù)百套新房，在數(shù)小時(shí)之內(nèi)，即被“VIP”會(huì)員“一掃而空”。

　　在“VIP”優(yōu)先購(gòu)房的規(guī)則下，資本雄厚或受私募資金支持的中介公司，可以利用“VIP”號(hào)，整層、整棟地購(gòu)進(jìn)新房。通過在壟斷房源，中介公司不但實(shí)現(xiàn)了“二次捂盤”，還由此衍生出了“轉(zhuǎn)號(hào)費(fèi)”、“茶水費(fèi)”等灰色收費(fèi)，抬高購(gòu)房隱性成本，脫離官方統(tǒng)計(jì)。

　　有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)：深圳的真實(shí)房?jī)r(jià)，或許已經(jīng)超出公開的均價(jià)水平。

　　張承望為記者列了一筆賬：2005年陽光棕櫚園市場(chǎng)價(jià)約為6000元/平方米，現(xiàn)在100平方米房子可以賣180萬元。星海名城，2005年市場(chǎng)價(jià)約為5400元/平方米，現(xiàn)在漲到1.5萬元/平方米。安柏麗晶，2005年均價(jià)為1.2萬元/平方米，2006年均價(jià)為1.8萬元/平方米，2007年漲到3萬元/平方米。甚至一些上世紀(jì)90年代建成的舊樓，在十年折舊之后，還能獲得翻倍的價(jià)格。例如布吉的龍珠花園，13年前花40萬元購(gòu)買的100平方米舊房，現(xiàn)在可以按80萬元掛牌出售。

　　“翻兩三倍是正常，只翻一倍就是失常。整個(gè)樓市完全處于瘋狂狀態(tài)。”張承望說：在強(qiáng)勁的樓價(jià)之下，深圳二手房產(chǎn)交易出現(xiàn)空前繁榮。

　　據(jù)深圳國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)顯示，今年1至5月，全市二手房成交量累計(jì)達(dá)到54722套，比去年同期上升43%。二手住宅與新建商品住房交易面積的比例為1.46∶1。

　　“二手住宅交易面積超過一手住宅，原因可能有兩個(gè)。一個(gè)是一手住宅入市貨源減少。第二個(gè)則是短期倒賣交易頻繁。”

　　張承望稱，今年5月份，深圳關(guān)內(nèi)均價(jià)就超過2萬元，較4月上漲16%。關(guān)外均價(jià)1.2萬，較4月大漲27%。如此之高漲幅，肯定會(huì)刺激短期炒樓興旺。

　　根據(jù)深圳市社會(huì)科學(xué)院公布的《深圳藍(lán)皮書：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》：深圳2006年置業(yè)者中有超過30%的人在取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手，市場(chǎng)短期炒房跡象明顯。

　　該藍(lán)皮書指出，深圳登記在冊(cè)的產(chǎn)權(quán)人總量為109.5萬人次，其中只擁有一套住房的產(chǎn)權(quán)人占87.39%，住房以擁有自住為主。但從住房轉(zhuǎn)手時(shí)間看，取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，而取得產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%。

　　深圳中原地產(chǎn)工作人員告訴記者，“今年一季度以來，許多客人都是一拿到房源就馬上要求代理掛牌出讓，而且價(jià)格升幅都在10%以上。”

　　“VIP”玄機(jī)

　　二手樓市的興旺，反過來又加劇了一手樓市的爭(zhēng)奪。

　　張承望說：“在深圳，你必須有‘條子’或者‘VIP’號(hào)，這樣才能通過‘優(yōu)先購(gòu)房’搶到新房。否則，即使你有錢，也不一定能買到一手房。”

　　根據(jù)深圳搜房網(wǎng)信息，今年7月，深圳一共有20個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤。記者通過電話查詢，共有18個(gè)樓盤提出了辦理“VIP”卡的要求。

