3月4日，渝開發發布公告稱，2020年（截至2月29日）已經累計新增借款余額10.13億元，占2018年末凈資產的29.23%。

　　從2017年開始，渝開發就在不斷償還負債，縮小融資規模。2018年與2019年又經歷了長期債務的集中到期，目前償債高峰已過。不過公司仍面臨著在手項目較少，銷售面積與業績逐年下滑等問題。

　　渝開發新增10.13億元借款 占2018年末凈資產的29%

　　根據公告披露，新增的10.13億元借款中， 6265萬元為銀行貸款，剩余9.5億元系控股股東借款。2018年末，公司凈資產為34.64億元，此次新增借款占凈資產比重為29.24%。

　　截至2019年末，渝開發借款余額為13.37億元，加上前兩個月新增的借款，到2月底，借款余額上升到23.5億元。

　　公司稱，新增借款主要用于公司生產經營，保障公司正常生產經營過程中對資金的需求，保證公司主營業務持續健康發展，有效應對激烈的市場競爭。股東借款體現了控股股東對公司發展的巨大支持，根據公司經營情況可以提前還款或協商展期，不會對公司償債能力產生重大不利影響。

　　2018年以來，渝開發經歷了債務的集中到期。2018年渝開發一年內到期的非流動負債由前一年的7000萬上升到10.64億元，與此同時長期借款由前一年的1.27億元下降到6100萬元，應付債券由前一年的13.25億元，下降到3.3億元。

　　根據上海新世紀資信評估2019年4月出具的跟蹤評級報告，自 2014 年首次發行債券以來，渝開發銀行借款規模逐年收縮，直接融資占比則逐年提升。從2016年到2018年末，公司銀行借款（含短期借款、一年內到期的長期借款和長期借款）分別為 4.74 億元、1.97 億元和 1.27 億元，剛性債務則分別為 18.30 億元、15.50 億元和 14.89 億元。長短期債務比分別為 103.06%、107.81%和 15.47%，債務結構急劇短期化。

　　事實上，從2017年開始渝開發就在償還負債，收縮融資規模。2016年到2018年籌資性現金凈流量分別為-0.60 億元、-3.92 億元和 -1.73 億元，呈持續凈流出狀態。

　　2019年7月，渝開發發行了第一期公司債，募資3.79 億元。8月公司兌付了一筆5年期的公司債，金額為10億元。截至2019年前三季末，一年內到期的非流動負債下降到6100萬元，長期借款為6000萬元，應付債券則增加到7.09億元。而公司賬面貨幣貨幣資金為10.98億元。

　　從短期來看，兌付壓力已經過去。但是因為此前存量項目較少，如果要增加開發和拿地力度，依然存在不小的資金需求。

　　根據公司的估算，從2019到2021年，公司房地產項目支出金額分別為11.47 億 元、26.75 億元和 20.51 億元，營運資金需求分別為 1.26 億元、0.84 億元和 0.84 億元。公司的融資安排是從2019年到2021年，融資凈額分別達到10.04 億元、15.20 億元和 6.00 億元。

　　渝開發銷售面積與可售面積逐年萎縮 業績連續下滑

　　由于拿地時間較早，成本較低，渝開發在土儲方面是具備優勢的。

　　2016 年以來公司沒有公開拿地，從2019年才開始恢復拿地，原計劃根據市場情況擇機參與公開市場土地（招拍掛）競買，以增加土地儲備，總價款控制在人民幣12億元內。2019年底，董事會通過議案繼續加碼，計劃2020年拿地總價款控制在30億元以內。

　　2020年1月，渝開發即以14.73億元拿下重慶北碚區蔡家2宗地塊，今年拿地力度或許會進一步增加。目前渝開發面臨的主要問題是在手項目較少，以及個別項目盈利不及預期的問題。

　　2018年底公司在建在售項目總共為三個：西永（渝開發格萊美二、三期）、 山與城、星河one，2019年上半年增加了一個南樾天宸項目，總數達到4個。

　　根據上海新世紀資信評估的測算，原來的三個項目中，山與城一至三期收益難以覆蓋前期投資，星河 one一期可以勉強覆蓋投資，只有格萊美城一期及二期收益較好。

　　具體來看山與城項目，該項目位于重慶南山，已推盤的一期及二期為別墅，三期為洋房，分別于2011、2012、2013年開始預售，銷售情況一直不理想。至2018年末，三期累計投資23.67億元，合同銷售金額合計17.23億元，按照剩余可售面積及銷售均價來算，收益難以覆蓋前期投資。

　　2019年下半年渝開發啟動山與城后續項目開發，星河 one 二期與格萊美城三期也陸續在建設中。

　　目前渝開發可售和銷售面積都在急劇下滑，2017年銷售面積為11.53萬平方米，2018年下滑到8.91萬平方米，2019年上半年僅銷售2.06萬平方米?？墒勖娣e則從2017年的14萬平方米下滑到2018年的10.33萬平方米，再到2019年的3.46萬平方米。

　　2018年業績大幅下滑之后，2019年上半年再次出現大幅下滑，營業收入與扣非凈利潤分別下滑46.4%和29.28%。

　　不過因為持有的交易性金融資產公允價值上升等因素，2019年全年盈利2.2億元- 2.86億元，仍出現大幅增長。渝開發持有的金融資產即重慶農商行股權，截至2019年上半年，可供出售金融資產金額達到1.1億元。金融資產短期可以解燃眉之急，從長期來看，能否將土儲轉化成優質項目順利銷售出去才是公司的核心競爭力。