來源：北京商報

　　“5·17”政策后，新發房貸利率顯著下調，不少存量購房者發現自己仍處于“高位”貸款利率之下，一時間，有關存量房貸利率降低的呼聲漸高、提前還貸情緒再起。面對這一情況，多家銀行推出“先息后本”舉措，減輕借款人月供壓力。然而，在這一系列市場變化中，一些貸款中介、自詡的債務重組“專家”和律所人士也看到了商機，他們伺機“出動”，推出了所謂的房貸延期服務，承諾通過與銀行協商，調整還款計劃，減輕貸款者的經濟壓力。但這一看似誘人的方案背后，卻隱藏著諸多風險與不確定性，購房者應謹慎應對，以免落入不必要的經濟陷阱。

　　貸款中介、法務賣力營銷

　　新發房貸利率降至低位，站在存量“高位”的購房者似乎成為了被“屏蔽”的群體。

　　看著厚厚的房貸合同，李楊（化名）感覺到壓力倍增。“對比來看，我的存量房貸利率是4.75%，已經比新發貸款利率高了100多個基點，”李楊感慨道，“不知道未來會不會有進一步擴大的可能。”選擇提前還貸沒有儲蓄足夠的資金，按正常節奏還貸，利率的差距又讓他感覺“不劃算”。

　　糾結之際，李楊收到了一則來自貸款中介的營銷短信，短信中稱，銀行推出了房貸延期服務，可以幫助像他這樣的高利率貸款客戶調整還款計劃，減輕負擔。

　　在李楊看來，利率暫時無法下調，減輕月供壓力或許也是個解決當前困境的方式。

　　北京商報記者注意到，在市場上，已經有不少貸款中介、債務重組、疑似律所的人士營銷起房貸延期這筆生意，從宣傳的口徑來看，這類業務由銀行推出，上述人士作為牽頭方，通過與銀行協商，可以將存量購房者的部分貸款本金或利息的償還時間延后，從而降低當前的月供額度。

　　“房貸延期方案基本所有銀行都可以做”，一位債務重組協商專員介紹，一共有三類模式，第一類為延期6—12個月，期間不需要還款，到期后一次性償還相對應期限內的貸款本息；第二類為延期期間正常支付利息，到期一次性還6—12個月本金；第三類方案為延期期間不需要還款，而是分攤到往后的每一期還款中，也就是說若房貸還款剩余期限為200個月，則將延期的總金額平攤至200個月里。

　　“客戶提供資料，去線下銀行進行面簽方案即可，有內部名額，我們收取房貸剩余額度的2%作為服務費”，這位協商專員說道。

　　另一位自稱在律所工作的人士也營銷起類似的方案，可以申請的延期金額為6—24期，具體來看，方案一為，一分錢不用還，到期一次性補齊利息，本金均攤在剩余分期中。方案二為，延期期間利息每個月按月還，到期后本金均攤。方案三為，延期期間一分錢不用還，到期后連本帶息一次性把延期期間的金額結清，后續正常還款。這位人士強調，“這項業務只支持按揭商品房，不支持二抵房，當前不能出現逾期，總服務費為2萬元”。

　　從業務模式來看，房貸延期是指延長原有的房貸還款期限，與此前貸款中介力推的“以貸換貸”有所差異，“以貸換貸”是將經營貸及消費貸騰挪，用于償還房貸；在辦理業務的過程中，部分貸款中介會提供“過橋”的方式為客戶先行墊付資金，然后再將房屋以企業法人、參股人的名義抵押給銀行，通過此方式向銀行借出經營貸。房貸延期則并不需要“過橋”這一環節。

　　在諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪看來，對于貸款中介和所謂的法務人員推出的延期還款業務，需要謹慎對待。這些業務可能存在合法性和合規性問題，因為它們可能是一些貸款中介機構或個人以非正規的方式介入銀行貸款業務，變相收取高額手續費。此外，這些業務的可靠性和真實性也需要仔細核實，以免陷入欺詐或不當操作的風險。

　　多家銀行已暫停該業務

　　事實上，延期還款不是一項新的業務，在疫情時，多家國有大行、股份制銀行、地方性銀行曾針對不同地區的涉疫情況酌情給予還款寬限期支持，有一些銀行規定，受疫情影響暫時失去收入的人員可申請延期還款；也有一些銀行要求，若疫情期間因為網點停止營業、客戶居住地封閉等原因無法完成個人貸款還款或者提前還款的客戶，可以反饋至相關部門核實，適當延期。

