基本觀點：

　　新浪財經上市公司研究院針對于建業地產股份有限公司（下稱“建業地產”）當前經營中的存量及流量數據進行綜合分析，給予建業地產的主體信用評分為73.6。

　　多年來，建業地產一只聚焦在河南省內深耕，經過多年的積累，公司已成為河南省領先的住宅房地產發展商。除物業銷售外，集團亦致力擴展酒店及文化旅游項目，實行業務多元化，完善產業鏈布局，把旗下業務整合成房地產、酒店、文化旅游等業務聯動板塊。在總資產體量超過1000億的基礎上，依然保持穩健且較快的增長速度，上半年公司拿地與銷售的比例處于平穩可控的水平。建業地產具備較強的綜合競爭力也為公司穩健的盈利能力打下了穩固的基礎，公司整體財務杠桿率低，融資成本較高，賬面資金充足，債務結構相對合理，短期償債能力有保障。

　　同時，新浪財經上市公司研究院也注意到，土地儲備也多分布在河南省的三四線城市，或受限于河南省市場，公司的盈利能力并不出色。同時，房地產調控對于整個地產行業以及建業地產的銷售及拿地節奏均會產生較大的影響，公司主體信用情況也會受到影響。

　　概況數據（2019H）：

　　優勢：

　　河南最大的開發商，多年來，建業地產一只聚焦在河南省內深耕，經過多年的積累，公司已成為河南省領先的住宅房地產發展商。除物業銷售外，集團亦致力擴展酒店及文化旅游項目，實行業務多元化，完善產業鏈布局，把旗下業務整合成房地產、酒店、文化旅游等業務聯動板塊。近兩年公司保持著穩健的增長和盈利，在河南，建業的產品品牌還是資本品牌都有著較為明顯的優勢。2019年上半年實現營收90.69億元，同比增長89.49%，歸母凈利潤6.58億元，同比增長19.58%。

　　公司杠桿水平穩健，各項償債指標合理，2019年上半年，建業地產的加權平均融資成本高達8.1%，在行業融資面趨緊的大環境下，龍頭房企的融資更受青睞。建業地產的資產負債率和凈負債率控制在較為合理的水平。建業地產的短期債務占比為27.15%，一年到期的債務相對可控，且賬面資金足夠覆蓋，現金流近十年來均為正流入狀態，是融資回款之外的另一大資金來源。但經營活動現金流對于當期利息支出的覆蓋并不充足。

　　關注：

　　土儲集中在河南，三四線居多，目前建業地產的土地儲備主要聚集河南省，單個省份市場份額最大，但也帶來了單個省份的不確定性。且公司的土地儲備多在河南的三四線城市，占比超過60%，主要為河南省內出鄭州、洛陽等二線意外的城市，包括駐馬店、南陽、安陽、周口等。隨著三四線居民杠桿率的提高及棚改貨幣化及PSL貸款的退潮，三四線土地儲備面臨較大的減值風險。

　　融資成本高企，拖累利潤率，2019年上半年，建業地產的銀行借款及其他借款的利息支出合計9.73億元，簡單除以公司的有息負債規模計算得出平均融資成本在8.1%左右。相較于2018年7%左右的融資成本有明顯提升，近10億元的融資成本在很大程度上拖累的公司的業績和現金流表現。建業地產的銷售毛利率常在30%左右，而凈利潤率卻一直未能超過10%。

　　關于2019新浪財經年度上市房企主體信用評分

　　改革開放41年來，中國國內生產總值及人均可支配收入實現了跨越式發展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來，我國居民的居住條件得到了顯著的改善，根據國家統計局數據顯示，我國目前人均居住建筑面積已經高達40平方米左右。不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，在以建業地產、碧桂園、中國恒大為代表的中國房地產行業里，在深化改革開放的紅利下，市場主體所迸發出來的活力是巨大的。

　　進入社會主義新時代，房地產市場也從“黃金時代”一步步過渡到“白銀時代”和“存量競爭”的時代，市場高度分散的地產行業面臨著整合的必然趨勢，尤其是在“房地產不作為短期經濟刺激的手段”的大背景下，融資端明顯趨緊，而杠桿率普遍高企的房地產公司的主體信用則明顯分化。

　　因此，在行業整合之際，深入剖解、對比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評分的最終結果，反應的是：借款人償還債務能力的強弱，違約風險的高低，而房地產公司作為高杠桿經營的典型，從拿地、開發建設、銷售等環節都有資金需求，因此對于資產負債率動輒超過80%，凈負債率又差異較大的房企來說，測評其主體信用顯得更為專業。目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出80家主流房地產開發商，并站在融資端的角度，對各公司的償債能力進行全面的歸納和分析，并最終得出新浪財經年度上市房企主體信用評分。