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深圳樓市泡沫已現http://www.sina.com.cn 2007年07月06日 22:47 人民網
縱深 深圳樓市“泡沫”已現 隨著深圳樓價的一路高歌，樓市是否存在“泡沫”風險，開始引起深圳各界關注。 唱多者說，當前深圳樓市縱使存在輕微“泡沫”，隨著深圳人口的逐年增加，以及深港一體化的帶動，“泡沫”最終會被剛性需求逐步抹平。 “唱空者”則認為，如果深圳樓價繼續保持逐月10%以上的增長，一年之后，關內樓價將基本與香港郊區持平。按照當前深圳的GDP增長速度，屆時大部分居民根本買不起房，談不上剛性需求抹平“泡沫”，只會擠破“泡沫”。 唯一讓正反兩方同時認可的是：如果深圳樓市出現“泡沫”破滅，最大的受害者，不僅僅是炒房者，而且還包括房地產公司本身。 樓價已觸“天花板”？ “隨著香港的28公里邊境線開發，未來深圳的羅湖將與香港連成一體，城市發展前景看好。” 有投資者認為：北京在奧運會、上海在世博會的帶動下，樓價都出現了大幅度上揚。當前深圳樓價出現暴漲，就是因為看到了未來的遠景因素。如果將眼光放在五年之后，深圳目前的房價并不高，還有上漲空間。 “深圳租房價格長年低迷，按照我們的測算，深圳購房的租金回報率已經不足3厘，比銀行利息還要低。” 深圳龍華開發有限公司副總鄧堅分析：在當前的流通環節，大家不顧回報率，有人投資，就有人接手，數次轉手之后，樓價猛漲。這樣情況，已經說明樓市出現泡沫跡象。 對于樓市“泡沫”，國際上還有一個簡易的測量指標：即房價的增長率與GDP增長率之間的比值。 在一般情況下，房價增長速度不應該超過GDP增長速度，所以，指標值的合理范圍應該在1以內。如果指標值在1~2之間，則是泡沫預警。如果在2以上，則表示房價虛漲泡沫顯現。 今年6月，中原地產公布分析數據稱：當前，深圳房價的增長率與GDP增長率之比已經達到2.68，房價虛漲泡沫已經顯現。 宋丁認為，樓市有泡沫，不代表樓價必然暴跌。泡沫會否破滅，關鍵在于城市經濟的發展，能不能跟上房價的增長。 末端的壓力 “由于房價上漲太快，深圳已經出現了恐慌性搶房。” 一位來自香港的炒房人張承望說：在樓價飆升的壓力下，一批本應在明后年買房的年輕人，紛紛向父母伸手，傾全家之力提前供房。 按照當前1.4萬元均價，深圳人要買一套100平方米房子，首付三成需40萬元，貸款100萬元。選擇20年等額遞減還款方式，月供需要8700多元。如果按照上半年樓價月增10%的速度，到今年年底，這套房子的月供將突破一萬元。 更大的憂慮在于，在深圳樓價的飆升浪潮中，從2004年到2006年，深圳的人均可支配收入已經出現了下滑趨勢。 據統計，2004年深圳人均可支配收入為27596元，到2006年，深圳人均可支配收入僅為22567元。兩年時間，深圳的人均可支配收入下降了5029元，降幅達18%。 “提前買房，就等于透支了未來的消費需求。” 張承望擔心，如果深圳人均可支配收入持續減少，這批年輕人在供第一套住房后，明后年多數人就沒有能力再買新房。這時候，炒房鏈條的末端將出現承接力不足，到時樓價是否會出現暴跌？ “如果深圳樓價持續保持上半年漲勢，明年關內樓價就會與香港郊區持平。但是，2006年，香港的人均GDP為38127美元，深圳的人均GDP卻只有8619美元，僅為香港的22.6%。”深圳某房地產公司負責人對記者說：現在房地產商看著房價瘋漲也是心驚肉跳。 該負責人表示：如果房地產商只看眼前利益，過分依賴投資拉動，后果可能要自己承擔。因為，當前的深圳高樓價，主要靠投資支持。如果一至兩年后房價太高，市民實在買不起房，那么投資客就會失去剛性需求，無法實現暴利。沒有投資利益，投資資金自然會一走了之，整個市場將可能被拖垮。而在這一過程中，唯一不能一走了之的，就是房地產企業。 聲音 深圳綜合開發研究院房地產開發研究中心主任宋丁： 政府不應打壓正常樓市投資 在市場經濟條件下，房地產本身就具有消費和投資兩種屬性。對于“炒號”、“囤房”、“茶水費”等擾亂正常市場經濟秩序的行為，政府有責任加強監管。但是，對正常的樓市投資，政府不應打壓。 中國老百姓在農業社會窮了上千年，現在好不容易有一部分人先富起來了，可以多買幾套住房進行投資了，我們又提出要“打壓”。我個人認為，這是不符合市場經濟原則的做法。 在香港，同樣有許多市民買不起房，但是他們卻不需要像內地市民一樣，瘋狂去搶房。這是因為他們有完善的公屋政策。這項政策保證了香港市民可以“居者有其屋”。在內地，我們也有經濟適用房政策。暫且不說當前經濟適用房的建設滯后，單是個別城市出現的開寶馬買經濟適用房現象便足以說明，我們對中低收入家庭的住房保障，還有很多制度上的漏洞。 投資的人多了，我們就想提高首付。買賣的人多了，我們就想加稅。事實上，這些做法不一定壓制炒房，甚至還有可能會發生反作用。 對于投資客而言，提高首付，他仍然可以支付，只是購買的套數變少了。但對于中低收入家庭來說，則可能是連第一套都供不起了。在市場住房供應有限的情況下，對投資加稅，其成本最后還是轉嫁到了消費者身上。 房價的治理，必須是一個系統工程。以日本的東京為例，其中心城區的房價非常昂貴。但普通市民，可以通過便利的軌道交通，半個小時往來于周邊的衛星城市。 包括深圳在內，現在許多國內的特大城市，都沒有在周邊城市建立起便利的軌道交通系統。沒有為在中心城區買不起住房的市民，在郊區建立起一個教育、醫療、交通與中心城區對接的衛星城系統。 現今，中國仍然有9億農村人口。未來，我們還要增加5億的城市人口。按照目前深圳的土地面積，不可能完全解決未來城市人口的住房需求。只有建設都市圈型的城市系統，才能從根本上解決不同層次居民的住房需求。 特別提示：為了向讀者提供更多的資訊附加值，讓讀者進一步了解“特別報道”的采編過程，“特別報道”將一些不便在報紙上“報道”的人和事呈現出來，在本報網站上開辟了《新聞背后的人和事》欄目。敬請登錄www.cb.com.cn，歡迎您提供新聞線索，并提出寶貴意見。（來源：中國經營報 記者吳程濤） 相關報道：
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