　　在深圳羅湖的戴斯公寓，需要在銀行預(yù)存5萬元并提供證明，才可以辦理“VIP”卡。在深圳關(guān)外龍崗的徽王府，需要預(yù)存3萬元辦理“VIP”卡。在龍崗區(qū)的慢城，房源僅100多套，但VIP貴賓已經(jīng)超過了1000名。

　　在深圳的中央悅城，其售樓人員表示：購(gòu)房者辦理VIP卡，需要提供在銀行預(yù)存5萬元的證明，但這筆錢不是訂金，購(gòu)房者可以隨時(shí)動(dòng)用。在辦理“VIP”卡后，購(gòu)房者就能在開盤當(dāng)天，享受優(yōu)先購(gòu)房權(quán)。

　　這就意味著，如果“VIP”號(hào)的認(rèn)購(gòu)數(shù)超過了房源總數(shù)，非“VIP”號(hào)的消費(fèi)者，即使有錢也買不到房。有深圳開發(fā)商表示：這樣做是為了解客人的誠(chéng)意度和購(gòu)買力，鎖住重點(diǎn)客戶，是一種正常的營(yíng)銷手段。

　　深圳綜合開發(fā)研究院房地產(chǎn)開發(fā)研究中心主任宋丁則認(rèn)為：個(gè)別發(fā)展商明明只有100個(gè)房屋供應(yīng)，卻要發(fā)行1000張VIP卡，結(jié)果引起爭(zhēng)相搶購(gòu)。這樣的做法，在某種程度上是在制造樓市的緊缺氣氛。

　　“對(duì)備足首付的購(gòu)房市民而言，提供幾萬元的存款證明申請(qǐng)辦理VIP卡，門檻并不高。但是，辦了VIP卡的市民，有時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)還買不到房。”張承望透露：玄機(jī)出在樓盤對(duì)VIP號(hào)的銷售方式和功能區(qū)別上。

　　據(jù)悉，當(dāng)前房地產(chǎn)商對(duì)VIP的使用模式主要有兩種：

　　第一種是按照VIP的號(hào)碼順序排隊(duì)選房，并且不限制VIP號(hào)的購(gòu)房數(shù)量。由于不限制一次性購(gòu)房數(shù)量，只要拿到最前面的VIP號(hào)，中介機(jī)構(gòu)和投資客就可以搶先一步，大批“掃貨”。這樣，即使購(gòu)房市民辦了VIP卡，只要排位靠后同樣買不到房。

　　“誰是第一個(gè)辦卡者？只有房地產(chǎn)商自己知道。”張承望說，房地產(chǎn)商完全可以把前十名的VIP號(hào)扣起來，誰給錢就賣給誰。有些投資客，為了獲得排位靠前VIP卡，不惜出數(shù)萬元、甚至數(shù)十萬元的重金購(gòu)買。

　　第二種是VIP購(gòu)房順序由電腦抽簽決定，與此同時(shí)，每個(gè)VIP卡號(hào)只能購(gòu)買一至二套住房。

　　“這些手段只是表面文章。”張承望說：電腦抽簽似乎很公平，可以避免內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，但事實(shí)上，房地產(chǎn)商有很多“技巧”。自2005年4月1日起，為控制“炒賣”內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，深圳市政府已經(jīng)禁止一切未取得預(yù)售許可證的樓盤，以任何形式開展所謂的“認(rèn)籌”活動(dòng)，所有開發(fā)商，均不能收取“認(rèn)籌誠(chéng)意金”。與此同時(shí)，房屋認(rèn)購(gòu)合同簽署后，認(rèn)購(gòu)者的姓名立即備案，不得變更。

　　張承望稱，一些地產(chǎn)商會(huì)把優(yōu)質(zhì)房源，提前預(yù)訂給特殊的“VIP”號(hào)。因?yàn)樯钲谑姓�府�?guī)定認(rèn)購(gòu)合同上的姓名不能更改，所以，房地產(chǎn)商不會(huì)與“VIP”簽訂正式的認(rèn)購(gòu)合同，而是手寫一份訂購(gòu)的“契約”。

