新浪財(cái)經(jīng)訊 近日，時(shí)代中國控股及旗下分拆上市的物業(yè)管理公司時(shí)代鄰里先后發(fā)布2019年業(yè)績報(bào)告。全年，時(shí)代中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入424.33億元，同比增長23.44%，歸母凈利潤52.13億元，同比增長18.5%。合營及聯(lián)營資產(chǎn)大增貢獻(xiàn)稅前利潤增量的大頭，公司引進(jìn)少量資金將子公司移除報(bào)表的做法，一方面可通過降低杠桿率以起到一定的改善融資成本的目的，但這也將資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)移出表外，加大了投資者的調(diào)研難度。

　　銷售、財(cái)務(wù)成本快速增加 利潤率下降

　　2019年，時(shí)代中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入424.33億元，同比增長23.44%，較此前幾年的增速有所放緩，Wind數(shù)據(jù)顯示，2016-2019四年間，時(shí)代中國分別實(shí)現(xiàn)162.53億元、232.41億元、344.77億元、424.33億元，復(fù)合增長率為37.7%。同期，公司實(shí)現(xiàn)的物業(yè)銷售收入分別為293億元、410.3億元、605.9億元、783.6億元，復(fù)合增長率達(dá)到38.81%。

　　近幾年，時(shí)代中國實(shí)現(xiàn)了較快的業(yè)績增長，但由于市場環(huán)境的變化，公司的各項(xiàng)成本也呈現(xiàn)出快速增長的趨勢。全年，銷售及市場推廣成本達(dá)到12.12億元，同比增長45%，融資成本也達(dá)到10.11億元，同比增加51.5%，均明顯超過營收、銷售以及利潤增速。快速提升的費(fèi)用拉低了公司的利潤率水平。

　　2019年，時(shí)代中國的凈利潤率為13.01%，較此前兩年的13.95%、14.38%明顯下降，公司全年的歸母凈利潤增速也只有18.5%，明顯落后于營收增速。

　　值得一提的是，時(shí)代中國銷售費(fèi)用快速增加的同時(shí)，降價(jià)促銷的情況也十分明顯。公司全年實(shí)現(xiàn)銷售額783.6億元，期內(nèi)合同銷售面積約為534.7萬平方米，同比增加約43%，銷售均價(jià)同比下降9.7%。以價(jià)換量效果不佳，同時(shí)還伴隨著較大的銷售費(fèi)用代價(jià)，但最終，時(shí)代中國全年仍未能實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。

　　資產(chǎn)出表 合營及聯(lián)營資產(chǎn)大增貢獻(xiàn)利潤大頭

　　地產(chǎn)公司調(diào)節(jié)利潤的手段比較多，有的重估自持物業(yè)的公允價(jià)值，還有的通過子公司的股權(quán)重估提升投資收益。2019年，時(shí)代中國的稅前利潤為103.39億元，較上年的83.39億元增加20億元，這其中時(shí)代中國通過權(quán)益法核算的應(yīng)占合營及聯(lián)營公司損益較上年增加了15.39億元，成為了貢獻(xiàn)利潤的絕對大頭。

　　事實(shí)上，這也可以從公司在合營及聯(lián)營公司中的權(quán)益總量的快速增長上看出來，截止2019年底，時(shí)代中國于合營及聯(lián)營公司權(quán)益總額達(dá)到101.07億元，同比增長102%。

　　去年上半年，時(shí)代中國就已經(jīng)開始出售部分子公司的股權(quán)，引入其他資金失去控制權(quán)后，合營權(quán)益大幅增加。4、5月分別出售中山捷越等6家公司的部分股權(quán)，引入第三方資金達(dá)到9718萬元，不足一億元，但是足以使得時(shí)代中國對這幾家公司失去控制權(quán)，進(jìn)而轉(zhuǎn)變?yōu)楹蠣I或聯(lián)營公司。

　　融資成本高企 資產(chǎn)出表降杠桿

　　2019下半年，時(shí)代中國的合營及聯(lián)營的權(quán)益總額進(jìn)一步大幅增加。實(shí)際上，時(shí)代中國也表現(xiàn)出聯(lián)合拿地開發(fā)的意愿。

　　一方面由于公司大力發(fā)展舊改等城市更新業(yè)務(wù)，全年轉(zhuǎn)化10個(gè)項(xiàng)目，其中8個(gè)納入了公司的土儲(chǔ)之中，建筑面積達(dá)到349萬平方米，而舊改項(xiàng)目通常要沉淀相當(dāng)?shù)馁Y金成本。

　　另一方面，從公司當(dāng)前在運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目來看，竣工期在2021/2022年的項(xiàng)目，權(quán)益比例較前期的明顯下降。以廣州為例，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間最晚，廣州黃埔華甫等的三個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益比例只有30%、35%、32%。

　　再者，公司2019年全年的拿地面積達(dá)到757.5萬平方米，大幅超過同期534.7萬平方米的銷售面積，土儲(chǔ)池子還在逆勢增加。但全年的權(quán)益比例較低，僅為65%。

　　事實(shí)上，合作拿地是在當(dāng)前資金緊張、銷售回款確定性下降的大背景下降低風(fēng)險(xiǎn)的策略之一。時(shí)代中國一方面通過聯(lián)合拿地降低投入的資產(chǎn)規(guī)模控制風(fēng)險(xiǎn)，另一方面通過資產(chǎn)出表降低賬面杠桿率以達(dá)到提升融資資質(zhì)的目的。2018年起，時(shí)代中國的表外資產(chǎn)快速增加，其中有合作拿地的因素，也有資產(chǎn)出表的影響。

　　2019年，時(shí)代中國的有息負(fù)債532.61億元，2019年時(shí)代中國的平均融資成本降了7.5%的高水平，凈負(fù)債率為67.2%，公司能在2019年權(quán)益土地款同比增長80%的情況下依然保持較低的杠桿率，資產(chǎn)出表發(fā)揮了一定的作用。據(jù)公司稱，2020年買地金額大概在250億-300億元左右，相比之下銷售額的預(yù)計(jì)增速僅有5%左右，時(shí)代中國在2020年的戰(zhàn)略依然是逆勢向上，避免賬面惡化已成為主要的條件之一。