近期，已有華安、博時(shí)、東吳等多家基金公司披露旗下REITs產(chǎn)品份額解除限售提示公告。6月21日，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs將迎來(lái)上市一周年，首批上市的9只公募REITs部分限售份額即將解禁并在市場(chǎng)上流通。

本次解禁市值和占發(fā)行規(guī)模比例較高，投資者顧慮是否會(huì)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生較大沖擊。有基金公司表示，對(duì)于公募REITs來(lái)說(shuō)，戰(zhàn)略配售投資者主要包括原始權(quán)益人具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的大型企業(yè)、投資長(zhǎng)期限及高分紅類(lèi)資產(chǎn)的資管產(chǎn)品、政府專(zhuān)項(xiàng)基金或產(chǎn)業(yè)基金等，更傾向于長(zhǎng)期配置公募REITs產(chǎn)品。

首批REITs迎來(lái)解禁

首批上市的9只公募REITs部分限售份額即將解禁并在市場(chǎng)上流通。

公募REITs發(fā)行時(shí)總份額分成三部分，分別面向戰(zhàn)略配售投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者。戰(zhàn)略配售投資者包括原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方，其中，原始權(quán)益人的限售時(shí)間是5年，原始權(quán)益人關(guān)聯(lián)方的限售時(shí)間是3年，其他戰(zhàn)略配售投資者的限售時(shí)間是1年。

本次即將解禁的限售份額持有人為REITs投資者中的其他戰(zhàn)略投資者，認(rèn)購(gòu)的份額在經(jīng)歷了12個(gè)月的限售期后，將于今年6月21日解禁。

從比例來(lái)看，中金普洛斯REIT將有52%的份額面臨解禁，數(shù)量為7.8億份，為各只基金之最。其次是紅土鹽田港REIT和華安張江光大REIT的40%和35.33%，這三只基金在本次解禁后，流通份額占整體比例均為80%。

近期，REITs市場(chǎng)較為平淡，交投活躍度呈走低趨勢(shì)。截至發(fā)稿的一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，12只REITs基金日均成交量?jī)H有0.3億份，日均成交額也只有1.91億元，甚至個(gè)別基金每日僅有百萬(wàn)元級(jí)別的成交量，因此市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)在于本次大規(guī)模解禁是否會(huì)沖擊二級(jí)市場(chǎng)。

機(jī)構(gòu)或選擇長(zhǎng)期持有

華安基金對(duì)此表示，整體而言，本次解禁市值和占發(fā)行規(guī)模比例還是比較高的，如限售份額短期集中流通到市場(chǎng)，可能會(huì)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生一些影響。投資人需要關(guān)注相關(guān)交易風(fēng)險(xiǎn)和理性看待REITs的長(zhǎng)期投資價(jià)值。公司對(duì)于相關(guān)解禁份額做了排摸和統(tǒng)計(jì)，并且就產(chǎn)品解禁規(guī)模、戰(zhàn)略投資者情況等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了充分披露。根據(jù)相關(guān)要求，后續(xù)管理人將緊盯大額機(jī)構(gòu)投資者相關(guān)情況，及時(shí)跟蹤盤(pán)中大額買(mǎi)入賣(mài)出意向，并對(duì)可能的大幅波動(dòng)做好相應(yīng)的信息披露和風(fēng)險(xiǎn)揭示。

解禁將大幅釋放公募REITs的可交易份額，華安基金認(rèn)為，這將有利于促進(jìn)REITs在二級(jí)市場(chǎng)的交易活躍度和市場(chǎng)流動(dòng)性。解禁后REITs的二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)將是各投資人和資金對(duì)于REITs長(zhǎng)短期價(jià)值判斷綜合博弈的結(jié)果。

本次解禁的份額持有人均為機(jī)構(gòu)投資者，減持的意愿將會(huì)如何？

中航基金以股票為例解釋市場(chǎng)行為：如果解禁股的大部分是小股東，在解禁之后，或許會(huì)拋出他們手中的股票，乃至股價(jià)跌落；反之，假如大多數(shù)是機(jī)構(gòu)或者國(guó)有股東持有解禁股，他們?yōu)榱吮ＷC較高持股比例，不可能隨意拋出手中的股票，對(duì)穩(wěn)定股價(jià)有一定的作用。

監(jiān)管及公募基金管理人十分重視REITs解禁事項(xiàng)，也提前做了諸多準(zhǔn)備。以中航首鋼綠能REIT為例，公募基金管理人已與各戰(zhàn)略投資者進(jìn)行一對(duì)一溝通持有意向。基于前期的調(diào)研和訪談，總體來(lái)看，解禁對(duì)REITs二級(jí)市場(chǎng)影響不大。相比于更傾向于中短期盈利以及有凈值管理要求的基金、理財(cái)、券商資金，險(xiǎn)資和集團(tuán)/企業(yè)/股權(quán)投資的長(zhǎng)期配置傾向更強(qiáng)，解禁后繼續(xù)持有的意愿可能更強(qiáng)。

投資前景如何？

當(dāng)前，REITs產(chǎn)品本身現(xiàn)金流的穩(wěn)定性以及高分紅特性受到機(jī)構(gòu)投資人的認(rèn)可，有的基金股息率達(dá)到6.34%，因此該類(lèi)產(chǎn)品一經(jīng)面世就被搶購(gòu)，并享有較高溢價(jià)水平，當(dāng)前市場(chǎng)加權(quán)平均溢價(jià)率約為23.41%。

在即將到來(lái)的解禁潮中，中金公司研報(bào)認(rèn)為盈利估值較高的項(xiàng)目更容易被減持。“我們認(rèn)為從這個(gè)角度來(lái)看，利潤(rùn)更高、相對(duì)估值更高的項(xiàng)目更容易被減持。長(zhǎng)期投資者更愿意繼續(xù)持有REITs，我們測(cè)算浙商滬杭甬REIT、中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT 6月解禁份額持有人里偏長(zhǎng)期配置型的比例較高。”

對(duì)于投資建議，中金公司表示，一是提前關(guān)注受解禁減持預(yù)期影響的市場(chǎng)，及時(shí)進(jìn)行配置。二是增量資金入市是有預(yù)期的，需要關(guān)注增量資金估值點(diǎn)的偏好和入市時(shí)間。三是目前公募REITs與股市和風(fēng)險(xiǎn)偏好有很強(qiáng)的相關(guān)性，如果股市走強(qiáng)，可能會(huì)帶動(dòng)公募REITs市場(chǎng)。

編輯：王菁

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