“存量房貸利率要下調了，試試轉貸吧”“10年能節省利息80萬元左右”……近段時間以來，監管數次釋放積極調控信號，使得購房者對存量房貸利率下調的預期一度“拉滿”，用高利率置換低利率、轉貸需求高漲。
8月7日，北京商報記者調查發現，有不少貸款中介抓住購房者急迫的心理，混淆概念，再次營銷起“轉貸降息”的生意，將房貸違規轉化為利率更低的經營貸，將購房者拉入多重收費套路陷阱。
01
“轉貸降息”再出江湖
經歷了許久的沉寂，“轉貸降息”這筆生意再次火了起來。8月7日，北京商報記者調查發現，在存量房貸利率下調呼聲漸高的背景下，有貸款中介打起了購房者急于調降利率的迫切心理，開始賣力營銷起“轉貸降息”操作。
“存量房貸利率馬上下調了，我們有渠道可以提前轉貸，利息更低”“要辦理轉貸嗎？能省30萬-80萬元”……最近一段時間，張燁（化名）接到了不少貸款中介的電話，在電話中，貸款中介均稱可以進行轉貸操作，能幫她降低房貸利率，這讓張燁心動不已。
“我是2018年買的房子，當時的房貸利率超過5%，最近看到了存量房貸利率可能要下調的信息，所以對這方面的內容比較關注。” 張燁告訴北京商報記者，“有貸款中介告訴我可以通過他們提前辦理轉貸操作，最終置換后能少還50萬元左右的資金。”
有渠道、可提前置換、能省不少利息，如此吸引人的轉貸方式甚是吸引眼球，那么實際情況究竟如何？北京商報記者以購房者身份對多位貸款中介進行咨詢后發現，轉貸并非銀行正規的流程，而是經過貸款中介的一番運作，將房貸轉化為利率更低的經營貸。
一位北京地區貸款中介稱，“若在2016-2021年辦理貸款的客戶，房貸年化利率在5.2%-6.9%左右，轉貸后的年化利率則可以低至3.1%-4.3%，以貸款100萬元為例，置換后起碼能節約30萬-80萬元”。
湖北地區一位貸款中介也同樣稱，“現在正是轉貸的好時候，置換后年化利率為3.8%，貸款100萬元能省70萬元”。根據貸款中介提供的信息，以貸款金額100萬元、等額本息的還款方式為例，當貸款期限30年房貸利率為5.88%時，總利息為113.06萬元，若置換為20年貸款期限利率為3.9%的經營貸后，總利息節省了68.89萬元，為44.17萬元。
但事實上，這是貸款中介刻意將存量房貸利率下調和轉貸降息概念進行混淆。在諸葛數據研究中心高級分析師陳霄看來，貸款中介推銷“轉貸降息”，一方面近期人民銀行等部門提出引導存量房貸利率下調，引發一些貸款中介機構想要借此投機的行為，另一方面，長期以來存量房貸與新增房貸利率利差過大使得購房者不平衡心理加劇，貸款中介推出“轉貸降息”，一些購房者想要降低成本因此選擇入局。
在調查過程中，更有貸款中介直言，“今年銀行全面放水降息，經營貸利率最低可以做到2.1%”。對此，一位銀行人士反駁稱，“在多次讓利的背景下，雖然經營貸利率一降再降，但也未降到2%這一水平，我行經營貸利率仍在3.4%左右，此外，‘轉貸降息’是違規行為，不是銀行正規的業務，購房者應注意甄別，避免被騙”。
02
易落入高額收費陷阱
“轉貸降息”已存在許久，從具體的辦理流程來看，購房者首先要結清剩余的房貸，然后再將房屋以企業法人、參股人的名義抵押給銀行，通過此方式向銀行借出經營貸。
貸款中介宣傳得固然美好，但購房者要注意其中存在的風險，切記不能盲目輕信“話術”。第一個潛藏風險存在于結清剩余房貸這一環節，購房者首先要向貸款中介借取“過橋資金”，用來償還剩余房貸，而這筆貸款的款項通常來源于貸款中介自有或與其對接的“銀主”。
