來(lái)源：微信公眾號(hào)地產(chǎn)凝眸

　　這年頭，不管是買(mǎi)了房還沒(méi)有買(mǎi)房的，都在談?wù)摲績(jī)r(jià)。關(guān)于房?jī)r(jià)的最熱門(mén)話(huà)題是房?jī)r(jià)跌了嗎？怎么還不跌？為什么還在漲？

　　作為資深地產(chǎn)評(píng)論人，地產(chǎn)凝眸認(rèn)為每個(gè)城市的整體房?jī)r(jià)尤其是新房?jī)r(jià)格并不能如實(shí)反映出市場(chǎng)真實(shí)狀況，以深圳為例，新房呈現(xiàn)出所謂“16連跌”，幅度竟然不到1.5%。從這里我們就可以看出這是政府的意圖，不希望房?jī)r(jià)大漲，但是更不希望房?jī)r(jià)大跌。

下載APP 查看資訊更方便

　　而且從內(nèi)地很多三四線(xiàn)城市來(lái)看，房?jī)r(jià)還是在上漲， 政府不批準(zhǔn)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，市場(chǎng)上新房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)自然上漲；而且從售樓處實(shí)際情況看，買(mǎi)房還要靠關(guān)系?！叭钔镒?，按揭朝后排，公積金靠邊站”就是對(duì)這種現(xiàn)象的最好注釋。

　　有人就問(wèn)，那深圳新房為什么下跌？深圳新房均價(jià)顯示下跌，那是因?yàn)閰^(qū)域搭配、高低搭配的結(jié)果，比如上個(gè)月批出30個(gè)新盤(pán)，均價(jià)大約在5.5萬(wàn)，其中高于5.5大約5個(gè)，其余25個(gè)樓盤(pán)在5.5萬(wàn)以下；為保證統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)下跌，這個(gè)月就審批4個(gè)樓盤(pán)價(jià)格高于5.5的，其余26個(gè)樓盤(pán)在5.5萬(wàn)以下。這樣的新房數(shù)據(jù)理所當(dāng)然及呈現(xiàn)連續(xù)下跌了。

　　更何況還有不少新盤(pán)實(shí)際上還在小幅上漲，比如央視暗訪(fǎng)的深圳北站某公寓項(xiàng)目，屢屢被大資金整購(gòu)，可想而知房?jī)r(jià)怎么會(huì)跌？

　　最重要的是各地新拍賣(mài)土地價(jià)格居高不下，面粉過(guò)面包現(xiàn)象比比皆是，開(kāi)發(fā)商有信心守到房?jī)r(jià)大幅度上漲的那一天。比如深圳龍華“卓能雅苑”開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)十年，房?jī)r(jià)也上漲了10倍，這更堅(jiān)定部分開(kāi)發(fā)商死守房?jī)r(jià)的決心，甚至個(gè)別開(kāi)發(fā)商主動(dòng)不銷(xiāo)售。

　　說(shuō)到開(kāi)發(fā)商不降價(jià)，自然也有降價(jià)的開(kāi)發(fā)商，為什么？資金實(shí)力不夠雄厚，等著銷(xiāo)售回款應(yīng)急。這類(lèi)開(kāi)發(fā)商雖然愿意降價(jià)，但是一有同行勸說(shuō)穩(wěn)住，二有老業(yè)主鬧事，已經(jīng)買(mǎi)房的老業(yè)主不干啊，憑什么我先買(mǎi)還虧上幾十萬(wàn)？

　　眾多因素疊加，房?jī)r(jià)自然上漲。當(dāng)然，決定房?jī)r(jià)上漲的因素還有不少，諸如地方財(cái)政受益于房地產(chǎn)等種種因素匯聚，但是地產(chǎn)凝眸認(rèn)為這是杠桿時(shí)代投資的需要！

　　看看這個(gè)案例。假設(shè)A和B于2014年買(mǎi)入深圳寶中樓盤(pán)，總價(jià)約200萬(wàn)，都是80平左右。A老老實(shí)實(shí)月供，B則看準(zhǔn)2015 房?jī)r(jià)上漲機(jī)會(huì)，上漲額度再度抵押50萬(wàn)，在房?jī)r(jià)尚未完全啟動(dòng)的坪山購(gòu)入一套房?，F(xiàn)在A、B寶中房?jī)r(jià)都上漲到500萬(wàn)，但是A只有一套用于自住，還在月供。B則擁有兩套房，一套出租，一套自住。

　　這種賺錢(qián)方法，就是在原有資金的基礎(chǔ)上加了一根“杠桿”，在物理學(xué)上“杠桿”的作用是利用“力臂”將“力量”放大，從而可以撬起更大質(zhì)量物體。資金上多了這一根杠桿，在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候其回報(bào)大幅度提升。這就是流行于眾多一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市的資金杠桿購(gòu)房模式。

　　上圖是北上廣深及強(qiáng)二線(xiàn)城市的“資金杠桿率”，可以看出廈門(mén)、深圳和合肥的“居民資金杠桿率”都超過(guò)了100%。

　　這與幾個(gè)城市對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)上漲水平和絕對(duì)值相吻合。以“居民資金杠桿率”幾年來(lái)持續(xù)高居第一的廈門(mén)為例，2016年最瘋狂時(shí)其新房房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)5萬(wàn)，就是在近期9連跌下均價(jià)仍然4萬(wàn)，遠(yuǎn)超廣州、天津、南京、杭州、青島、寧波、成都、武漢，僅次于“北上深”！

　　當(dāng)然政府已經(jīng)意識(shí)到這一點(diǎn)并開(kāi)始加大限制力度，銀監(jiān)會(huì)《2018年整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象工作要點(diǎn)》中明確指出，將對(duì)直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購(gòu)置費(fèi)用提供各類(lèi)表內(nèi)外融資，或以自身信用提供支持或通道；向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資；發(fā)放首付不合規(guī)的個(gè)人住房貸款；以充當(dāng)籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類(lèi)機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利；綜合消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金用于購(gòu)房等違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的行為進(jìn)行重點(diǎn)整治。近期廈門(mén)銀行對(duì)二套房利率上浮10%、中信銀行（601998，股吧）從2017年6月起暫停發(fā)放房貸也從側(cè)面印證高杠桿不可持續(xù)；而廈門(mén)警方對(duì)兩名造謠“外地戶(hù)口在廈門(mén)買(mǎi)房限購(gòu)政策正式解除”和“補(bǔ)齊3年醫(yī)社保就可在廈門(mén)買(mǎi)房”等違法行為人分別處罰，就顯示政府層面調(diào)控樓市決心。

　　調(diào)控在持續(xù)，部分城市房?jī)r(jià)上漲也在繼續(xù)。作為剛需的你，還買(mǎi)不買(mǎi)房呢？具體咨詢(xún)可在文章后留言。你不買(mǎi)房，別人卻在加杠桿買(mǎi)房，財(cái)富的差距就不斷拉大，但是未來(lái)是否能復(fù)制這種模式呢？作為資深地產(chǎn)評(píng)論人，地產(chǎn)凝眸認(rèn)為，2018至少不要去北上深和強(qiáng)二線(xiàn)城市“加杠桿”炒房了，自住則可以根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力和需求，牢記地產(chǎn)凝眸買(mǎi)房“六要定律”：“要看大區(qū)域，要看城市，要看地段，要看規(guī)劃，要看品牌，更要看品質(zhì)！”

責(zé)任編輯：謝海平