基本觀點：

　　新浪財經上市公司研究院針對于中梁控股集團有限公司（下稱“中梁控股”）當前經營中的存量及流量數據進行綜合分析，給予中梁控股的主體信用評分為76.8。

　　2015，中梁控股走出浙江后短短三年在銷售規(guī)模上快速突擊進入行業(yè)前20，在總資產規(guī)模近2000億元的基礎上，業(yè)績保持較快的增長速度。上半年公司拿地與銷售的比例處于平穩(wěn)可控的水平，拿地價格與銷售價格的比例也平穩(wěn)合理。中梁控股作為TOP20中最晚上市的房企，資本市場的支持或也將為公司融資和發(fā)展打下了一定的基礎，公司整體財務杠桿可控，賬面資金充足，可供結算的預收款較為充足，短期償債能力有保障，但債務結構不盡合理。

　　同時，新浪財經上市公司研究院也注意到，中梁控股的平均融資成本很高，土地儲備不充足且多分布在三四線城。黑馬般的發(fā)展速度也令公司的經營現金流表現較差，房地產調控對于整個地產行業(yè)以及中梁控股的銷售回款及現金流會產生較大的影響，公司主體信用情況也會受到影響。

　　概況數據（2019H）：

　　優(yōu)勢：

　　銷售規(guī)模闖入前20，中梁控股這幾年的銷售規(guī)模一路狂飆，猶如一匹黑馬。從2015年僅有168億的銷售規(guī)模，一躍突破千億規(guī)模，僅用了三年時間，2019年上半年銷售額達到636.73億元，同比增長26.8%。在總資產2000億規(guī)模的基礎上，保持著較快的增長和盈利，2019年上半年實現營收205.69億元，同比增長111.3%，歸母凈利潤12.04億元，同比增長81.76%。

　　業(yè)務發(fā)展趨于平穩(wěn)，中梁控股1993年從浙江溫州起家，2015年走出江浙開始向長三角擴張，在經歷過一段快速向全國化擴張后，公司開始步入平穩(wěn)發(fā)展階段。上半年，中梁控股的銷售額增速回歸正常水平，拿地強度（拿地金額/銷售金額）保持在平穩(wěn)的水平，銷售均價和拿地均價為2.69，處在合理的水平。且公司賬面可供結算的預收款較為充足，為后續(xù)平穩(wěn)業(yè)績提供了較為充足的儲備。

　　關注：

　　主要聚焦在三四線，土地儲備風險更高，目前中梁控股的土地儲備主要聚集在三四線城市，占比約80%，主要集中在長三角三四線、普通三四線、普通四線城市。隨著三四線居民杠桿率的提高及棚改貨幣化及PSL貸款的退潮，三四線土地儲備面臨較大的減值風險。且中梁控股的土地儲備并不充足，克而瑞數據顯示，公司賬面土儲貨值為3385.4億元，相當于上半年銷售額的5.32別，考慮銷售增長，只夠滿足未來兩年左右的銷售。

　　公司融資成本高企，2019年上半年，中梁控股的加權平均融資成本高達10%，在行業(yè)融資面趨緊的大環(huán)境下，龍頭房企的融資更受青睞，中梁控股的資產負債率高達95.25%，上市前凈負債率突擊改善有所下降。但中梁控股的短期債務占比為50.23%，一年到期的債務占比相對較大，盡管賬面資金足夠覆蓋短期債務，但近幾年快速突進是的公司現金流狀況堪憂。

　　經營現金流是融資回款之外的另一大資金來源，2016年來，中梁的經營現金流多數為大幅超越凈利潤地流出的狀態(tài)，而籌資現金流為流入的狀態(tài)。

　　關于2019新浪財經年度上市房企主體信用評分

　　改革開放41年來，中國國內生產總值及人均可支配收入實現了跨越式發(fā)展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來，我國居民的居住條件得到了顯著的改善，根據國家統(tǒng)計局數據顯示，我國目前人均居住建筑面積已經高達40平方米左右。不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮(zhèn)化率的過程中，在以中梁控股、碧桂園、中國恒大為代表的中國房地產行業(yè)里，在深化改革開放的紅利下，市場主體所迸發(fā)出來的活力是巨大的。

　　進入社會主義新時代，房地產市場也從“黃金時代”一步步過渡到“白銀時代”和“存量競爭”的時代，市場高度分散的地產行業(yè)面臨著整合的必然趨勢，尤其是在“房地產不作為短期經濟刺激的手段”的大背景下，融資端明顯趨緊，而杠桿率普遍高企的房地產公司的主體信用則明顯分化。

　　因此，在行業(yè)整合之際，深入剖解、對比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評分的最終結果，反應的是：借款人償還債務能力的強弱，違約風險的高低，而房地產公司作為高杠桿經營的典型，從拿地、開發(fā)建設、銷售等環(huán)節(jié)都有資金需求，因此對于資產負債率動輒超過80%，凈負債率又差異較大的房企來說，測評其主體信用顯得更為專業(yè)。目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發(fā)公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出80家主流房地產開發(fā)商，并站在融資端的角度，對各公司的償債能力進行全面的歸納和分析，并最終得出新浪財經年度上市房企主體信用評分。