3月10日，越秀地產(chǎn)發(fā)布2019年業(yè)績(jī)公告。這是引入廣州地鐵后，發(fā)布的首份年度業(yè)績(jī)報(bào)告。

　　越秀地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入383.4億元，同比增長(zhǎng)45%；核心凈利潤(rùn)35.1億元，同比增長(zhǎng)24.8%；權(quán)益持有人應(yīng)占盈利34.8億元，同比增長(zhǎng)27.7%。

　　2019年公司加大了拿地力度，通過(guò)“軌交+物業(yè)”的方式獲得了大量土儲(chǔ)。與此同時(shí)其負(fù)債規(guī)模和負(fù)債率也在攀升，去年凈負(fù)債增長(zhǎng)了14個(gè)百分點(diǎn)至75.2%。

　　從越秀地產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)看，2021年起長(zhǎng)期債務(wù)會(huì)逐漸到期，屆時(shí)將考驗(yàn)公司的再融資能力。

　　越秀地產(chǎn)銷(xiāo)售額721億 大灣區(qū)占近六成

　　2019年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額721億元，同比增長(zhǎng)24.8%，比年初680億元的銷(xiāo)售目標(biāo)多了41億元。實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積349萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26%。

　　在克而瑞2019年房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售榜上，越秀地產(chǎn)以600.1億元的操盤(pán)金額排第47名，排名比2018年提高了7位。

　　2020年越秀地產(chǎn)的銷(xiāo)售目標(biāo)是802億元，增速降至11.21%。董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)曾坦言，這個(gè)目標(biāo)是綜合考慮疫情做出的客觀(guān)安排。

　　從銷(xiāo)售區(qū)域來(lái)看，大灣區(qū)貢獻(xiàn)了421.4億元的銷(xiāo)售額，同比增長(zhǎng)了21.6%，占到總銷(xiāo)售額的58.5%，其次是華東地區(qū)。

　　越秀地產(chǎn)以廣州為大本營(yíng)，這幾年逐漸向全國(guó)擴(kuò)張，重點(diǎn)布局以杭州和蘇州為核心的華東、以武漢和襄陽(yáng)為核心的中部、以沈陽(yáng)、青島為核心的環(huán)渤海區(qū)域。其中銷(xiāo)售增速最快的是環(huán)渤海區(qū)域，2019年增長(zhǎng)36.8%。2019年這三個(gè)區(qū)域分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收168.8億元、71.7億元、56.2億元，分別占銷(xiāo)售額的23.41%、9.94%、7.79%。

　　截至2019年底，總土地儲(chǔ)備達(dá)到約2387萬(wàn)平方米，同比上升23.0%。其中大灣區(qū)約占51.7%，華東區(qū)域占15.8%，中部區(qū)域占18.9%，環(huán)渤海占11.7%。

　　凈負(fù)債率同比增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn) 2021年起將逐漸進(jìn)入債務(wù)償還期

　　2019年，越秀地產(chǎn)加大了拿地力度。全年新增土儲(chǔ)771萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積349萬(wàn)平方米，二者的比值達(dá)到了221%，超過(guò)前一年的182%。

　　事實(shí)上，從2016年起，越秀地產(chǎn)就在加大拿地力度，新增土儲(chǔ)逐年增長(zhǎng)。伴隨著拿地力度的加大，其資產(chǎn)負(fù)債率也在逐漸走高。2014年其資產(chǎn)負(fù)債率為67.5%，2015年達(dá)到71.91%，2019年進(jìn)一步增長(zhǎng)到76.48%。

　　2019年因?yàn)榉e極拿地，資產(chǎn)負(fù)債率增長(zhǎng)了近2個(gè)百分點(diǎn)。凈負(fù)債率則達(dá)到75.2%，同比增長(zhǎng)了14個(gè)百分點(diǎn)。

　　截至2019年，越秀地產(chǎn)長(zhǎng)期借貸加上短期借貸及長(zhǎng)期借貸當(dāng)期到期部分合計(jì)達(dá)到710.22億元，同比增長(zhǎng)了近33%。

　　2019年，公司在境內(nèi)成功發(fā)行73億元的債券，期限介于3-5年，利率在3.6%至4.03%之間，此舉改善了公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)。截至年底，越秀地產(chǎn)一年內(nèi)到期的負(fù)債占比在10%左右，規(guī)模為71.38億元，而賬面現(xiàn)金為301.9億元，現(xiàn)金足以覆蓋短債。公司整體平均借貸成本為4.94%，相比2018年略有提升。

　　從負(fù)債結(jié)構(gòu)看，越秀地產(chǎn)3-5年期的負(fù)債占比是最高的，達(dá)到55%；其次是兩年內(nèi)的債務(wù)，占比29%。這也就意味著，從2021年起越秀地產(chǎn)的長(zhǎng)期債務(wù)會(huì)逐漸到期。這會(huì)在一定程度上考驗(yàn)公司的再融資能力。

　　引入廣州地鐵 “軌交+物業(yè)”低成本擴(kuò)充土儲(chǔ)

　　2019年2月，越秀地產(chǎn)向廣州地鐵定向增發(fā)30.81億股，交易對(duì)價(jià)約為61.6億元港幣，交易完成后廣州地鐵持有越秀地產(chǎn)19.9%的股份，成為其第二大股東。

　　引入戰(zhàn)略股東對(duì)越秀地產(chǎn)低價(jià)擴(kuò)充土儲(chǔ)起到很大作用。2019年，越秀地產(chǎn)通過(guò)“軌交+物業(yè)”模式、城市更新、招拍掛等多種方式拿地。在廣州、深圳、中山等城市新增27幅土地，總建筑面積約為771萬(wàn)平方米。

　　其中因成功收購(gòu)品秀星圖86%股權(quán)（交易對(duì)手方為廣州越秀集團(tuán)、廣州地鐵集團(tuán)）、秀星樾和品秀星瀚51%股權(quán)（交易對(duì)手方為廣州越秀集團(tuán)）三個(gè)地鐵物業(yè)項(xiàng)目，使得公司“軌交+物業(yè)”項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)到約315萬(wàn)平方米，約占到土儲(chǔ)的13.2%。根據(jù)興業(yè)證券宋健的數(shù)據(jù)，這三個(gè)項(xiàng)目均價(jià)分別為11820元、10225元、9013元，低于2017年以國(guó)企合作方式在廣州獲得的土儲(chǔ)。

　　廣州目前已建成15條地鐵，全長(zhǎng)478公里，線(xiàn)網(wǎng)里程居全國(guó)第三。按照規(guī)劃，到2023年里程將達(dá)到800公里，未來(lái)在廣州通過(guò)“軌交+物業(yè)”的拿地還有很大空間。

　　多元化拿地方式幫助越秀降低了拿地成本。根據(jù)興業(yè)證券宋健的數(shù)據(jù)從2017年到2019年，越秀地產(chǎn)拿地成本分別為8775元、5047元、7528元，2018年以來(lái)出現(xiàn)明顯下降。與此同時(shí)，公司的銷(xiāo)售均價(jià)則在逐漸提升，這使得公司的毛利率也跟著得到提升，由2016年的20%左右，提升到2019年的34%。

　　然而值得注意的是，地鐵與舊改項(xiàng)目幫助越秀地產(chǎn)降低拿地成本的同時(shí)，也降低了周轉(zhuǎn)率。2018年以來(lái)越秀地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率下滑明顯，2017年存貨周轉(zhuǎn)率達(dá)到0.32，到2019年已經(jīng)降到了0.23。