專題：第十七屆中國保險文化與品牌創新論壇

　　2024年11月13日，以“靜水流深”為主題的第十七屆中國保險文化與品牌創新論壇暨第七屆中國保險康養產業創新論壇在江蘇無錫隆重舉行。深圳前海豐華康養產業投資發展有限公司營運負責人蘭波作了主題發言。

　　蘭波結合新加坡海軍部村莊的案例，指出了目前活力長者養老社區項目的市場空白，并分享了如何真正打造出城市型適老化智慧健康社區的思考和踐行。

深圳前海豐華康養產業投資發展有限公司營運負責人 蘭波

　　以下是蘭波的發言全文：

　　趨勢研判

　　今天很多嘉賓都分享到了7月份出臺的REITs新政，養老項目首次進入了可以發行REITs產品的行列，這對于重資產養老項目的確是個重磅利好。在這份文件里面，也提到了市場化長租公寓運營商。當時保租房納入REITs時，我就在想，可能長租公寓以及養老公寓也會很快納入進來，果不其然。我們經常在說“9073”的養老格局，其實養老社區也好，第一居所也好，也就是目前頭部保險公司與央國企投資建設的CCRC項目，嚴格來說就是長租公寓，因為其大部分客戶入住都是以繳納房屋使用費的形式，而不是購置房屋產權的形式。另外，這次REITs新政對于養老項目除了規模要求之外，還有一個條件也很關鍵，即項目近三年經營性凈現金流為正，這對于目前很多重資產項目來講還是挺難的，因為運營方支付的租金可能連投資方的資金利息都難以覆蓋。當然各項成本怎么去放，這是每個公司各自要去考慮的問題。

　　從近幾年地產行業發展的趨勢看，投資型客戶大幅減少，改善型客戶顯著增加。而改善型客戶里面，容易被忽略的就是那些準備進入養老階段的活力長者，他們其實是目前地產領域非常重要的購買方，這類客戶在選擇居住場景時，不僅是要考慮傳統的區位、環境、品質等因素，也要考慮物業服務、養老服務，更要考慮資產投資上的屬性。所以，作為非保險行業的企業來做康養項目，我們還是非常關注資產本身的價值角度，不是從保單渠道來獲得客戶，而是從資產渠道，也就是引導客戶從資產投資屬性來進行選擇康養項目。目前每個一二線城市基本都有CCRC項目了，除了我們保險界都知曉的泰康、太保、太平、平安等，很多地方的國央企也在大舉進入這個領域。以成都為例，興城、京東方、中鐵等都已布局CCRC項目，對保險公司項目形成了直接競爭。但這些項目的產品和服務的同質化非常嚴重，這也就給我們帶來了新的思考。

　　想起了很多年前看到的一個案例，就是新加坡海軍部村莊，占地面積其實很小，只有9000平米，但是它做得非常好。除了第四代建筑設計讓人眼前一亮之外，它豐富的業態內容讓我記憶深刻。除了可銷售產權的長者公寓，還有商場、診所、托兒所、美食餐廳、社區活動場景等等，業態非常豐富，是真正意義上的社區綜合體項目。那么中國未來的養老人群到底想住在什么樣的地方，什么樣的環境？目前保險公司和央國企布局養老通常是兩類項目，一類是CCRC，通常在城市郊區，規模大、場地很開闊、建筑修得很漂亮、園林景觀好、房間相對比較大，以自理型為主。另一類是醫康護項目，通常在城市中心區域，一棟樓或者幾棟樓經過改造，以護理型為主。兩類項目的入住客戶年齡都主要集中在了80+左右，而70+的客戶市場形成了空白。

　　探索實踐

　　針對這種情況，我們團隊開始思考，為什么大部分70+長者不愿意選擇養老社區呢？因為他們還是非常健康、很有活力的，不需要照護，也就是城市中心的機構養老根本不適合他們，同時他們有很大的活動半徑和很頻繁的社交活動，不愿意離開熟悉的生活環境，不愿意脫離日常的社交圈子，郊區的CCRC項目也不適合他們。另外還有一個現象，現在一二線城市的中產家庭，大部分其實并不是原住民，很多是因為子女上學畢業工作后留在了這個城市，而父母都在異地。隨著子女進入到40+，他們的父母也進入了70+，出于兒女盡孝、父母身體健康、彼此照顧方便等等原因，很多子女都想把父母接到城市里住。那么，是新買一套動輒大幾百萬的房子，還是去郊區的CCRC買一個養老份額呢？還有沒有其它更好的選擇呢？

　　目前我們正在跟進的一個項目，土地性質是商業用地，可以分割產權銷售，位于成都的三環和四環之間，也是屬于主城區的核心區位，周邊的住宅二手房價為2.5萬到3萬，新房單價都在3萬以上。這個項目我認為符合幾個選址要素：第一在城市中心，配套豐富、生活便捷；第二離地鐵站很近，出行不是問題；第三周邊有近10萬人居住的眾多中高端樓盤，這部分業主自身以及他們的父母，有巨量的潛在養老需求。我們想要打造的產品，有一些功能與CCRC是相似的，但更大的差異是“生活化、生態化、開放化”，這個項目一定是完全打開的，類似新加坡海軍部村莊那樣的業態。比如它的一樓可能挑空十幾米高，而且是一個非常開闊的空間，可以舉辦適合老人的、小孩的、社區的各種活動，是一個與周邊社區住戶共享的舞臺。除了有針對全齡人群的本地美食、運動休閑、生鮮菜市、花店烘焙、生活購物、兒童教培等業態，還有適老化服務式公寓、康旅酒店、頤養照護中心等針對活力長者的專屬配套設施。其中最大的亮點是與華西健康科技合作的醫學生活方式中心項目，主要是針對亞健康人群的專業健康管理，因為我們的目標客群是針對70歲左右的活力長者。

　　當然我們還是會想辦法擁抱保險公司，我們和很多保險公司的團隊長交流過，我們非常愿意為他們提供一種他們喜歡的營銷場景，共同為保單客戶創造優質的、差異化的服務，不管是針對老客戶的回饋活動，還是針對新客戶的拓展活動。社區商業綜合體、醫學生活方式中心、服務式公寓、康旅酒店這些業態，都可以為保單客戶提供線上線下的會員專屬服務場景。

　　深圳前海豐華康養產業投資發展公司于2023年5月在深圳前海設立，注冊資本3.4億元，是深圳新產業創投集團旗下專注于健康生活、康養旅居、溫泉療愈等大健康領域的投資公司。除了正在探索的城市型適老化智慧健康社區項目，前海豐華也已經在旅居基地項目領域進行了布局。阿蘭達?中國紅格保險共享旅居示范基地項目，已經完成了整體的概念設計方案和一期的建筑規劃設計方案，目前正在做施工前期準備工作，計劃在2025年動工，2027年投入運營。

　　項目一期占地約113，838平米，建筑面積259，500平米，房間數2，636戶，其中配套面積15，000平米。這個項目創新采用了“自持+銷售”、“長住+旅居”、“活力+療愈”、“基地+連鎖”等模式，我們希望城市型智慧健康社區項目成為活力長者的第一居所，康養旅居基地項目成為第二居所，兩個項目在客戶資源、醫療資源、保險資源等方面實現緊密的互動，同時我們也希望能做出一個具有標桿地位的康養項目，并通過項目真正實現保險共享這個目標。

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責任編輯：曹睿潼