基本觀點：

　　新浪財經(jīng)上市公司研究院針對于萬科企業(yè)股份有限公司（下稱“萬科”）當前經(jīng)營中的存量及流量數(shù)據(jù)進行綜合分析，給予萬科的主體信用評分為86.4。

　　近年來，萬科在銷售規(guī)模上保持著前三的龍頭地位，經(jīng)過多年的積累，在總體量超過1.5萬億的基礎上，依然保持穩(wěn)健且較快的增長速度，上半年公司拿地與銷售的比例處于平穩(wěn)可控的水平，土地儲備也多分布在一二線城市。萬科的品牌力一直處在行業(yè)前列，較強的綜合競爭力也為公司穩(wěn)健的盈利能力打下了穩(wěn)固的基礎，公司整體財務杠桿率低，融資成本可控，賬面資金充足，債務結構相對合理，短期償債能力有保障。

　　同時，新浪財經(jīng)上市公司研究院也注意到，萬科賬面的土地儲備并不是非常充足，房地產(chǎn)調(diào)控對于整個地產(chǎn)行業(yè)以及萬科的拿地節(jié)奏均會產(chǎn)生較大的影響，公司主體信用情況也會受到影響。

　　概況數(shù)據(jù)（2019H）：

　　優(yōu)勢：

　　萬科近年來規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前三，在總資產(chǎn)超過1.5萬億規(guī)模的基礎上，依然長期保持著穩(wěn)健的增長和盈利，無論是產(chǎn)品品牌還是資本品牌都有著較為明顯的優(yōu)勢。2019年上半年實現(xiàn)營收1393.2億元，同比增長31.47%，歸母凈利潤118.42億元，同比增長29.79%。

　　長期平穩(wěn)的業(yè)績表現(xiàn)，萬科過去十年加權ROE均超過15%，業(yè)績起伏較小憑借著較強的綜合開發(fā)能力，毛利率長期維持在30%左右，凈利潤率在15%左右。較高的利潤率水平也是萬科在杠桿率較低且周轉率一般的情況取得較為客觀的凈資產(chǎn)收益率的根本原因。

　　主要聚焦在一二線，土地儲備風險更低，目前萬科的土地儲備主要聚集在一二線城市，占比超過80%，主要集中在南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域、中西部區(qū)域，且分布均衡。

　　公司融資成本低，杠桿水平穩(wěn)健，2019年上半年，萬科的加權平均融資成本為5.89%，在行業(yè)融資面趨緊的大環(huán)境下，龍頭房企的融資更受青睞，萬科的資產(chǎn)負債率和凈負債率一直控制在較為合理的水平。

　　各項償債指標合理，萬科的短期債務占比為30.82%，一年到期的債務相對可控，且賬面資金足夠覆蓋，現(xiàn)金流近十年來均為正流入狀態(tài)，是融資回款之外的另一大資金來源。經(jīng)營活動現(xiàn)金流對于當期利息支出的覆蓋較為充足。

　　關注：

　　銷售增速有所放緩，2019上半年，萬科的銷售金額同比增速僅為9.63%，較2018、2017年的銷售增速有逐漸下滑的趨勢，受行業(yè)調(diào)控政策的影響，后續(xù)的銷售回款存在一定的不確定性，這將會對公司的拿地、銷售政策、現(xiàn)金流以及償債能力產(chǎn)生直接的影響。

　　土地儲備并不十分充足，截止上半年，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，萬科的土儲貨值為16989億元，貨值總量僅為上半年銷售額的5.09倍，考慮到銷售額的同比增長，萬科當前的土地儲備金鉤覆蓋未來兩年左右的銷售，而加大土地儲備由于銷售回款有著緊密的關系。

　　關于2019新浪財經(jīng)年度上市房企主體信用評分

　　改革開放41年來，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值及人均可支配收入實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來，我國居民的居住條件得到了顯著的改善，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國目前人均居住建筑面積已經(jīng)高達40平方米左右。不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮(zhèn)化率的過程中，在以萬科、碧桂園、中國恒大為代表的中國房地產(chǎn)行業(yè)里，在深化改革開放的紅利下，市場主體所迸發(fā)出來的活力是巨大的。

　　進入社會主義新時代，房地產(chǎn)市場也從“黃金時代”一步步過渡到“白銀時代”和“存量競爭”的時代，市場高度分散的地產(chǎn)行業(yè)面臨著整合的必然趨勢，尤其是在“房地產(chǎn)不作為短期經(jīng)濟刺激的手段”的大背景下，融資端明顯趨緊，而杠桿率普遍高企的房地產(chǎn)公司的主體信用則明顯分化。

　　因此，在行業(yè)整合之際，深入剖解、對比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評分的最終結果，反應的是：借款人償還債務能力的強弱，違約風險的高低，而房地產(chǎn)公司作為高杠桿經(jīng)營的典型，從拿地、開發(fā)建設、銷售等環(huán)節(jié)都有資金需求，因此對于資產(chǎn)負債率動輒超過80%，凈負債率又差異較大的房企來說，測評其主體信用顯得更為專業(yè)。目前，在A股、H股兩地上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司多達幾百家，新浪財經(jīng)從中甄選出80家主流房地產(chǎn)開發(fā)商，并站在融資端的角度，對各公司的償債能力進行全面的歸納和分析，并最終得出新浪財經(jīng)年度上市房企主體信用評分。