　　通過這一手段，樓盤還沒有開始“抽簽”，優(yōu)質(zhì)房源就已經(jīng)落到特殊“VIP”號(hào)的手中。在這個(gè)時(shí)候，附帶著訂房“契約”的VIP號(hào)，自然就有了炒賣的價(jià)值。

　　“等VIP號(hào)倒賣結(jié)束，有消費(fèi)者真正入住了，房地產(chǎn)商才跟消費(fèi)者簽訂正式的認(rèn)購(gòu)合同。這樣，在政府的監(jiān)控里，房子的第一個(gè)買家就是后來的消費(fèi)者。”張承望說。

　　公開的事實(shí)，證明了深圳禁止內(nèi)部“認(rèn)籌”的難度。

　　今年4~5月，在深圳國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局的官方網(wǎng)站中，深圳共有6家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入“違規(guī)曝光”欄，其中涉及的“曝光原因”，全部是“銷售尚未取得房產(chǎn)證房屋”。

　　“即使規(guī)定一個(gè)VIP號(hào)只能買一套房，只要開發(fā)商默許，買家借來10個(gè)身份證，照樣能買10套房。”

　　張承望對(duì)記者說，實(shí)現(xiàn)“炒號(hào)”的關(guān)鍵點(diǎn)，就在于中介與房地產(chǎn)商的配合。例如將VIP按號(hào)碼順序排隊(duì)購(gòu)房，并且不限定VIP號(hào)的購(gòu)房數(shù)量；又或者表面上采取電腦抽簽，背地里卻將房源以“契約”形式預(yù)訂給特殊的VIP號(hào)等。無論那一種形式，“炒號(hào)”沒有開發(fā)商的配合，都不可能實(shí)現(xiàn)。

　　“炒號(hào)關(guān)系到整個(gè)炒房鏈條。”

　　按照張承望的炒房理論：如果第一個(gè)買家就將房子用來居住，自然就沒有了炒房的機(jī)會(huì)。炒房要獲得最大的炒價(jià)空間，就必須先把實(shí)際消費(fèi)拉至整個(gè)消費(fèi)鏈條的末端。通過“VIP”號(hào)的特殊運(yùn)用，就可以將住房消費(fèi)先隔離出去。

　　“只要拿不到第一手貨源，居住型的消費(fèi)者，就必須在二手樓市為炒房者的全部成本與利潤(rùn)‘買單’。”張承望說。

　　中介“坐莊”

　　“當(dāng)前，深圳相當(dāng)一部分一手房源，集中在中介公司的手里。”

　　張承望說，與散戶炒家相比，有資金實(shí)力的中介公司，往往會(huì)通過與開發(fā)商合作，整棟、整片地“吃進(jìn)”樓房。

　　在深圳，一些在銷售處被告知“售罄”的樓盤，只要你步行至附近的中介公司，往往就會(huì)獲知這樣的信息：這個(gè)樓盤還有很多好房子，你只需在開盤均價(jià)的基礎(chǔ)上，再加幾千元/平方米，同時(shí)交納幾萬元的“茶水費(fèi)”(行話)，就可以簽訂

　　位居深圳最繁華地段的華強(qiáng)廣場(chǎng)，目前尚未完工，但中介公司“壟斷房源”的猜疑，卻一直在深圳的網(wǎng)絡(luò)社區(qū)流傳。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的記錄，華強(qiáng)廣場(chǎng)在2006年10月24日獲得預(yù)售許可，預(yù)售許可證號(hào)為：深房許字(2006)福田018號(hào)。

　　據(jù)華強(qiáng)廣場(chǎng)工地工作人員稱：“該廣場(chǎng)在去年年底已經(jīng)開盤，并且在一天之內(nèi)就全部售罄。”但有市民在網(wǎng)上透露：該樓盤一直沒有開盤，華強(qiáng)廣場(chǎng)的512套單位，是在“神不知鬼不覺”中，流入中介公司手里。

