基本觀點(diǎn)：

　　新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院針對(duì)于正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱“正榮地產(chǎn)”）當(dāng)前經(jīng)營(yíng)中的存量及流量數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析，給予正榮地產(chǎn)的主體信用評(píng)分為75.6。

　　正榮地產(chǎn)起家于江西，發(fā)家于福建，經(jīng)過多年的積累，在銷售規(guī)模上進(jìn)入前20。近年來，在總資產(chǎn)體量超過1500億的基礎(chǔ)上，保持穩(wěn)健且較快的增長(zhǎng)速度，上半年公司拿地與銷售的比例處于平穩(wěn)可控的水平，土地儲(chǔ)備也多分布在一二線城市，公司具備較強(qiáng)的綜合開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力以及品牌優(yōu)勢(shì)。正榮地產(chǎn)整體財(cái)務(wù)杠桿率低，融資成本稍高，賬面資金較為充足，短期償債能力有保障，但債務(wù)結(jié)構(gòu)不盡合理。

　　同時(shí)，新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院也注意到，正榮地產(chǎn)多年來的盈利能力相對(duì)較弱，且今年來的銷售增速明顯放緩，現(xiàn)金流狀況進(jìn)一步惡化，使得公司的賬面資金相對(duì)于短期債務(wù)來說并不是十分充足。房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)以及正榮地產(chǎn)的銷售回款、現(xiàn)金流以及拿地節(jié)奏均會(huì)產(chǎn)生較大的影響，公司主體信用情況也會(huì)受到影響。

　　概況數(shù)據(jù)（2019H）：

　　優(yōu)勢(shì)：

　　正榮地產(chǎn)近年來規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前20，在總資產(chǎn)超過1500億規(guī)模的基礎(chǔ)上，保持著較為穩(wěn)健的增長(zhǎng)和盈利，2015-2018年公司銷售金額復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到67.3%，并在2018年首次突破千億規(guī)模，正榮地產(chǎn)以住宅為主業(yè)，并逐步發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，具備較強(qiáng)的綜合開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力以及品牌優(yōu)勢(shì)。2019年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收136.52億元，同比增長(zhǎng)10.84%，歸母凈利潤(rùn)9.33億元，同比增長(zhǎng)11.07%。

　　業(yè)務(wù)發(fā)展趨于平穩(wěn)，中梁控股1998年從江西起家，2005年走出江西開始向海西經(jīng)濟(jì)區(qū)擴(kuò)張，在經(jīng)歷過一段快速向全國(guó)化擴(kuò)張后，公司開始步入平穩(wěn)發(fā)展階段。上半年，正榮地產(chǎn)的銷售額增速明顯回落，拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）保持在平穩(wěn)的水平，銷售均價(jià)和拿地均價(jià)為2.45，處在合理的水平。且公司賬面可供結(jié)算的預(yù)收款較為充足，為后續(xù)平穩(wěn)業(yè)績(jī)提供了較為充足的儲(chǔ)備。

　　主要聚焦在一二線，土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)更低，目前正榮地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備主要聚集在一二線城市，主要為蘇州、南京、福州、合肥、武漢等二線城市，占比超過70%。集中的區(qū)域包括長(zhǎng)三角、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、中西部地區(qū)以及環(huán)渤海就經(jīng)濟(jì)區(qū)等，且分布均衡。

　　關(guān)注：

　　銷售增速明顯放緩，2019上半年，正榮地產(chǎn)的銷售金額同比增速僅為0.8%，幾乎未能有增長(zhǎng)，較2018、2017年的銷售增速有明顯下滑的趨勢(shì)，受行業(yè)調(diào)控政策的影響，后續(xù)的銷售回款存在一定的不確定性，這將會(huì)對(duì)公司的拿地、銷售政策、現(xiàn)金流以及償債能力產(chǎn)生直接的影響。

　　融資成本稍高，賬面現(xiàn)金并不充足，2019年上半年，正榮地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本為7.6%，在行業(yè)融資面趨緊的大環(huán)境下，龍頭房企的融資更受青睞，正榮地產(chǎn)的融資成本稍高，這或是在公司資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率一直控制在較為合理的水平的情況下，主要有公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)和賬面現(xiàn)金情況所致。

　　但正榮地產(chǎn)的短期債務(wù)占比為47.41%，一年到期的債務(wù)占比相對(duì)較大，盡管賬面資金足夠覆蓋短期債務(wù)，但近幾年快速突進(jìn)是的公司現(xiàn)金流狀況堪憂，短債現(xiàn)金比為0.84．經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流是融資回款之外的另一大資金來源，2016年來，正榮的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流多數(shù)為大幅超越凈利潤(rùn)地流出的狀態(tài)，而籌資現(xiàn)金流為流入的狀態(tài)。

　　盈利能力長(zhǎng)期不強(qiáng)，正榮地產(chǎn)的各項(xiàng)盈利指標(biāo)，相較于行業(yè)平均來看較低，與前20的龍頭房企相比更是競(jìng)爭(zhēng)力不足。2019年上半年，公司的銷售毛利率僅為20.32%，凈利潤(rùn)率僅為8.64%，加權(quán)ROE為6.8%。

　　關(guān)于2019新浪財(cái)經(jīng)年度上市房企主體信用評(píng)分

　　改革開放41年來，中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及人均可支配收入實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來，我國(guó)居民的居住條件得到了顯著的改善，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)目前人均居住建筑面積已經(jīng)高達(dá)40平方米左右。不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮(zhèn)化率的過程中，在以正榮地產(chǎn)、碧桂園、中國(guó)恒大為代表的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)里，在深化改革開放的紅利下，市場(chǎng)主體所迸發(fā)出來的活力是巨大的。

　　進(jìn)入社會(huì)主義新時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)也從“黃金時(shí)代”一步步過渡到“白銀時(shí)代”和“存量競(jìng)爭(zhēng)”的時(shí)代，市場(chǎng)高度分散的地產(chǎn)行業(yè)面臨著整合的必然趨勢(shì)，尤其是在“房地產(chǎn)不作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段”的大背景下，融資端明顯趨緊，而杠桿率普遍高企的房地產(chǎn)公司的主體信用則明顯分化。

　　因此，在行業(yè)整合之際，深入剖解、對(duì)比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評(píng)分的最終結(jié)果，反應(yīng)的是：借款人償還債務(wù)能力的強(qiáng)弱，違約風(fēng)險(xiǎn)的高低，而房地產(chǎn)公司作為高杠桿經(jīng)營(yíng)的典型，從拿地、開發(fā)建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)都有資金需求，因此對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率動(dòng)輒超過80%，凈負(fù)債率又差異較大的房企來說，測(cè)評(píng)其主體信用顯得更為專業(yè)。目前，在A股、H股兩地上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司多達(dá)幾百家，新浪財(cái)經(jīng)從中甄選出80家主流房地產(chǎn)開發(fā)商，并站在融資端的角度，對(duì)各公司的償債能力進(jìn)行全面的歸納和分析，并最終得出新浪財(cái)經(jīng)年度上市房企主體信用評(píng)分。