新浪財(cái)經(jīng)訊 3月5日，景瑞控股發(fā)布公告稱，擬發(fā)行1.8億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率12.75%，到期日為2022年3月11日，于新加坡交易所上市。本次募集資金將用于對(duì)現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資。這是景瑞控股2020年發(fā)行的第一筆美元債，對(duì)比發(fā)現(xiàn)，公司近兩年的美元債發(fā)行速度明顯加快，2019年共發(fā)行了三筆，而2017年和2018年則各一筆，整體融資代價(jià)不低。

　　上市多年的景瑞控股，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量連續(xù)多年持續(xù)凈流出，主業(yè)“造血”能力不佳導(dǎo)致公司存在較大的籌資需求，利息支出近兩年大幅增加，蠶食凈利。現(xiàn)金流吃緊的景瑞控股，在2019年全年銷售額已出現(xiàn)下降的情況下，1-2月銷售額的再度大幅下滑又給公司帶來較大的壓力。

　　“造血”能力還有很大的提升空間

　　景瑞控股早在1993年便已成立，但20多年來的發(fā)展較為遲緩，目前的銷售規(guī)模仍不到300億。wind數(shù)據(jù)顯示，上市以來公司的業(yè)績(jī)起起伏伏，營(yíng)收和凈利潤(rùn)增速不穩(wěn)定，且二者表現(xiàn)并不同步。2014年公司在實(shí)現(xiàn)營(yíng)收同比增長(zhǎng)33.92%的同時(shí)，歸母凈利潤(rùn)卻下滑了42.47%，2015年也沒有好轉(zhuǎn)，虧損3.53億元，2016年才以1.06億元的盈利小幅扭虧，但扣非后仍為虧損，并高于2015年的“虧幅”，2016年的扣非凈利為-8.8億元，而2015年為-3.77億元。

　　這主要是2016年公司錄得其他收益人民幣9.64億元，來自出售天津景秀置業(yè)投資有限公司、上海佳靖投資有限公司和上海景麒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)現(xiàn)的收益。

　　除了營(yíng)收和凈利潤(rùn)，景瑞控股的現(xiàn)金流情況要更“糟”一些。wind數(shù)據(jù)顯示，2010年-2015年，公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，6年間合計(jì)凈流出67.68億元，并在2018年再度轉(zhuǎn)為凈流出，凈額為-9.44億元。除主業(yè)“造血”能力較差之外，2010年-2018年九年間，公司有7年的投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)。因此對(duì)籌資比較依賴，數(shù)據(jù)顯示，2013年、2014年、2016年和2018年，公司的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量分別達(dá)38.88億元、26.86億元、76.66億元和69.41億元。

　　在借款方面，截至2019年6月末，景瑞控股尚有209.64億元未償還借款，較2018年底同比增加12.1%。其中，一年內(nèi)到期借款為103.80億元，占比49.51%。而非即期借款項(xiàng)目顯示，兩筆優(yōu)先票據(jù)于2020年到期，合計(jì)為37.61億元；三筆于2021年到期，合計(jì)47.67億元；一至兩年內(nèi)到期債務(wù)約80億元。而截至2019年6月末，公司現(xiàn)金約為141.99億元，其中還有30.87億元受限現(xiàn)金，雖足以覆蓋1年內(nèi)到期短債，但以房地產(chǎn)要支撐動(dòng)工、拿地等的現(xiàn)金儲(chǔ)備來說，不算充裕，資金需求較高。

　　融資代價(jià)一直不低

　　公司中期報(bào)告顯示，截至2019年6月，公司的凈債務(wù)資本比率為72%，較2018年末的64%上升8個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，由于公司負(fù)債結(jié)構(gòu)不算合理等因素，也直接影響公司的融資成本。

　　2020年3月，景瑞控股又拋出了新的融資計(jì)劃，擬發(fā)行1.8億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率12.75%，到期日為2022年3月11日。值得注意的是，據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，3月以來約有10家內(nèi)房企發(fā)布美元債融資計(jì)劃，融資成本較此前整體有所下降，而景瑞控股此次12.75%的利率是內(nèi)房企3月新發(fā)美元債中的最高融資利率，代價(jià)較高。

　　據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，上市以來，算上3月的這次海外發(fā)債，景瑞控股一共發(fā)行了8筆美元債，融資成本整體較高，最高的一筆利率達(dá)13.63%。

　　一定程度上對(duì)籌資活動(dòng)的依賴，較高融資成本，進(jìn)一步增添了景瑞控股財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，蠶食了公司的凈利，影響盈利能力。wind數(shù)據(jù)顯示，景瑞控股的利息支出近年來大幅攀升，2017年、2018年分別高達(dá)2.59億元和1.48億元，2019年上半年便高達(dá)1.98億元。而2017年、2018年及2019年上半年，公司的凈利潤(rùn)分別為8.06億元、10.32億元和2.8億元，扣非凈利分別為4.92億元、7.62億元和1.25億元。2019年上半年的利息支出超出2018年全年，并已超出2019年上半年的扣非凈利。

　　2月銷售價(jià)升量跌

　　1-2月受新型冠狀病毒疫情影響，房企銷售受到了較大影響。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，超8成百?gòu)?qiáng)房企2月單月和累計(jì)業(yè)績(jī)同比雙降。百?gòu)?qiáng)房企2月全口徑銷售金額環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%。百?gòu)?qiáng)降幅尚且如此，小房企只會(huì)更加艱難。

　　根據(jù)景瑞控股發(fā)布的未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，2020年1-2月，景瑞控股連合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)企業(yè)累計(jì)合約簽約銷售額約為8.66億元，較去年同期下降了37.9%；合同銷售面積約為36611平方米，較去年同期下降了48.4%。其中，2月單月銷售額3.21億元，同比下滑幅度高達(dá)62.10%，銷售面積為12061平方米，同比下滑達(dá)71.93%，銷售均價(jià)26618元/平方米，較去年2月的19726元/平方米同比上升34.94%，在若干頭部房企大力促銷緩解低迷之際，景瑞控股小幅提價(jià)。

　　此外，2019年景瑞控股的銷售情況也表現(xiàn)一般，全年實(shí)現(xiàn)合約簽約銷售額約為251.59億元，同比微降0.31%，并未完成當(dāng)年280億元的銷售目標(biāo)。 2019年銷售不及預(yù)期帶來的壓力今年因疫情而繼續(xù)存在，后續(xù)疫情結(jié)束后房企銷售預(yù)計(jì)迎來更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，公司想要突圍的難度或比往年都大。