養老社區市場廣闊
養老社區市場廣闊
《保險中介》雜志記者 | 劉 斐
近年，合眾人壽、泰康人壽(微博)、中國人壽、新華保險等險企紛紛投資籌建自己的養老社區。日前，泰康人壽更是在北京地區推出第一個與養老社區掛鉤的綜合養老保障計劃。圍繞險企進軍養老社區這一熱點，《保險中介》雜志記者采訪中南財經政法大學金融學院副院長劉冬姣，她認為我國養老社區(市場)需求旺盛、市場廣闊。
《保險中介》雜志：您如何看待我國養老社區的這種養老模式？
劉冬姣：家庭養老、機構養老和社區居家養老是目前我國三種基本的養老模式。隨著生活節奏加快以及“421”型家庭、“空巢”家庭的增多，家庭養老負擔加劇，讓贍養者疲憊不堪；隨著老齡人口的膨脹，機構養老也不能滿足眾多老齡人口的需求；社區居家養老配套設施滯后，不能高效、全面滿足老人生活照料和精神慰藉方面的需求。
而養老社區不僅能在一定程度上彌補上述三種基本養老模式的不足，緩解供給不足的養老市場，更有助于彌補傳統養老模式的缺陷，提高老年人的養老水平，緩解人口老齡化帶來的家庭壓力和社會壓力。
《保險中介》雜志：對當前險企投資養老社區建設這一市場現象，您如何評價？
劉冬姣：2008年頒發的《國務院辦公廳關于當前金融促進經濟發展的若干意見》鼓勵保險企業投資醫療、養老實體。2010年9月保監會發文允許保險資金進入不動產投資。隨著國家政策對保險資金運用的放開，保險資金開始瞄準養老地產、看好養老社區建設。
從保險公司產業鏈來看，養老社區向上可銜接醫療保險、養老保險、護理保險等產品，壽險公司在參與養老社區建設的過程中可根據實際情況修改、完善現有產品。同時，養老社區可帶動下游的老年醫學、護理服務、老年大學等產業，能夠極大地延伸和擴展壽險產業鏈，使關聯產業整合互動，相互推進。
壽險公司上游的穩步經營為養老社區提供資金和客戶來源；下游養老社區的穩健運營有利于上游養老金計劃的實施，為壽險產品設計提供更符合市場需求的精算數據，如此循環，保證了養老社區持續健康發展。同時，保險公司投資養老社區，可以將壽險產業鏈延長20-30年。
《保險中介》雜志：投資養老社區對險企還有哪些影響？
劉冬姣：不僅如此，壽險公司在養老社區的運營過程中，對于具備一定經濟實力的老人可以采取反向抵押等方式，一方面可以幫助退休老人盤活存量資產，另一方面可以提高支付能力，增加客戶來源，支持以房養老，進而提升養老社區持續經營能力。
與此同時，在養老社區的運營過程中，通過日常與老人的交流，保險公司能有針對性地收集大量有潛在購買能力的老年人的健康信息和服務需求，這些寶貴的信息能為保險產品的設計提供第一手資料。
總之，壽險公司參與養老社區建設，能夠掌握和控制從源頭到下游的每一步經營活動的過程，不斷修改與完善保險產品，不斷挖掘新的客戶群，推進老年醫學、護理服務的發展，最終使得養老社區健康有序的運營。
《保險中介》雜志：您覺得險企投資建設養老社區市場前景如何？
劉冬姣：我們先看一組數據：民政部2011年6月16日發布的《2010年社會服務發展統計報告》顯示，全國60歲及以上老年人口達17765萬人，占總人口的13.26%，其中65歲及以上人口11883萬人，占總人口的8.9%。預計到2015年，老年人口預計將達到2.13億，約占總人口的15%；2020年達到2.43億，約占總人口的18%。
然而截至2010年底，全國各類收養性社會服務機構僅10.1萬個，床位349.6萬張，每千人口平均擁有社會服務機構床位只有2.61張，僅供收養274.7萬人。很明顯，養老需求與供給的矛盾為投資養老社區提供了良好的市場條件和廣闊的市場前景。
