繼廣州之后，杭州房貸利率也發生變動。在11月底-12月初，杭州首套房貸利率再度上調，最低漲至3.1%。

　　要知道，這是在一個月之內，杭州房貸利率第二次上漲。在11月上旬，該地的首套房貸利率從2.9%曾上調至3.0%。

　　也就是說，以300萬元貸款、20年期等額本息還款方式為例，如果在11月初商貸買房，利息總額為95.72萬元。兩輪上調之后，在當下的利息總額為102.92萬元，增加了7.2萬元左右，每月大概多交300元。

　　另外，廣州、佛山、蘇州、東莞等地也相繼回調房貸利率，首套房貸利率重回3%及以上。

　　“房貸投放的成本和收益需要平衡，這是銀行目前比較主流的心態。一些銀行此前給予的優惠利率，總體上在此類平滑線的極端位置，所以對銀行來說，再往下調空間確實不大。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進稱。

　　房貸利率的上調不僅與銀行的凈息差承壓有關，還與區域房地產市場供需情況緊密聯系。監管數據顯示，截至2024年三季度末，商業銀行凈息差為1.53%，繼續下探。

　　但同時，隨著穩樓市政策效果釋放，房地產呈現復蘇跡象。尤其是自9月底政治局會議提出要“促進房地產市場止跌回穩”后，中央和地方層面政策持續出臺，市場景氣度顯著提升。

　　中國房地產指數系統百城價格指數顯示，11月深圳、成都、烏魯木齊、東營共4城二手房價格環比止跌轉漲，打破百城連續7個月全跌局面。

　　杭州二度上調房貸利率

　　有市場消息稱，11月30日起，浙江省主要商業銀行新發放的首套房貸利率將不低于3.1%。

　　有當地銀行業人士證實，杭州首套房利率從3.0%上升至3.1%。“原因在于，杭州房產市場慢慢恢復了。”一位全國性股份制銀行在杭州地區的支行行長對《財經》表示。

　　這已經是杭州房貸利率在短短1個月內經歷了兩次上調。11月8日，杭州首套房貸利率從2.9%上調至3.0%，二套房貸利率保持一致。

　　杭州房貸利率的變化與當地房地產的交易相關。據杭州貝殼研究院監測數據，11月杭州十區二手房網簽10429套，環比10月（9120套）上漲14.4%，同比2023年11月（8801套）提升18.5%；11月網簽量創2024年1月以來最高紀錄，這也是自2023年3月以來，連續20個月的最高紀錄。

　　10月的數據同樣表現不錯。當月杭州十區二手房網簽9120套，創全年最高紀錄。環比9月上漲51.2%，同比上年10月提升45.3%。住宅均價29411元/平米，環比9月價格28091元/平米上漲4.7%，同比2023年10月31472元/平米下滑6.5%。

　　房貸利率上漲的情況不只出現在杭州一地，11月7日廣州從2.85%上調至3%。當地銀行房貸經理表示，3%有可能是下限，（未來）在此基礎上有望繼續小幅上漲。

　　“調整的多少取決于自身資產負債的情況。但在凈息差承壓中，適當的調高房貸利率，可以平緩銀行的壓力。”有銀行業分析人士稱。

　　凈息差是反映商業銀行經營效益的關鍵指標之一。國家金融監督管理總局統計數據顯示，截至2024年三季度末，商業銀行凈息差為1.53%，仍處于歷史低位，并低于監管規定的1.8%的“警戒線”。

　　從具體機構類型來看，大型商業銀行三季度凈息差為1.45%，較二季度下降0.01個百分點；城市商業銀行三季度凈息差較二季度下降0.02個百分點，為1.43%；民營銀行三季度凈息差較二季度下降0.08個百分點，為4.13%；股份制商業銀行和農村商業銀行三季度凈息差分別為1.63%、1.72%，與二季度持平。

　　核心城市有望率先回穩

　　房貸利率的上升也從側面反映出了房地產回穩的信號。

　　根據中國房地產指數系統百城價格指數對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場的調查數據，2024年11月，百城二手住宅平均價格為14278元/平方米，環比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個百分點；同比下跌7.29%。百城新建住宅平均價格為16592元/平方米，本月受優質改善項目入市帶動，新房價格環比結構性上漲0.36%，同比上漲2.40%。

　　需要注意的是，深圳、成都、烏魯木齊、東營共4城二手房價格環比止跌轉漲，打破百城連續7個月全跌局面，釋放積極信號。

　　其中，一線城市價格回穩明顯。二手住宅方面，11月深圳環比上漲0.21%，結束18個月連跌局面?！?.29新政后，深圳二手住宅成交量迅速回升，市場需求加速釋放帶動業主預期修復，11月二手房價格出現小幅上漲?！狈治鋈耸糠Q。

　　中指研究院表示，11月北京、上海和廣州二手房價格環比跌幅均在0.1%-0.3%之間，連續2個月維持微跌態勢，房價跌幅較之前明顯收窄。成都二手房成交量保持高位，市場情緒有所修復，部分業主提高掛牌價，帶動成都二手房價環比上漲0.12%。

　　從政策層面上來看，房地產市場持續釋放利好信號。在中央層面，允許運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地，并明確收購主體、收購范圍、價格標準及程序等內容。

　　再例如在近日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》稱，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統一按1%的稅率繳納契稅。將各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點。

　　“自2024年9月底開始，中央政府推出了一攬子新政與此前的做法有很大的不同。這是政府首次明確將‘要促進房地產市場止跌回穩’作為重要目標。除了對房地產行業本身的利好政策外，增量財政刺激政策也可能帶來上行驚喜?！庇蟹治鋈耸糠Q，展望明年，市場對財政政策逆周期調節的預期仍然很高，應繼續利好房地產行業。

　　地方層面則繼續在限購、首付比例等方面作出優化。例如上海、北京、深圳、廣州四地先后宣布取消普通住宅和非普通住宅標準。廣州擬出入戶新政，7區內購房滿1年可申請落戶，并在全市范圍內征集已建成的存量商品房用作保障性住房項目。深圳、廣州、貴陽等則從提高貸款額度、延長還款時間、支持公積金支付首付等方面進行優化等。

　　“參考止跌回穩的國際經驗，海外5國房價下行周期在5-10年左右，跌幅在20%-40%左右；參照此，展望2025年，預計核心城市有望率先回穩，重要指標降幅收窄。”中信建投分析人士稱。

　　2024年11月底，惠譽表示，最新推出的一系列政策組合拳旨在提振了短期房地產市場情緒，但該板塊能否長期向好尚存很大的不確定性。房地產行業仍受多重結構性痼疾困擾，包括存量房庫存高企、就業環境低迷以及購房者住房支付能力相對較低等。與平均按揭貸款利率相比，許多城市的住宅租金收益率仍然較低，顯示平均售價仍有擠壓空間。

　　惠譽預計，2024年至2040年期間，中國每年新建住房需求總量將達到8億平方米左右，其中新建商品房供應量約為每年6億平方米。經濟長期發展前景樂觀且購房限制持續放寬的高線城市有望勝出。

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責任編輯：曹睿潼