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　　管窺中外養老社區模式

　　整理 | 《保險中介》雜志編輯部

　　2002年，北京順義區最早推出了國內專門面向老年人的房地產項目——北京國際太陽城。隨后在哈爾濱、上海等多個城市，也出現了類似專門提供老年人養老的養老社區。

　　“北京太陽城”是我國養老社區的最早實踐者。項目坐落于北京市昌平區小湯山，占地42萬平方米，建筑面積18萬平方米。

　　社區按照全國示范性老年基地的標準，設計了不同檔次的老年住宅和6個中心，包括老年病醫療、老年文化教育、老年娛樂、老年購物、老年家政服務和老年國際交流中心。

　　項目按照“福利型事業、經濟型運作”的指導思想，以及社會效益和經濟效益并重的原則，公助民營，自謀發展。

　　項目采取了物業置換的資金支付手段，老年人可以將原有住房與老年社區等價換房，老年人百年之后，又將原置換的房產折價返還給法定繼承人，從而有效提高了老年人的消費能力，解決了養老社區的費用。

　　據介紹，目前北京太陽城養老社區大約住有100多位老人，社區費用得看需要什么樣的服務，有的老人生活完全不能自理，需要全程護理，有的老人生活還可半自理，有的老人生活可以完全自理。如果是生活能完全自理的話，再加上與這個養老院簽訂長期的居住合同，基本上一個月大約2000多元，社區提供住房以及每天幫忙清理室內衛生等日常居家服務，如果需要更多的服務，那就得另外付錢，此外吃飯的費用自理。如果需要請人照料，養老社區會幫你找人，但費用另算。

　　而在美國，社區養老分兩種模式，一是“全托制”，即老人全天候在養老機構生活。其中又分為“退休之家”和“家園共享”。前者除了租賃房屋(老年公寓)外，還提供就餐、清掃房間、交通、社會活動等便利服務。典型的設施和服務還有：醫務室、圖書室、計算機室、健身房、洗衣房、緊急呼叫系統、外出購物、組織參加社會活動等，其服務標準不低于四星級賓館。后者就是社區將60歲及以上，年齡段相仿、又有興趣共享一個家的個人以合得來為前提進行甄選和配對，給他們尋找伙伴，互相“結伴養老”，以解決生活中的孤獨和不便，讓他們在晚年能充分享受友情。二是“半托制”，即老人白天在養老機構生活，晚上回到自己的家。

　　以美國新型養老社區典范“太陽城”為例，它由13個不同區域構成，1個醫院、2個康復中心、1個活躍老人社區、1個老人公寓、2個持續照料社區、2個輔助生活社區、4個混合社區，每個區域針對不同客群，涵蓋一種或多種老年住宅類型。

　　“太陽城”還建設了完整的醫療服務體系，包括綜合性醫院、眼科、牙科等專業中心，以及緊急救助中心、照護中心、家庭看護中心、體檢中心、藥房等。

　　除了醫療服務設施之外，購物中心、超市、餐廳等生活配套都在社區之內，多元化的文化交流設施，甚至成為美國最大的康娛中心。

　　在美國，55~75歲的健康老人進入活力長者社區，通過居家式的自主方式養老。75歲后由于需要照顧就會進入持續照顧的退休社區養老。

　　日本20世紀80年代就曾經設立70億日元的長壽福利社會基金，推出“銀色住宅計劃”，開發了一批低價的“三代同堂”式住宅。

　　日本對愿意入住老年社區的家庭提供優惠貸款。后來又建立了許多老少適度分離模式的“兩代居”社區，即老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區內，突出家庭內部的自助自理。

　　“蛋糕”的誘惑

　　企業冒險行為的背后，往往是利益驅動的結果。而隨著市場需求的進一步擴大，保險業中巨大的商業機會不僅存在于養老市場，當更多的“蛋糕”擺在面前，除了公平規范的市場秩序，來自監管部門尤其是險企內部的約束機制，就變得尤為重要。學會抵制誘惑，做到自由競爭而不逾矩，是每個保險公司的必修課。

　　文|《保險中介》雜志主編 白水

　　國內人口的老齡化趨勢已不可逆轉，正因如此，幾大壽險公司爭建養老社區，都是看中了未來20年中國巨大的養老市場空間。在這場不見硝煙的爭奪中，各大險企較量的是實力，更是眼界(詳見《保險中介》雜志本期封面故事《養老社區“爭奪”戰》)。

　　早在2009年，保監會便出臺《險資投資不動產辦法》和《險資投資股權辦法》，允許保險公司直接投資企業股權和不動產，并在去年的《中國保險業發展“十二五”規劃綱要》中再次明確支持保險資金投資養老實體。應該說，這既是政府對保險公司開發養老社區的表態，更是對未來中國養老產業服務模式的探索。

　　“蛋糕”誘人更不等人，自然引來各大險企奮不顧身爭而食之。此事本無可厚非，但在當下養老社區建設和相關產品的銷售過程中，部分公司急功近利的一面卻令人擔憂。如《保險中介》雜志報道中提到的：按照“險企不得直接從事房地產開發建設，投資不動產的賬面余額不高于本公司上季度末總資產10%”的規定，合眾人壽在武漢的“中國健康谷”項目投資便有違規之嫌；而泰康人壽(微博)利用消費者對“養老社區”的模糊認識夸大產品功能，則直接觸犯了保監會嚴禁“銷售誤導”的紅線。

　　這些冒險行為的背后，自然是企業利益的驅動。換言之，若沒有足夠的利潤空間，保險公司絕不會以身涉險。目前中國保險市場發育仍不成熟，相關監管體系仍不健全，面對大量的市場空白和管理盲點，險企選擇“野蠻生長”就不足為奇了。同樣可以預見，隨著市場需求的進一步擴大，保險業中巨大的商業機會不僅存在于養老市場，當更多的“蛋糕”擺在面前，除了公平規范的市場秩序，來自監管部門尤其是險企內部的約束機制，就變得尤為重要。

　　具體而言，無論是在保險公司的籌建資格、重大投資去向還是產品設計等環節，監管部門對其投資團隊、償付能力、財務指標、凈資產規模等指標，都應有更高的資質要求，切實保障消費者利益不受損害；與此同時，保險類企業內部的自我規范意識亟待加強，除了對業務末端的銷售誤導行為決不姑息，在重大投資決策上公司高層的利益取舍和風險控制更為關鍵。學會抵制誘惑，做到自由競爭而不逾矩，這是每個保險公司的必修課。

　　毋庸諱言，隨著中國保險業改革逐步進入深水區，積累已久的市場矛盾在短期內將有加劇的趨勢，受此影響，去年以來國內保險行業的發展增速已有所放緩。而目前這輪更深層次的市場調整，也必將是中國保險業重新洗牌的市場前兆。

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