早報評論專欄作者 馬紅漫

　　完備的系統(tǒng)保障工程才是讓房價長期回歸理性的根本

　　上海樓市有可能再現(xiàn)爆發(fā)性上漲。有關機構的報告顯示，由于上海4月份將有大量市中心區(qū)域樓盤推出，將不可避免地吸引一大批累積的剛性需求集中入市。這意味著3月中旬以來樓市的回暖表現(xiàn)，在4月將會成為房價再度高漲的壓力。(3月27日《東方早報》)

　　對于需要改善住房條件的人而言，房價或將再次爆發(fā)性上漲，顯然絕不是一個好消息。但筆者也不得不承認，由于一些綜合配套性的調控政策未能及時發(fā)揮功效，國內部分地區(qū)房價止跌向上的概率的確大大增加了。

　　事實上，此次房地產(chǎn)市場的低潮期始自去年下半年。伴隨著社會保障性住房體制方案的成型，以及針對二手房交易、第二套住房等具體調控措施的密集出臺，全國各地的樓市紛紛步入觀望期，廣東等部分地區(qū)的房價一度出現(xiàn)大幅下跌，有關房地產(chǎn)“拐點論”的說法熱鬧一時。但遺憾的是，房地產(chǎn)市場調控政策效果的最終實現(xiàn)，并不能依賴于集中性的政策打擊，而必要建立起一套完備的系統(tǒng)保障工程。前者只能發(fā)揮一時之功效，而后者才是讓房價長期回歸理性的根本。

　　回顧歷次房地產(chǎn)市場調控的結果，市場往往總是難逃“觀望———復蘇———爆發(fā)”的過程。也就是說，面對畸高的房價，市場的需求者并非一直盲目地“追漲”，他們在內心深處是希望市場價格回歸理性的，只是現(xiàn)實調控措施的績效和市場狀況無法讓其持久地觀望等待。之所以每次房價停頓或者下跌，最終都是以剛性需求爆發(fā)而終結，那么顯然問題的核心在于，沒有足夠的市場供給去滿足“剛性需求”。幾乎每次房地產(chǎn)市場進入觀望期后，市場樓盤供給如同事先約好一樣也會隨之停滯，最多僅見些許偏遠區(qū)域的樓盤上市。這樣的供給狀況顯然無法滿足多數(shù)需求，而且會隨著時間的推移加劇剛性需求的緊張心理。畢竟，結婚、落戶等需求所能夠容忍的空白時間不會很長，其極限往往不過半年左右。開發(fā)商恰恰就是看透了市場剛性需求的這一弱點，在耐心地等待半年時間過去后，一次次地取得銷售的成功。而之前的經(jīng)驗也表明，在這半年時間內，相關的調控政策往往是“前緊后松”，直至最后階段幾乎就成為政策出臺的真空。

　　僅就本次調控政策而言，在市場觀望的關鍵時刻，不僅罕見進一步調控措施跟進，反而諸如“防止房價暴跌”的言論開始出現(xiàn)在一些官方機構。而諸如經(jīng)濟適用房的適用對象擴大到中產(chǎn)階層、“90/70”項目的實質性推出、物業(yè)稅實施等等，這些有助于打擊開發(fā)商炒作熱情、遏制捂盤待漲行為的政策措施則在需求方的期盼中或是落空、或是推延。調控政策的真空狀態(tài)再加上開發(fā)商稔熟的市場操控技巧，即便經(jīng)歷了半年的市場觀望期，其最終的結果仍是開發(fā)商“笑到最后”。

　　對于壓抑許久的購房需求而言，當下選擇改變觀望策略，及時置業(yè)或許的確是一個最佳選擇。但是對于當初房產(chǎn)調控政策的意圖而言，這樣的局面只能夠用“尷尬”二字來形容了。

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