　　該市民稱，目前中介公司給華強(qiáng)廣場(chǎng)的報(bào)價(jià)是22000元／平方米，與此同時(shí)，購(gòu)房者還需要加付2000元／平方米的“茶水費(fèi)”，中介費(fèi)另收。

　　“這樣的現(xiàn)象在深圳絕對(duì)不止一例。”

　　張承望透露，中介公司控制某一樓盤房源的手段，主要有兩種：

　　其一，直接與房地產(chǎn)商合作。房地產(chǎn)商將樓盤全部交給中介銷售，每賣出去一套，中介會(huì)從中收取一定比例的提成。由于銷售權(quán)全部轉(zhuǎn)給了中介公司，市民要買房，就必須接受中介公司提出的“VIP”轉(zhuǎn)號(hào)費(fèi)或者“茶水費(fèi)”。

　　“對(duì)房地產(chǎn)商而言，將銷售權(quán)轉(zhuǎn)包給中介公司，可以節(jié)省大量的人力成本。與此同時(shí)，中介公司為獲得銷售權(quán)，往往會(huì)作出承諾，將樓盤均價(jià)提升百分之幾，同時(shí)保證可以銷售百分之幾，如果無法實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，將減收、免收代理費(fèi)等，對(duì)房地產(chǎn)商吸引力大。”

　　張承望說，當(dāng)前深圳除了中海、招商等個(gè)別實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)商是自主銷售外，大部分房地產(chǎn)商都是中介代理銷售。

　　實(shí)質(zhì)上，由于深圳房地產(chǎn)商普遍選擇中介代理銷售，中介公司控制樓市買賣在某種程度上已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。在一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售處，其銷售代表就是中介公司派出的工作人員。

　　其二，以中介公司名義，獲得房地產(chǎn)商的“VIP”號(hào)，利用自身資金或依托私募基金，整片、整棟地“吃進(jìn)”樓盤。

　　張承望說，與散戶炒家相比，中介公司的“批發(fā)”式購(gòu)房，更加容易讓房地產(chǎn)商拿出排位靠前的“VIP”號(hào)。

　　“開發(fā)商遲遲不出貨，市場(chǎng)在‘第一次捂盤’中，房屋供應(yīng)已經(jīng)相當(dāng)緊張。” 宋丁說，利用“VIP”特權(quán)，中介公司又可以大批“吃進(jìn)”房源，然后在市場(chǎng)上繼續(xù)拖延數(shù)月，進(jìn)行“第二次捂盤”。最后，樓房?jī)r(jià)繼續(xù)翻倍，中介公司拋出獲利。

　　張承望稱，在部分中介公司的“坐莊”下，一手房的真實(shí)購(gòu)買成本，除了合同價(jià)格，還要加上“炒號(hào)費(fèi)”、“茶水費(fèi)”等。因此，不少新盤在進(jìn)入二手市場(chǎng)后，往往會(huì)出現(xiàn)20%~30%的暴漲。張承望說，“中介作為最大的莊家，成功把價(jià)格抬高20%~30%后，就必須馬上把貨拋出去。”

　　張承望透露，這時(shí)候中介公司會(huì)利用其營(yíng)業(yè)網(wǎng)絡(luò)，不斷向市場(chǎng)灌輸“政府即將強(qiáng)征個(gè)稅”、“銀行首付將提至四成”等“小道”消息，暗示市民買房要趕快出手，否則以后成本會(huì)更高，制造樓市緊張氣氛。

　　“當(dāng)前，高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為全國(guó)性的問題。但是，許多地方政府的調(diào)控措政策卻并不明朗。有時(shí)侯，有些政策是‘只見刮風(fēng)不見下雨’。即使地方政府有一些政策構(gòu)思，但他們也不馬上出來說明白。”宋丁說，這樣的政策局面，恰恰為一些不道德的中介公司散布“小道”消息，制造市場(chǎng)緊張氣氛提供了機(jī)會(huì)。畢竟，在市民眼中，自身政策知識(shí)有限，而中介公司則要專業(yè)得多。（來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）

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