基本觀點：

　　新浪財經(jīng)上市公司研究院針對于禹洲地產(chǎn)股份有限公司（下稱“禹洲地產(chǎn)”）當(dāng)前經(jīng)營中的存量及流量數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析，給予禹洲地產(chǎn)的主體信用評分為77.2。

　　禹洲地產(chǎn)1994年成立于上海，經(jīng)過多年的積累，在總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1432.07億元，當(dāng)前保持穩(wěn)健且較快的增長速度，在繼續(xù)深耕廈門和福州兩大核心城市的基礎(chǔ)上，近幾年公司經(jīng)營發(fā)展處在良性進(jìn)取的階段。上半年銷售回款增速較快，拿地與銷售的比例處于平穩(wěn)可控的水平，土地儲備充足也多分布在一二線城市。公司整體財務(wù)杠桿率低，融資成本稍高，賬面資金充足，債務(wù)結(jié)構(gòu)相對合理，短期償債能力有保障。

　　同時，新浪財經(jīng)上市公司研究院也注意到，禹洲地產(chǎn)上半年拿地成本明顯提升，近幾年的毛利率有下滑趨勢，房地產(chǎn)調(diào)控對于整個地產(chǎn)行業(yè)以及禹洲地產(chǎn)的拿地節(jié)奏均會產(chǎn)生較大的影響，公司主體信用情況也會受到影響，同時公司上半年經(jīng)營現(xiàn)金流出現(xiàn)大幅流出的情況。

　　概況數(shù)據(jù)（2019H）：

　　優(yōu)勢：

　　規(guī)模近年來穩(wěn)步前進(jìn)，禹洲地產(chǎn)1994年成立于上海，經(jīng)過多年的積累，在總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1432.07億元，當(dāng)前保持穩(wěn)健且較快的增長速度，在繼續(xù)深耕廈門和福州兩大核心城市的基礎(chǔ)上，近幾年公司經(jīng)營發(fā)展處在良性進(jìn)取的階段。上半年銷售回款增速較快，拿地與銷售的比例處于平穩(wěn)可控的水平。2019年上半年實現(xiàn)營收116.84億元，同比增長26.25%，歸母凈利潤16.39億元，同比增長23.22%。此外，國資背景的華僑城加入成為第二大股東，有望進(jìn)一步為公司增信。

　　長期平穩(wěn)的業(yè)績表現(xiàn)，禹洲地產(chǎn)過去十年加權(quán)ROE，除2012年為12.79%外，均超過15%，業(yè)績起伏較小。憑借著較強的開發(fā)能力，毛利率長期維持在30%左右，凈利潤率在15%左右。較高的利潤率水平也是禹洲地產(chǎn)在杠桿率較低且周轉(zhuǎn)率一般的情況取得較為客觀的凈資產(chǎn)收益率的根本原因。

　　主要聚焦在一二線，土地儲備風(fēng)險更低，目前禹洲地產(chǎn)的土地儲備主要聚集在一二線城市，占比約為80%，主要集中在海西、長三角、環(huán)渤海等區(qū)域。公司的土地儲備較為充足，相當(dāng)于公司上半年銷售的9.16倍，能滿足未來4年左右的銷售，且公司可售樓面地價為5580元/平方米，整體盈利有所保障。

　　公司融資成本稍高，杠桿水平穩(wěn)健，2019年上半年，禹洲地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本為7.47%，在行業(yè)融資面趨緊的大環(huán)境下，龍頭房企的融資更受青睞。禹洲地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率一直控制在較為合理的水平。各項償債指標(biāo)合理，禹洲地產(chǎn)的短期債務(wù)占比為24.6%，一年到期的債務(wù)相對可控，且賬面資金足夠覆蓋。

　　關(guān)注：

　　上半年拿地成本大幅上升，2019上半年，禹洲地產(chǎn)的拿地成本大幅上升至11106元/平米，當(dāng)期銷售均價與拿地均價之比僅為1.38，驟升的土地成本或壓縮公司的利潤率表現(xiàn)，公司毛利率已從2012年的39.63%逐漸下降至2019年的26.99%。受行業(yè)調(diào)控政策的影響，后續(xù)的銷售回款存在一定的不確定性，這將會對公司的拿地、銷售政策、現(xiàn)金流以及償債能力產(chǎn)生直接的影響。

　　經(jīng)營現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)，截止上半年，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，禹洲地產(chǎn)上半年銷售額同比增長42.5%，而同期公司的拿地金額與銷售金額之比達(dá)到0.5，伴隨著銷售的快速增長，公司的拿地力度也有所提升，導(dǎo)致公司上半年現(xiàn)金流出凈流出的情況。盡管融資是資金來源的重要渠道，但經(jīng)營現(xiàn)金流是融資回款之外的另一大資金來源，而且健康的經(jīng)營狀態(tài)是持續(xù)流入的經(jīng)營現(xiàn)金流。

　　關(guān)于2019新浪財經(jīng)年度上市房企主體信用評分

　　改革開放41年來，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值及人均可支配收入實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來，我國居民的居住條件得到了顯著的改善，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國目前人均居住建筑面積已經(jīng)高達(dá)40平方米左右。不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮(zhèn)化率的過程中，在以禹洲地產(chǎn)、碧桂園、中國恒大為代表的中國房地產(chǎn)行業(yè)里，在深化改革開放的紅利下，市場主體所迸發(fā)出來的活力是巨大的。

　　進(jìn)入社會主義新時代，房地產(chǎn)市場也從“黃金時代”一步步過渡到“白銀時代”和“存量競爭”的時代，市場高度分散的地產(chǎn)行業(yè)面臨著整合的必然趨勢，尤其是在“房地產(chǎn)不作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段”的大背景下，融資端明顯趨緊，而杠桿率普遍高企的房地產(chǎn)公司的主體信用則明顯分化。

　　因此，在行業(yè)整合之際，深入剖解、對比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評分的最終結(jié)果，反應(yīng)的是：借款人償還債務(wù)能力的強弱，違約風(fēng)險的高低，而房地產(chǎn)公司作為高杠桿經(jīng)營的典型，從拿地、開發(fā)建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)都有資金需求，因此對于資產(chǎn)負(fù)債率動輒超過80%，凈負(fù)債率又差異較大的房企來說，測評其主體信用顯得更為專業(yè)。目前，在A股、H股兩地上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司多達(dá)幾百家，新浪財經(jīng)從中甄選出80家主流房地產(chǎn)開發(fā)商，并站在融資端的角度，對各公司的償債能力進(jìn)行全面的歸納和分析，并最終得出新浪財經(jīng)年度上市房企主體信用評分。