《保險中介》雜志：當前險企投資養老社區存在哪些問題呢？
劉冬姣：對于我國的養老產業支持政策，目前仍然停留在研究階段，政策缺乏使得養老地產從拿地到開發都處于摸索期。由于養老地產回收期長，一方面，加大了投資開發的風險，市場前景也不容易預測；另一方面，由于養老地產開發周期長加之所需要的資本大，在當前信貸緊縮的情況下很難去的銀行的融資。這兩方面因素的存在阻擋了一些有意愿參與養老社區建設的保險公司。
此外，養老社區在我國剛剛起步，對于養老社區的投資門檻及過程監管都還不健全，一些有實力的壽險公司還處于觀望狀態。與此同時，在監管不健全的情況下，不排除一些公司打著興建養老社區的幌子實質上進行圈地從事純商業地產，因為這些少數投機商的存在，擾亂了養老產業的秩序，使得真正想進軍養老地產行業企業拿地和審批更加困難。
《保險中介》雜志：鑒于此，監管層在出臺險企投資養老社區相關政策時應注意些什么？
劉冬姣：目前，國內養老產業的發展尚屬起步階段，國家對養老社區的規劃、設計、配套和物業服務等尚無統一標準。與此同時，保險資金進入養老社區建設，涉及金融創新、投資、保險與養老等多個產業鏈的整合。因此，政府應出臺相應扶持政策，積極引導，壽險公司也應充分利用目前投資養老社區的有利政策環境，找準時機投資。
一方面，政府盡快出臺“養老社區建設管理試行辦法”，規范養老社區建設。政府應該高度重視政府對養老地產的規劃、引導、鼓勵與監管，抓住機遇，應盡快建立一套完整的政策體系，出臺養老社區建設管理試行辦法，明確界定養老社區的功能與建設標準，規范養老社區的選址、建筑設計、社區布局、配套設施、物業服務等，完善保險資金進入養老產業市場的環境。
另一方面，養老地產與普通的商業用地產相比比較特殊，雖然其也是商業化運作，但若拿地成本和普通地產一樣，大大提高了養老社區的成本，加之養老社區回收期長，大多在10年以上，對于開發商來講，前景充滿了不確定性。因此，政府應出臺相應的針對養老地產的土地支持政策，如拿地優惠，加以清晰的政策引導。
《保險中介》雜志：對有意投資養老社區的險企，您有何建議？
劉冬姣：個人認為險企有三個方面要努力：第一是加大養老社區的宣傳力度。在建設養老社區的前期，通過媒體廣告、平面廣告等多種渠道加以宣傳和講解；并可通過沙盤等模型向老人們介紹養老社區與普通住宅在建筑構件以及小區設施上的差別；在養老社區建成后，可以采取與普通樓盤一樣的營銷措施，可帶領老人實地考察。
第二是充分利用交叉銷售，“險社”聯動。養老社區是壽險公司產業鏈的產物，位于產業鏈下游，對于壽險公司來說，有不同的保險產品，員工在進行壽險產品營銷時，可以交叉銷售養老社區，一方面收集潛在客戶，另一方面也可以了解大眾對養老社區的要求和需求；同時，對于有意向入住養老社區的老人來說，也可以像其講解其他壽險產品，將老人的家人朋友視為潛在的購買客戶。
第三是注重養老社區優質服務的持續性。養老社區在構建過程以及經營過程中，必須兌現并持續保證提供配套的優質的軟硬件設施，切實滿足老人的生理和心理需求。只有提供持續的優質服務，才能促使養老社區長遠發展，展現養老社區的獨特價值，更能提高大眾對養老社區以及壽險公司的認知度，完善養老社區建設。
劉冬姣 經濟學博士，教授，中南財經政法大學金融學院副院長，博士研究生導師，中國保險學會常務理事。近年來主持多項國家社會科學基金課題、中國保險監督管理委員會“十一五”規劃重點課題等國家級和省部級課題等，研究方向包括保險行為、保險中介制度、社會保險與商業保險的政策邊界研究等。
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