　　如今，房貸延期還款業務是否還在執行？對此，北京商報記者向多家銀行咨詢，多家銀行相關人士均表示，已經暫停該項業務辦理。

　　一位國有大行客服人員介紹，“之前是因為受疫情等不可抗力因素的影響，我行推出了延期還款這項業務，現在已經暫停”。該行一地區個貸經理也提到，“現在已經沒有延期還款這項業務，在沒有逾期的情況下，我行推出了還款計劃調整業務，可以申請最長兩年的降低月供服務，將月供金額降至1元，減輕還款壓力”。多位股份制銀行人士也同樣稱，“目前我行延期還款業務已經暫停”。

　　不過也有一家國有大行人士表示，“雖然延期還款業務已經暫停，但我行目前推出了寬限期業務，允許借款人在貸款存續期內，約定一段時間暫不歸還貸款本金；寬限期內可以采取每期還息、寬限期后首期還息、寬限期利息分攤三種方式來處理，這也是為借款人提供的一種風險緩釋途徑”。

　　對此，貸款中介、法務人士說法不一，“客戶自己申請是得不到方案的，只能由我們協商，方式方法不一樣，”一位法務人士稱，“在銀行有內部名額。”隨后，他便發來了《房貸延期客戶信息登記表》，購房者需要填寫姓名、身份證號、小區地址、預留聯系人等個人信息，更有甚者，有的人士提供的房貸延期資料還需要購房者提供支付密碼。

　　北京尋真律師事務所律師王德悅指出，若借款人通過非正規渠道進行房貸延期還款的申請或處理，可能面臨個人信息泄露、資金損失等風險。

　　易居研究院研究總監嚴躍進強調，貸款中介、法務人士服務背后的收費標準較模糊，風險點在于其合同條款可能與銀行的標準條款存在顯著差異，加之延期還貸雖看似緩解了短期壓力，實則是在累積更高額的利息和手續費，長遠來看，這無疑加重了消費者的經濟負擔，增加了違約風險。

　　注意避免落入經濟陷阱

　　在當前金融環境下，針對存量房貸客戶想要減輕還款壓力的需求，已有多家銀行推出了“先息后本”還款方式，旨在通過初期僅償還利息、后期歸還本金的模式，為借款人提供一定的財務緩沖。

　　據了解，目前推出先息后本服務的銀行包括建設銀行、平安銀行、興業銀行等，從產品特性來看，各家銀行的產品設計各有側重，有的強調降低每月固定還款金額；有的則允許客戶在特定期間僅支付利息；也有銀行為面臨短期資金緊張的購房者設計了多條靈活的還款路徑，供購房者選擇。

　　事實上，“先息后本”只是階段性金融產品，只是因其能減少月供壓力的屬性而受到不少存量購房者關注，推出此類服務的銀行也僅有少數。而中介、法務機構等正是利用銀行宣傳較為“低調”，借款人對銀行業務不夠了解等“信息差”，借“先息后本”之風，聲稱所有銀行均可辦理延期還款，以此誤導存量房貸借款人，進而收取高額手續費。對此，業內多位專家建議，面對各類信息，存量房貸客戶在考慮調整還款方式時，務必保持理性判斷，避免落入不必要的經濟陷阱。

　　“貸款中介、法務人士所提供的業務存在合規風險”，關榮雪提醒，延期還款方案可能涉及銀行貸款合同的變更，需要確保與銀行的合作是合法并且符合相關法律法規的；其次，費用不透明，一些貸款中介機構可能會以各種名義收取高額手續費，而這些費用可能并不明確或合理，導致消費者承擔不必要的經濟負擔；違約風險，如果延期還款方案無法按時履行或未經銀行批準，可能會導致違約行為，對個人信用記錄和未來的貸款申請產生負面影響。

　　王德悅也持有同樣看法，他強調，購房者在作出決定前，應仔細評估自己的長期財務承受能力，包括預測未來收入變化和可能的經濟環境變動；理解房地產市場的走勢和經濟條件對房貸策略的影響；辦理業務時，借款人需要仔細閱讀和理解貸款合同中的條款和條件，特別是關于還款方式、利率調整、提前還款等方面的規定。如果遇到還款困難，應及時與銀行溝通并尋求幫助，避免違約和信用記錄受損。

　　北京商報記者 宋亦桐

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責任編輯：張文