易憲容

　　今年“兩會”上，有人說房價下跌會危害國家的金融安全，因此，國內房價不能下跌。按照這種邏輯，要保證國家的金融安全，豈不就得確保國內房價只漲不跌？可見，我幾年前提出的“要防止房地產要挾中國經濟”并非杞人憂天，而且這種“要挾”言論如今已提高到了國家經濟安全及金融安全的高度。對于這種似是而非的謬論，如果不加以甄別，就一定會對公眾產生嚴重誤導，甚至會影響政府決策。

　　一般來說，住房既是投資品，也是消費品。如果住房是消費品，那么居民的住房消費都是有限的，住房價格基本上由市場的供求關系來決定，由居民的支付能力來決定。因此，住房的價格無論漲跌，都會隨著供求關系來波動，而談不上金融安全的問題。即便有些購買住房的民眾是通過銀行信貸來實現，居民所購買住房的消費效用也不會因房價漲跌而增加或減少。既然消費效用不變，住房信貸者也不會因房價變動而改變其持有狀況。更何況，居民住房按揭貸款首付為30%以上，且每月都在不斷支付按揭款。住房消費者如果放棄所持有的住房，會產生巨大的經濟損失(至少損失首付30%)，而且會居無定所。因此，除非他們完全喪失工作或支付能力，否則就不會放棄。風險早就由購房居民承擔了，銀行的風險并不大，國家金融安全從何談起？

　　如果把住房看做投資品，那么住房價格是由投資者的預期來決定的。如果投資者認為房價會漲，有利可圖，就會大量地涌入；如果認為房價會跌，投資風險過高，就會退出市場。可以說，在既定的條件下，由于房地產產品的生產周期較長，交易成本過高等，房地產市場投資是一個高風險的市場。

　　那么，房地產投資者的預期又是什么決定的呢？在成熟的市場中，現代發達的信貸市場會對房價漲跌起到推波助瀾的作用。因為，銀行信貸起到了廣泛的跨期配置資源的作用。這不僅造成了信貸規模的快速擴張，也必然會推動資產價格快速上漲。當銀行信貸與資產價格互為因果快速擴張時，不僅會導致銀行信貸關系無限放大，也會造成資產價格脫離基礎因素，無限快速上升。而這又必然會給實體經濟發出錯誤的信號，同時引起社會財富的重新分配，導致總供給與總需求的錯位，從而引發宏觀經濟波動。當金融的信貸過度擴張，資產價格高得難以維系時，實體經濟在樂觀盈利預期下過度投資，整個金融體系就會變得十分脆弱，一次小的外部沖擊就能夠造成嚴重的金融危機。可以說，過高的房價才是危及國家金融安全的根源所在。

　　也就是說，將房地產市場與金融安全聯系在一起，需具備兩個前提：一，它必須是投資市場；二，這種投資市場必須是銀行信貸的過度擴張及資產價格高得難以維系。如果這兩個前提條件不存在，比如房地產市場僅是消費品市場，那么房價的漲跌都與金融安全無關。

　　既然房價過度上漲是爆發金融危機根源，那么作為投資的房地產市場，遏制房價過度上漲或讓過高的房價一定程度地調整是避免金融危機的關鍵。因此，房價上漲到一定程度后的下跌，不僅不會影響國家金融安全，而且恰恰是整個市場理性回歸的必由之路，也是避免金融危機的根本所在。否則，如果房價上漲到難以維系的高度才下跌，發生金融危機則是市場使然，誰也無法抗拒。

　　從歷史的經驗及他國的教訓來看，世界上所發生的金融危機不少都是由于房價上漲過快、房地產泡沫吹大所致。比如，日本1980年代后期的金融危機，1997年亞洲金融危機，以及目前美國的次貸危機。盡管在這些巨大的金融危機中都出現了房價迅速下跌，但是房價下跌本身并不是金融危機的“因”，而是金融危機的“果”。

　　由此來分析當前中國房地產市場的基本形勢，就會發現：當中國的房地產市場價格上漲到80%以上居民沒有支付能力購買時，那么國內房地產市場也基本上成了一個投資者的市場。這一方面與十七大報告的基本精神及今年政府工作報告的基本任務(即住房為民生的核心)相悖；另一方面，正因為當前房地產市場的基本態勢是投資，而且在2007年24號文件及359號文件之前，這種房地產投資還可以在政府對房地產市場的價格隱性擔保，有低成本便利銀行信貸支持，房價過度推高也就自然。可以說，如果不是2007年下半年起政府對房地產市場有新認識及重新定位而沒讓國內房地產市場的價格進一步推高，那么中國離金融危機也就不遠了；三是近幾年來，國內房價快速成幾倍上漲是不爭之事實，而這種過度上漲的房價并非居民居住消費的“剛性需求”，而是房地產投資泛濫之結果。如果說這種過度上漲的房價不得到一定程度遏制并讓其回歸理性，那么中國金融危機也就不可避免。中國金融危機出現，豈能有金融安全？因此，在房價過高的情況下，房價下跌不僅不會導致國家金融安全問題，反之是規避中國金融危機的重要一步。

　　再假定房價真的要下跌，那么從目前住房消費信貸占整個銀行信貸的比重來看，只有9%。即便這些住房消費信貸都成為不良貸款(實際上根本不可能)，影響也較為有限。也就是說，即使房價下跌到個人住房消費信貸的房子一錢不值，其所造成的銀行信貸風險也只不過9%。在這種情況下，也構不成國家金融安全的問題。

　　總之，有些人以為自己是意見領袖，就可以制造一些聳人聽聞、似是而非的概念，借公共利益之名謀其少數人利益之實。對此，政府及公眾都要有清醒的認識。