“向我們借款沒有期限限制，想用多久都可以。”一位貸款中介告訴北京商報記者，“借款金額100萬元以內，1天的利息為1000元，這個費用已經比前幾年低了不少，我們也是讓利客戶。”若向“銀主”借款，則收取的費用更高，有貸款中介直言，“‘銀主’是我們背后的金主，通常只接500萬元以上的借款單子，借1天收取的費用是8000元”。
第二個潛藏的風險則在于抵押房屋，向銀行借出經營貸這一環節，在這個過程中，貸款中介通常聲稱提供“一條龍”服務，可以為購房者辦理過戶，收取的費用大概是借款金額的1%-1.3%左右，辦理營業執照的費用由用戶自行負擔。但購房者仍需注意，除了收取的額外費用之外，通過此類方式能否成功拿到經營貸還要打一個問號。
一位股份制銀行個貸部門人士介紹稱，“在業務辦理的過程中，也遇到過此類捏造個人信息的情況，目前我行已經對大數據信息篩查系統進行了升級，同時也對經營貸借款人的資質要求進行了提高，包括必須提供近一年企業經營流水、查看法人變更信息等多方面內容。購房者不能輕信貸款中介話術，以防因墊資被收取高額利息和各種高額費用，申請經營貸不成反而加重了財務負擔”。
“轉貸降息”本身就是違規的存在，屬于虛假借貸。博通分析金融行業資深分析師王蓬博指出，該行為最后可能影響房屋本身的歸屬，其次，監管一直在嚴查經營貸或者消費貸資金流入樓市。最后，在辦理過程中可能會導致用戶個人信息泄露，被發現后還有可能影響個人征信記錄。對銀行來說，應嚴查資金流向，監管應明確出臺相關法律法規嚴打貸款中介行為。
在投訴平臺【進入黑貓投訴】，有關貸款中介收取高額手續費的投訴隨處可見，有不少用戶表示，在了解到征信和還款能力后，貸款中介向其承諾一定可以收到銀行提供的貸款，但多番操作流程之后，不僅沒有拿到借款，反而被收取了高額手續費，在維權過程中也被貸款中介拉黑。從“支持和鼓勵”到變為“指導”，存量房貸利率調整口徑不斷變化，但時至今日，這一政策尚未落地，銀行也仍在觀望當中。
8月7日，北京商報記者從多位銀行人士處了解到，目前仍未接到有關存量房貸利率下調的通知。
03
已有地區調整“商轉公”政策
政策未明晰，但存量房貸利率下調是一眾利率高企買房人的期盼，如今，購房者還有沒有其他方式減輕還款壓力呢？
近日，泰州市住房公積金管理中心發布的《關于優化調整商業住房貸款轉住房公積金貸款政策的通知》指出，擴大商轉公貸款辦理對象，在異地正常繳存住房公積金滿6個月，在該市購買自住住房時辦理純商業性住房貸款的異地繳存職工，可以辦理商轉公貸款，將純商業性住房貸款全部或部分轉成住房公積金貸款。
同時，放寬商轉公貸款辦理條件，職工在購房辦理商業住房貸款時有尚未還清的住房公積金貸款（含公轉商貼息貸款）但現已結清的，可以辦理商轉公貸款。這類轉貸方式將原來較高的房貸利率轉為了最新的更低的房貸利率，減輕了購房者存量房貸的還款壓力。
陳霄預計，“商轉公貸款辦理可以節省購房者的資金，降低還貸壓力，各地放開相關政策也只是時間問題”。
對于購房者而言，陳霄進一步提醒稱，目前市場上存在的“轉貸降息”實際上是一種不合規的行為，很可能掉入陷阱導致一定的資產損失，因此建議購房者謹慎選擇，當前來看存量房貸利率下調的具體措施尚未落地，購房者切忌被一些貸款中介吸引采取不合法的行為轉貸，靜待政策落地后到銀行采取正規流程辦理相關業務。
文 / 北京商報記者 宋亦桐
責任編輯：張文
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